Droit immobilier : comment se défendre d'une accusation de vice caché ?
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Sommaire
Dans le domaine de l'immobilier, spécialement dans le cadre de la vente immobilière, le vice caché est devenu une problématique à laquelle sont confrontés de nombreux professionnels du droit. En effet, certains acquéreurs constatent après la transaction des vices cachés sur le bien immobilier. Dans ce cas, quelles sont les responsabilités du vendeur et comment peut-il se défendre face à une accusation de vice caché ? Expert en droit immobilier, Avocats Picovschi vous assiste en cas d'accusation de vice caché.
Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Dans le secteur de l'immobilier, le vice caché désigne une imperfection affectant un bien immobilier qui n'est pas visible à l'œil nu au moment de la conclusion de l'achat. Par conséquent, pour qu'un problème soit juridiquement qualifié de vice caché, il doit être réellement important et sérieux. Ajouté à cela, il faudrait que celui-ci échappe à l'examen d'un acheteur attentif et diligent, placé dans les mêmes circonstances.
Selon l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Quelles sont les ventes concernées ?
La garantie des vices cachés s'applique à toutes les opérations de vente, qu'il s'agisse des biens immobiliers neufs ou d'occasion, de vendeur professionnel ou non professionnel. Selon l'article 1649 du Code civil, les ventes faites par autorité de justice telles que les ventes aux enchères ne sont cependant pas concernées par la garantie des vices cachés.
Les conditions pour déterminer l'existence d'un vice caché
Pour qu'un problème soit qualifié de vice caché, plusieurs conditions doivent être réunies. En effet, un vice doit nécessairement remplir trois conditions pour être considéré comme caché.
- Le défaut ne doit tout d'abord pas avoir été révélé. En d'autres termes, il ne doit pas avoir été connu de l'acheteur ou apparent au moment de la vente. Le caractère non apparent du vice s'apprécie d'ailleurs eu égard aux compétences et à la qualité de l'acquéreur.
- Le défaut doit rendre le bien immobilier impropre à l'usage auquel il est destiné ou réduire significativement cet usage.
Le défaut doit enfin exister au moment de la transaction.
Exemples de vices cachés
Voici quelques exemples de vices cachés qui peuvent être remarqués par le propriétaire d'un bien immobilier.
Des fondations défectueuses
La stabilité et la rigidité d'une habitation reposent essentiellement sur les fondations. De ce fait, leur conception et leur réalisation doivent être conformes. Des fondations mal adaptées aux caractéristiques de l'ouvrage ou aux contraintes géologiques peuvent ainsi représenter des motifs pour un recours pour vices cachés de la part de l'acquéreur. Il en va également de même pour les défauts de construction qui auraient échappé à un examen primaire de l'acheteur.
Une charpente endommagée
Avant de conclure une transaction immobilière, il est impératif de s'assurer que l'ouvrage dans son ensemble est dans un bon état. Certains endroits encombrés sont cependant difficilement accessibles. C'est notamment le cas des combles où se trouve précisément la charpente. Après la conclusion de la vente, si le nouveau propriétaire du bien immobilier constate que des pièces de charpente sont gravement endommagées ou absentes, ceci peut constituer un vice caché.
Un terrain pollué
Le vice caché ne touche pas qu'à la construction. Il peut aussi concerner le terrain sur lequel est bâti le bien immobilier. Les agissements du vendeur qui contribuent à dissimuler la pollution du sol par exemple le privent ainsi de moyen d'exonération de responsabilité en cas de recours de l'acquéreur pour vice caché.
Certains défauts ne sont pas considérés comme vices cachés. Il s'agit par exemple de la pollution des puits dans un domaine agricole, de l'absence de tout-à-l'égout pour une maison de campagne. Un trouble d'exploitation qui a momentanément affecté l'usage du bien n'est également pas considéré comme un vice caché.
Un bruit excessif
La notion de vices cachés concerne dans certains cas des aspects plus ou moins matériels. C'est notamment le cas des nuisances sonores. Reposant essentiellement sur des critères d'appréciation subjectifs, elles sont néanmoins difficilement recevables lorsqu'elles font l'objet par l'acheteur d'un recours pour vices cachés.
Quelles sont les garanties accordées au vendeur ?
La loi impose au vendeur professionnel deux obligations de garantie, à savoir la garantie des vices cachés et la garantie de conformité.
La garantie légale de conformité
Le vendeur professionnel d'un bien immobilier a l'obligation de livrer un ouvrage conforme au contrat de vente conclu avec l'acquéreur. Il doit aussi répondre des défauts de conformité existants au moment de la transaction.
La garantie de vices cachés
Selon les articles 1641 et suivants du Code civil : « Le vendeur (particulier ou professionnel) est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Ces garanties doivent être obligatoirement respectées par le vendeur professionnel du bien immobilier. Quant au vendeur particulier, il n'est tenu que de la garantie légale des vices cachés.
Garantie du vice caché : quel est le délai d'action ?
Dès le moment où le vice caché est découvert par l'acquéreur, celui-ci dispose d'un délai de deux ans pour prévenir le vendeur. Il peut avertir le vendeur par courrier, précisément par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre de mise en demeure a pour effet de mettre le vendeur en défaut de respecter la garantie de conformité à laquelle il est tenu conformément à la loi.
La lettre permet ainsi de dénoncer le défaut au vendeur d'une part, mais elle donne aussi à ce dernier l'opportunité de remplir ses obligations d'autre part. C'est à l'acquéreur de prouver l'existence du vice caché. Pour cela, il doit rassembler toutes les épreuves qui peuvent aller en faveur de ses constats (plaintes des voisins, devis de réparations, photos des dégâts…).
Pour apporter la preuve du vice caché, l'une des meilleures solutions est de recourir aux services d'un expert juridique.
Plainte pour vice caché : que faire ?
En tant que vendeur, il peut arriver qu'un acquéreur lance un recours de vices cachés lorsqu'il constate des défauts liés au bien immobilier. Lorsque ceci se produit, le vendeur doit avant tout vérifier si une clause d'exonération des vices cachés n'était pas prévue dans son acte de cession.
En effet, si le vendeur n'est pas un professionnel, la clause d'exonération lui permettra d'échapper à la garantie de vices cachés, à condition qu'il ne fût pas au courant du vice affectant le bien qu'il a vendu. Quant au vendeur professionnel, il ne peut pas bénéficier d'une exonération de vices cachés ou d'une clause limitative. Cette disposition contractuelle permet au vendeur de faire échec à la demande d'expertise judiciaire qui sera dès lors jugée inutile à son égard.
Dans tous les cas, recourir aux services d'un avocat expert en droit immobilier est la solution la plus adéquate. Picovschi saura vous défendre au mieux face à une accusation de vices cachés. Expert en droit de la construction, en droit de la promotion et en droit de l'immobilier, notre cabinet vous propose une défense professionnelle contre une plainte pour vice caché.