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Marchand de biens : optimisez fiscalement vos transactions !

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Vous êtes un particulier et souhaitez acheter puis revendre un bien immobilier pour faire une plus-value ? Vous êtes déjà un marchand de biens professionnels, mais vous estimez que votre imposition est trop élevée ?  Il est souvent difficile de savoir quel régime fiscal est le plus avantageux lorsqu’on décide d’investir dans des biens immobiliers, la faute à une législation foisonnante et évolutive en la matière. Avocat Picovschi, vous accompagne pour vous faire bénéficier des règles fiscales les plus avantageuses.   

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Sont désignées comme étant marchand de bien les personnes qui achètent et revendent dans le but d’obtenir un bénéfice des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou part de sociétés immobilières.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchand de biens soit exercée à titre professionnel pour se voir appliquer le régime fiscal qui lui est dédié.

Deux conditions ressortent de l’article 35.I.1° du Code général des Impôts (CGI) : ces opérations doivent avoir un caractère habituel et elles doivent être effectuées avec une intention spéculative. En somme, particulier ou professionnel, si vous êtes mal préparé, la fiscalité pourrait être lourde de conséquences lors de l’achat/revente de biens immobiliers. C’est là la valeur ajoutée de nos avocats fiscalistes, ils vous proposeront les règles fiscales les plus avantageuses pour optimiser la rentabilité de vos investissements.

Quel type d’imposition lui est appliqué ?

Les marchands de biens sont imposables à titre premier sur leurs bénéfices. Ainsi, ils doivent s’acquitter de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux. L’imposition du bénéfice ne correspond pas seulement aux profits ou pertes provenant de la revente des immeubles, mais aussi des profits engrangés par l’exploitations de ceux-ci, notamment par voie de location. Cela peut donc être une fiscalité assez forte.

Le taux d’imposition est sujet à variation puisqu’il est fonction de la structure juridique avec lequel le marchand de biens investit. Par exemple, le taux diffère selon qu’il s’agisse d’un investissement réalisé via une société à responsabilité limitée, via une société à responsabilité non limitée ou enfin qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle. Le cabinet Picovschi vous aide à choisir le statut juridique le plus optimal pour vos investissements immobiliers.

Comment calculer la TVA ?

Depuis une réforme de 2010, la TVA, pour les marchands de biens, ne s’applique que sur le montant de la marge, en clair sur la plus-value réalisée entre le prix d’achat et le prix de revente, et pas sur l’intégralité de la valeur du bien immobilier.

Il convient alors de distinguer deux cas : celui dans lequel le marchand de biens va effectuer des opérations de rénovations dites « légères » après l’achat d’un bien immobilier de plus de 5 ans, auquel cas il sera exonéré TVA à la revente (sauf option), mais il ne récupérera pas la TVA des travaux. Et le cas de figure où il effectue des rénovations dites « lourdes », la TVA trouvera alors à s’appliquer, mais la TVA des travaux sera récupérable.

Attention au régime fiscal sous lequel vous vous placez, en cas de contrôle fiscal, le redressement de la TVA peut, là aussi, être particulièrement lourd. Nos avocats fiscalistes aguerris par plus de 30 ans de pratique s’imposeront comme des interlocuteurs privilégiés pour ce type d’opérations.

Avocat Picovschi vous accompagne si vous souhaitez débuter votre activité de marchand de biens pour mettre en place la meilleure structure juridique possible face à une réglementation fiscale pléthorique et parfois obscure.

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