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Litige lors de la réalisation d’un lotissement : l’avocat en droit immobilier vous défend !

Par Avocats Picovschi | Publié le 14/11/2018

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Vous réalisez un lotissement et vous rencontrez des difficultés avec l’administration pour mener à bien votre projet. Ou encore vous êtes propriétaire des lots (colotis) et vous rencontrez des difficultés avec votre lotisseur ? Les litiges peuvent être de différentes natures : difficultés pour obtenir un permis de construire, raccordement au réseau d’assainissement, problème relatif au cahier des charges, etc. Quels que soient les différends rencontrés, la présence d’un avocat à vos côtés est indispensable pour vous défendre. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous assiste en cas de contentieux du lotissement.

Réalisation d’un lotissement : quelles sont les obligations légales du lotisseur ?

Selon l’article L442-1 du Code de l’urbanisme, « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » Les lots constituant le lotissement ont vocation à accueillir des constructions. Le lotisseur devra au préalable s’atteler à l’aménagement des voies d’accès, des espaces collectifs, etc.

Le droit d’aménager un lotissement est soumis à l’obtention de nombreuses autorisations administratives. La première d’entre elles sera nécessairement le permis de construire. Après s’être assuré de la conformité du projet à la réglementation, et notamment au plan local d’urbanisme (PLU), l’administration pourra délivrer un permis d’aménager. Tous les lotissements ne sont cependant pas soumis à l’obtention d’un tel permis. L’article R421-19 du Code de l’urbanisme indique que seul les lotissements « qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ; ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé » doivent être précédé d’un permis d’aménager. À défaut, une déclaration préalable devra être réalisée. Ce document présente une garantie importante pour les acquéreurs d’un lot. Elle atteste en effet du caractère constructible du terrain loti et entérine les droits à construire pendant un délai de cinq ans.

Vous êtes lotisseur ? La Mairie du lieu où se situe le terrain refuse de vous délivrer les autorisations nécessaires alors même que tout vous semble être conforme à la réglementation en vigueur ? N’attendez pas pour prendre l’assistance d’un avocat qui saura défendre au mieux votre projet immobilier.

Litige entre coloti et lotisseur : l’avocat vous assiste

Vous venez de faire l’acquisition d’un lot faisant partie d’un lotissement ? Sachez que de nombreuses obligations juridiques sont à la charge du lotisseur. En cas de non-respect de celle-ci, l’assistance d’un avocat sera nécessaire pour faire face au litige qui vous oppose au lotisseur.

Obligation de constructibilité, de viabilisation du terrain ou encore de délimitation des lots sont autant de contraintes auxquelles le lotisseur devra faire face. Vous estimez qu’une de ces obligations n’est pas respectée ? L’avocat compétent en droit immobilier saura vous accompagner au cours des différentes phases de règlement du conflit.

Vous aurez dans un premier temps la possibilité d’intenter un recours amiable afin de demander au lotisseur d’exécuter ses obligations, peu importe qu’il s’agisse d’obligations légales ou d’obligations contractuelles. Cette étape peut dans certains cas éviter les procédures longues et coûteuses. En cas d’échec, vous n’aurez d’autre choix que d’entamer un recours administratif et, le cas échéant, un recours contentieux. Une mise en demeure devra alors être adressée au lotisseur. Annulation du contrat de vente et dommages et intérêts pourront alors être demandés devant les juridictions compétentes.

En cas de litige, il est donc important de prendre l’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier qui vous accompagnera dans toutes vos démarches et s’assurera du respect de la procédure.

Le cahier des charges : un document à valeur contraignante

Le lotissement étant divisé en plusieurs lots, il implique nécessairement l’existence de colotis, c’est-à-dire de propriétaires de différents lots appartenant au lotissement. Afin de régir leurs relations, un cahier des charges est généralement mis en place. Le non-respect de ce document générateur de droits et d’obligations peut être source de conflits entre colotis.

Que ce soit pour engager une action à la suite de la violation du cahier des charges par les colotis, ou pour vous représenter devant les juridictions compétentes si vous êtes accusé d’avoir méconnu vos obligations, l’avocat compétent en matière de lotissement vous assite en cas de litige vous opposant aux autres colotis.

En effet, le cahier des charges est un document contractuel qui s’impose aux colotis. Ils devront en principe en respecter le contenu, que ce soit au moment de la réalisation de constructions ou ultérieurement. L’article L442-9 du Code de l’urbanisme dispose que « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. »

Il n’en demeure pas moins que la Cour de cassation semble adopter une position différente. En effet, dans un arrêt du 21 janvier 2016, la Cour de cassation a estimé qu’il était possible de demander la démolition d’une construction dont la superficie dépassait la superficie maximale prévue dans le cahier des charges du lotissement, et ce malgré le fait que les règles d’urbanismes contenues dans le cahier des charges eussent dû être déclarées caduques en application de l’article L442-9 du Code de l’urbanisme (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 janvier 2016, 15-10.566). Les juges ont alors réaffirmé que « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ». Il semblerait possible de considérer que les règles d’urbanisme s’imposent aux colotis ainsi que le document contractuel du lotissement même si celui-ci existe depuis plus de dix ans. Par exemple, le PLU impose une hauteur maximum pour votre construction de 9 mètres de haut et le cahier des charges vous impose en parallèle de ne pas dépasser une hauteur de 6 mètres de haut. En principe, votre construction ne pourra pas dépasser les 6 mètres, même si le cahier des charges a plus de 10 ans. Le cahier des charges s’appliquerait donc, quel que soit sa date, lorsqu’il ne transgresse pas les règles du PLU.

Vous rencontrez un différend avec un coloti ayant réalisé une construction contraire aux dispositions du cahier des charges et vous souhaitez demander la démolition de la construction et la remise en état des lieux ? Sachez que c’est en principe possible.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne des tous vos litiges relatifs aux lotissements et saura vous défendre quelle que soit la nature du conflit existant.

Sources : Legifrance.gouv.fr : articles L442-1, L442-9 et R421-19 du Code de l’urbanisme ; Cour de cassation,  3e chambre civile, 21 janvier 2016, 15-10.566

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