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Erreurs de gestion : agissez pour changer de syndic !

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De la faute de gestion, aux travaux urgents laissés lettre morte en passant par le non-recouvrement des charges, votre syndic a manqué à ses obligations. Vous souhaitez agir mais le mandat du syndic est encore en cours ? Sachez que vous pouvez agir pour changer de syndic dès lors que les faits sont suffisamment graves. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, revient sur les erreurs de gestion de syndic et vous accompagne dans vos démarches pour changer de syndic.

Quelles sont les principales missions du syndic ?

Vous souhaitez agir contre votre syndic de copropriété car vous considérez qu’il a commis dans fautes graves dans l’exercice de ses fonctions ou encore qu’il n’a pas correctement exécuté ses missions ? Zoom sur le rôle du syndic et ses obligations.

Très classiquement, le syndic est la personne qui administre et gère les finances d’une copropriété. Ses missions sont définies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, notamment en son article 18. Le syndic peut être ou non un professionnel. Il est choisi par les copropriétaires.

Concrètement, le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il agit en son nom. Deux missions principales incombent au syndic :

  • La gestion financière de la copropriété
  • La gestion administrative de la copropriété

La gestion financière permet de donner une image financière de la copropriété à un moment donné. Le syndic doit ainsi réaliser un budget prévisionnel de la copropriété, gérer les comptes et annexes du syndicat afin de les soumettre au vote des co-propriétaires.

Concernant la gestion administrative, le syndic a plusieurs missions. Il doit par exemple réaliser une fiche synthétique de la copropriété regroupant toutes les informations essentielles, faire exécuter les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires ou encore faire respecter le règlement de la copropriété. Il a aussi l’obligation de veiller à ce que l’immeuble reste dans un bon état.

Des décisions importantes à la durée du mandat du syndic

Dans la vie de la copropriété, certaines décisions sont plus importantes que d’autres. Ainsi, le syndic a l’obligation formelle d’organiser un vote en assemblée générale lorsqu’il s’agit de souscrire un contrat d’assurance de responsabilité civile du syndicat. Ce vote doit aussi être organisé lorsqu’il est question de déléguer la gestion des archives à une entité spécialisée ou à l’occasion de la signature de contrats entre une entreprise et la copropriété.

Le contrat de syndic prend donc la forme d’un mandat, c’est par le biais de ce mandat que le syndic doit gérer l'administration et les finances de la copropriété. Ce contrat est réputé être un « contrat type ». Autrement dit, le contenu est règlementé à l’avance, les parties ne sont pas libres comme elles pourraient l’être dans le cadre d’un contrat classique. Pour le contrat de syndic, la durée du mandat, la rémunération du syndic et les conditions d’exécution des missions sont fixées. Ces conditions sont inhérentes à son mandat.

Par ailleurs, la durée du mandat est classiquement fixée à trois ans sauf cas particuliers ou la durée est d’un an. Le mandat peut être renouvelable, mais dans cette hypothèse le renouvellement doit être soumis à un vote en assemblée générale, obtenu à la majorité absolue.

Cependant, il est des situations dans lesquelles il est possible de changer de syndic en cours de mandat, c’est notamment le cas lorsque ce dernier se rend responsable d’erreurs de gestion d’une particulière gravité.

Les erreurs de gestion émanant de votre syndic ne sont pas sans conséquences, seulement vous ne savez pas quoi faire. Nos avocats en droit immobilier vous aident à faire face : comment révoquer le syndic ? Comment engager sa responsabilité ? Ne perdez pas une minute, contactez-nous !

Erreurs de gestion du syndic : un motif de révocation ?

Une fuite dans les canalisations des parties communes et votre syndic n’a pas agi ? Des travaux ont été votés et provisionnés mais n’ont pas été réalisés : les parties communes sont devenus insalubres ? Votre syndic a manqué de diligence dans les démarches administratives ? Le recouvrement des charges impayées est insuffisant ? Autant d’exemples qui montrent que votre syndic a manqué à son devoir. Les erreurs de gestion commises par votre syndic peuvent indubitablement vous causer un préjudice.

Il est alors possible de changer de syndic, y compris avant la survenance du terme du mandat, à condition que les faits qui lui sont reprochés soient suffisamment graves. Mais à quelles conditions et par qui le syndic peut-il être révoqué ?

En principe, la décision de révocation du syndic doit toujours être prise en assemblée générale des copropriétaires. Une précision doit tout de même être apportée. La décision de révocation du syndic doit figurer à l’ordre du jour de la réunion en assemblée générale. La demande peut être formulée par courrier soit par le conseil syndical soit par un ou plusieurs copropriétaires.

Cependant, les circonstances font que, parfois, la réunion d’une assemblée générale et la fixation à l’ordre du jour de la révocation du syndic est rendue impossible. Dans ce cas de figure, une assemblée générale extraordinaire devra être réunie. Au cours de l'assemblée, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve des manquements du syndic dans l'exercice de son mandat. En retour, le syndic peut exposer son point de vue. La révocation du syndic doit être votée à la majorité des voix.

Ne prenez pas le risque de voir votre demande de révocation rejetée ! Nos avocats vous aident à constituer un dossier solide afin de vous aider à mettre fin à cette situation qui vous pourrit le quotidien et vous empêche de dormir.

Comment engager la responsabilité du syndic ?

Le principe est le suivant, la révocation met immédiatement fin aux fonctions du syndic. Il doit d’ailleurs quitter la salle où a lieu l’assemblée générale dès révocation. Dès lors, le syndic n’a plus la compétence pour gérer la copropriété. C’est la raison pour laquelle il faut toujours préparer le remplacement du syndic. Anticiper le remplacement permet d’assurer la continuité de l’activité du syndic.

Par ailleurs, sachez que le syndic est responsable des fautes qu’il commet dans l’exercice de son mandat. C’est ainsi que sa responsabilité peut être engagée s’il ne respecte pas les missions dont il a été investi. L’engagement de la responsabilité du syndic peut se faire sur deux terrains.

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1992 du Code civil qui dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Sa responsabilité peut aussi être engagée sur le terrain de l’article 1240 du Code civil, s’il cause un dommage à autrui.

Les juridictions condamnent le syndic dès lors que les fautes, négligences, omissions commis dans l’exercice des fonctions de ce derniers ont, de par leur nature grave et sérieuse, causé un préjudice à la copropriété dans son ensemble ou un à copropriétaire.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous aide à faire le point sur la situation afin de prendre les décisions qui s’imposent et vous accompagnent dans vos démarches.

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