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Défaut sur terrain à bâtir : acheteur obtenez une indemnisation !

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Acheteur d’un terrain à bâtir, vous avez constaté un défaut pouvant compromettre l’usage que vous souhaitez faire du terrain ?  La mécanique commerciale est un véritable dédale pour les non-initiés et cela s’illustre notamment au travers des rouages immobiliers exercés dans la pratique par des professionnels du milieu. Le jeu s’avère d’autant plus risqué lorsqu’il s’agit d’une entreprise personnelle et d’un investissement conséquent sur votre patrimoine dans le cadre d’un projet de vie. Pour ne pas vous retrouver piégé, Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous accompagne tout au long de vos projets et vous assiste en cas de contentieux.

Quelles sont les obligations d’information du lotisseur ?

Lors de la signature de l’acte de vente d’un terrain à bâtir, le fournisseur doit remettre à l’acquéreur divers documents afin de lui apporter quelques garanties relatives à son achat. Il s’agit notamment :

  • De l’arrêté d’autorisation de lotir et de ses annexes
  • D’une attestation spécifiant la surface hors œuvre nette constructible du terrain dans l’hypothèse où il aurait été autorisé à ventiler la surface maximale prévue

Plus généralement, tout professionnel, notamment le vendeur de biens immobiliers, est investi d’une obligation de conseil et d’information, qui intervient à la fois au stade précontractuel, puis une fois le contrat conclu.

Le prix, les limitations de la responsabilité contractuelle et les conditions particulières de vente doivent donc être clairement indiqués à l’acheteur potentiel. Tout manquement à cette obligation pourrait à défaut être frappé de la qualification de réticence dolosive, vice du consentement qui représente une cause à la nullité du contrat de vente.

Cette obligation est unilatérale et n’existe donc qu’à la charge du vendeur. Ce dernier se doit également de prévenir l’acheteur des risques et avantages possibles liés à l’achat en question, même éventuels, ainsi que de toute information déterminante à la conclusion du contrat.

Ce devoir s’apprécie à hauteur de l’ignorance légitime de l’acheteur en sa qualité de non-professionnel, et le vendeur n’est donc pas contraint d’aller au-delà. Le vendeur peut cependant être amené à effectuer des recherches afin de répondre de manière satisfaisante à l’acheteur, tel que le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 6 mai 2003, disposant :  « tout vendeur d’un matériel doit, afin que la vente soit conclue en connaissance de cause, s’informer des besoins de son acheteur et informer ensuite celui-ci des contraintes techniques de la chose vendue et de son aptitude à atteindre le but recherché ».

Au stade contractuel, l’obligation d’information du vendeur vient prolonger l’obligation précontractuelle de renseignement. L’arrêt Hédreul de 1997 en fait une obligation de résultat et non de moyen, disposant que « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ». Il doit donc informer l’acheteur des contre-indications liées à l’achat, de ses éventuelles contraintes techniques ainsi que des risques encourus. Il s’agit donc de renseigner l’acheteur sur les possibles défauts du terrain et informer l’acheteur de la possible présence antérieure d’une installation classée soumise à autorisation.

Enfin, l’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » Cette garantie des vices cachés ne peut être écartée par une clause d’exclusion. La responsabilité sur le fondement des vices cachés pourra donc être retenue lorsque :

  • Le vice est demeuré inconnu de l’acheteur au moment de la vente
  • Qu’il soit imputable au terrain, et existait préalablement à la vente
  • Qu’il porte une atteinte grave à au moins l’une des qualités substantielles du terrain vend, critère relevant de l’appréciation souveraine des juges du fonds.

Il peut s’agir par exemple d’un sol instable ou sujet à des inondations là où l’acheteur souhaitait construire une maison.

Quelles indemnisations pour l’acheteur du terrain défectueux ?

Le manquement au devoir de conseil peut ouvrir le droit à indemnisation pour réparer le préjudice occasionné. Une telle indemnisation peut, selon les cas, être évaluée à l’aune de la perte de chance, c’est-à-dire le préjudice résultant de la privation d’un gain probable, ou de la survenance d’une perte qui aurait pu être évitée. Attention : la perte de chance ne permet pas d’obtenir le gain espéré puisque son calcul est pondéré par le degré de probabilité qu’avait l’acheteur de l’obtenir.

Le client lésé peut également, dans certaines hypothèses, prétendre à des dommages et intérêts lorsqu’il existe un véritable préjudice. On se placera alors sur le terrain de la défaillance contractuelle du prestataire. La relation contractuelle peut alors se poursuivre, ou l’acheteur peut demander la résiliation ou annulation de la vente le liant au lotisseur. Dans le premier cas, la relation contractuelle cessera d’exercer ses effets pour le futur, et sera réputée n’avoir jamais eu lieu dans le second, conduisant à des restitutions entre les parties.

Concernant la garantie des vices cachés, le vendeur, même lorsqu’il est de mauvaise foi, ne pourra se voir condamné à restituer une partie du prix de vente et à payer des dommages et intérêts liés aux coûts engendrés par la démolition et reconstruction effectuée sur le terrain. L’acheteur a donc le choix entre l’annulation des effets du contrat, à savoir la restitution du prix et la remise du terrain au vendeur, selon les termes de l’article 1644 du Code civil, ou entre le versement de dommages et intérêts par le vendeur qui connaissait les vices inhérents à son bien, selon l’article 1645 du Code civil.

Une dernière alternative existe, à savoir la demande de diminution du prix ou « action estimatoire », permettant à l’acquéreur de se replacer dans la situation dans laquelle il aurait dû se trouver en l’absence de vices cachés. Cette possibilité, prévue à l’article 1641 du Code civil reconnait donc que l’acheteur aurait versé un moindre prix s’il avait été au fait des défauts du terrain.

Avocats Picovschi met à votre service ses trente ans d’expérience en droit de l’immobilier et vous accompagne dans vos démarches pour obtenir indemnisation.

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