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Baux dérogatoires : attention à la requalification !

Par Avocats Picovschi | Publié le 07/03/2019

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SOMMAIRE

Le lancement d’une nouvelle activité comporte autant d’enthousiasme que d’incertitudes. Ainsi, que l’on soit bailleur ou locataire, s’engager dans un bail commercial pour un local peut paraitre prématuré. Les baux dérogatoires permettent de s’extraire du régime des baux commerciaux. Ils doivent répondre à des règles strictes, dont le non-respect fait encourir la requalification. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier et en droit des affaires, vous explique quel est le fonctionnement de ces contrats particulier et vous assiste pour leur mise en place.

Pourquoi choisir les baux dérogatoires ?

Recourir à un bail dérogatoire peut paraitre séduisant pour une jeune entreprise, car il présente une plus grande souplesse. Il est aussi désigné couramment sous le terme de bail précaire.

Il permet à un bailleur et un preneur de convenir de déroger aux statuts des baux commerciaux, et notamment d’être engagé sur des périodes beaucoup moins longues que dans le cadre d’un bail commercial.

Le preneur ne dispose d’aucun droit au renouvellement et ne peut prétendre à une indemnité d’éviction en cas de refus de conclure un bail commercial classique à son issue.

L’article L 145-5 du Code de commerce n’ouvre la possibilité d’y recourir qu’à certaines conditions : les parties ne peuvent en conclure qu’au moment de l’entrée dans les lieux. Il est donc impossible de signer un bail dérogatoire après un bail commercial, notamment en cas de non-renouvellement de ce dernier, même si c’est la commune volonté des parties.

Le régime des baux commerciaux est d’ordre public par la loi qui le considère comme étant celui devant être conclu par défaut lorsque l’on souhaite convenir de la mise à disposition d’un local commercial. La volonté des parties de déroger aux statuts des baux commerciaux doit par conséquent être exprès et le contrat être obligatoirement écrit.

Un tel contrat ne peut être conclu que pour une durée maximale de trois ans (depuis la loi Pinel, de 2014).  Aucune durée minimale n’est en revanche imposée. De même, dans cette période maximale, les parties peuvent conclure des baux successifs.

Aucune résiliation anticipée du bail précaire ne peut en revanche avoir lieu : le preneur comme le bailleur doivent respecter la durée fixée au bail.

L’assistance d’un avocat compétent en droit des affaires sera déterminante dans la négociation et la conclusion d’un bail dérogatoire. Sa maîtrise du droit en vigueur vous guidera dans un souci d’anticiper les risques pour sécuriser l’opération et assurer ainsi la mise en place de votre projet.

Attention à la requalification des baux dérogatoires en cas de non-respect de la loi !

Le non-respect des règles édictées par le Code de Commerce au sujet des baux dérogatoires emporte une sanction lourde qui consiste en la requalification en bail commercial de droit commun.

Le régime des baux commerciaux est d’ordre public , le non-respect des conditions édictées par la loi pour y déroger amène à cette situation.

Une fois le délai de 3 ans dépassé, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire. La loi ne soumet pas les parties au régime des baux commerciaux immédiatement après l’écoulement de ce délai. Elles ont un mois à compter de cette date pour régulariser la situation. Le bailleur peut alors demander à son preneur de quitter les lieux. Si après cette demande, il se maintien dans les lieux, il devient un occupant sans droit ni titre et son expulsion pourra être demandée devant le tribunal de commerce.

En l’absence de démarches émanant des parties, le preneur demeurant dans les locaux à l’échéance sera soumis à un nouveau bail qui sera un bail commercial, qu’il ne pourra résilier qu’au terme de la première période de trois ans.

De même, si les parties souhaitent poursuivre la location des locaux au-delà de la durée maximale, ou si le bail est renouvelé dans ces conditions, seul un bail commercial pourra être conclu.

En cas de non-renouvellement par le bailleur et de requalification, des indemnités d’éviction devront être versées au locataire. De même, en cas de départ a posteriori du preneur, il devra verser les loyers au bailleur jusqu’à la fin de la période triennale.

Comment engager une action en requalification en bail commercial ?

Que vous soyez preneur ou bailleur, l’action en requalification en bail commercial d’un bail dérogatoire peut présenter un intérêt.

Pour le preneur, cela ouvre la possibilité de transformer le bail initial en un contrat beaucoup plus sécurisant notamment en termes de durée. La durée minimum d’un bail commercial est en effet de 9 ans. Le preneur peut résilier tous les trois ans, mais moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction conséquente.

Ce dernier peut aussi demander la transformation du bail précaire en bail commercial en justice, ce qui va contraindre le preneur à verser des loyers jusqu’à la fin de cette même période triennale.

La requalification peut être demandée que le maintien dans les lieux ait lieu au terme des trois ans maximum ou après l’écoulement de la durée stipulée au bail.

C’est ce qu’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt de sa 3eme chambre civile du 8 juin 2017 (N° de pourvoi 16-24045 ). Elle a ainsi jugé que c’est un bail commercial de droit commun qui s’opère dès lors que le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel du bail dérogatoire, quelle que soit la durée de celui-ci ou du maintien dans les lieux.

En l’espèce, les parties avaient conclu un bail dérogatoire de 4 mois, mais à l’issue du terme convenu, le locataire s’est maintenu dans les lieux, et ni lui ni le bailleur n’ont réagi.  Après un an et demi d’occupation, le bailleur a demandé au tribunal de commerce la requalification du bail en bail commercial ce qu’il a obtenu et le preneur s’est vu contraint de verser des loyers pour toute la période triennale.

Comme vu dans ce cas d’espèce, il convient de saisir le Tribunal de commerce afin d’obtenir cette requalification.

À cette fin, seul un avocat aguerri aux contentieux commerciaux pourra vous épauler afin de faire en sorte que les juridictions compétentes accèdent à votre demande. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier et en droit commercial, vous accompagne dans vos démarches et défend vos intérêts dans un souci d’efficacité et de sécurité juridique.

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