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Biens immobiliers : comment choisir le régime locatif adapté ?

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Vous avez récemment fait l’acquisition d’un bien immobilier et vous souhaitez rentabiliser cet investissement en le proposant à la location ? Les investissements locatifs peuvent rapporter beaucoup. Toutefois pour vous assurer de la rentabilité d’un tel investissement, vous vous devez de bien connaître la légalisation fiscale en la matière. Avocat Picovschi, compétent en droit fiscal depuis plus de 30 ans, vous aide à choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation personnelle.

Quels sont les différents types d’investissement locatif ?

Le régime fiscal auquel vous allez être affilié dépend tout d’abord du type d’investissement locatif que vous souhaitez effectuer.

En effet, la première question à laquelle vous allez être confronté est de savoir si vous souhaitez louer votre bien meublé ou non meublé et avec quels services. Trois types d’investissement locatif s’offrent alors à vous : la location non-meublée, la location meublée et la para-hôtellerie.

  • Investissement locatif non meublé :

Pour la location non-meublée vous serez taxé au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu foncier imposable le sera sur le revenu annuel net que vous percevrez. Si on considère parfois qu’il est moins intéressant fiscalement que l’investissement locatif meublé, l’investissement locatif non-meublée permet toutefois de bénéficier de réductions d’impôts lors de l’achat d’un bien immobilier neuf (loi Pinel) ou ancien (loi Denormandie) sous certaines conditions.

  • Investissement locatif meublé :

A la différence de la location non-meublée dont les profits sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce mode d’imposition est plus avantageux puisqu’il permet notamment la déductibilité des frais d’acte notarié, la déductibilité des frais d’agence immobilière ou encore la prise en compte d’un amortissement de l’immeuble.

  • Para-hôtellerie :

Si vous souhaitez professionnaliser votre démarche en apportant des services complémentaires à vos locataires, notamment dans le cadre d’une location meublée saisonnière, de chambres d’hôtes ou par la location de gîtes, vous pouvez bénéficier du régime fiscal de la para-hôtellerie. Là aussi votre activité relèvera de la catégorie des BIC. Le régime fiscal est légèrement moins intéressant que de la location meublée mais la rentabilité supérieure apportée par les services et l’exploitation professionnelle de l’immeuble pourrait être intéressante.

Chaque investissement présente des avantages et des inconvénients. Afin de déterminer le régime le plus opportun, il convient d’étudier votre situation personnelle ainsi que vos sources de revenus. Vous pouvez compter sur l’expérience et le professionnalisme de nos avocats fiscalistes pour vous expliquer les différents régimes et vous accompagner dans le choix des montages les plus adaptés.

Quid des régimes fiscaux applicables ?

Une fois le type de location choisi, vous pouvez vous concentrer sur le régime d’imposition applicable à votre location.

  • En matière de location vide deux régimes s’offrent à vous : le régime micro foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier est applicable lorsque les revenus bruts tirés de votre ou vos locations n’excèdent pas 15 000 €. Ce régime vous donne droit à un abattement automatique et forfaitaire de 30 % sur le montant déclaré de vos revenus.

De l’autre côté le régime réel, sans abattement automatique, vous permet de déduire un grand nombre de charges : frais de gestion, travaux, assurance locative, taxe foncière…

A noter que si vous avez perçu moins de 15 000 € de revenus fonciers au cours de l’année fiscale, vous avez le choix d’opter soit pour le régime micro-foncier ou soit pour le régime réel.

En pratique, le régime le plus avantageux dépend des situations et nécessite de faire le calcul et la comparaison. Attention ! Si vous souscrivez au régime réel l’option est bloquée pendant 3 ans. A ce titre, n’hésitez pas à faire appel à un avocat en droit fiscal. 

  • En matière de location meublée, là aussi deux régimes d’imposition existent, le régime micro-bic ou le régime réel, à cela s’ajoute le caractère professionnel ou non de la location meublée.

Le régime micro-bic est applicable lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente n’excède pas 70 000 € et permet un abattement de 50 % sur les recettes de votre location. Ce régime présente l’avantage de la simplicité et concerne automatiquement les loueurs non-professionnel puisque le seuil de ce statut se situe à 23 000 €, il peut en revanche s’avérer moins intéressant pour les loueurs professionnels.

En ce qui concerne le régime réel, vous pouvez, comme son nom l’indique, déduire de votre imposition vos charges réelles. Toutefois, toutes les charges locatives ne sont pas déductibles de vos revenus en meublé. Elles doivent pour cela avoir été faites dans l’intérêt de votre bien immobilier et être justifiées. Enfin, et surtout, l’avantage principal du régime réel en location meublée réside dans l’amortissement du bien immobilier. Ainsi, avec un tel éventail de réduction de charges, vos impôts sur les revenus locatifs peuvent quasiment tomber à zéro !

  • Le régime de la para-hôtellerie, pour terminer, se rapproche dans les grandes lignes du régime de location meublée.

L’activité para-hotellière est, elle aussi, soumise aux BIC avec les deux régimes fiscaux qui y affèrent : le régime micro-bic et le régime réel. Toutefois de nombreuses différences existent avec la location meublée.  A titre d’exemple, le régime micro-bic s’applique jusqu’à 170 000 € du montant de vos recettes locative, l’impôt sur la plus-value est différent ou encore la possibilité d’être assujettie à la TVA…  

Tous ces régimes fiscaux obéissent à des règles spécifiques, qu'il faut respecter à la lettre pour éviter tout redressement par l’Administration fiscale. C’est pourquoi, en cas de projet d’investissement locatif, n’hésitez pas à contacter nos avocats pour optimiser fiscalement votre investissement.

Avocat Picovschi, fort de trente ans d’expérience en droit fiscal à Paris, vous accompagne pour développer votre projet d’investissement locatif dans le sens qui vous sera le plus favorable.

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