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Annulation d’une assemblée générale : l’avocat vous assiste

Par Avocats Picovschi | Publié le 27/09/2018

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Les décisions concernant la copropriété sont en principe prises en assemblée générale. Vous estimez qu’une décision vous porte préjudice et souhaitez de ce fait obtenir l’annulation de l’assemblée générale ? Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, pourra vous aider à obtenir la nullité de l’assemblée générale et éventuellement demander des dommages-intérêts si toutefois la décision prise vous a été préjudiciable.

Pourquoi demander l’annulation d’une assemblée générale ?

A votre plus grande stupeur vous venez de recevoir le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, il s’avère que vous n’avez jamais reçu de convocation ? Vous avez en principe la possibilité de demander sa nullité. Le syndic des copropriétaires est en effet tenu de convoquer régulièrement l’assemblée générale de copropriété. Les conditions de convocations sont prévues par le décret du 17 mars 1967.

Dans un arrêt du 14 novembre 2007, la Cour de cassation a précisé que l’action en nullité devait impérativement être intentée par le copropriétaire dont les droits n’ont pas été respectés. Un copropriétaire ne peut en aucun cas se prévaloir de l’irrégularité de convocation d’un autre copropriétaire pour demander la nullité de l’assemblée générale (Cass. 3ème civ. 14 novembre 2007, n°06-16.392).

Soyez attentif ! Délais entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’assemblée, feuille de présence, nombre de mandats, règles de majorité, désignation d’un président de séance, envoi de documents à l’appui desquels des décisions doivent être prises, signature du procès-verbal… Autant d’éléments qui doivent être respectés pour que la tenue de l’assemblée générale soit conforme aux exigences législatives. La jurisprudence est très fournie et seul un avocat chevronné pourra vous conseiller et vous assister pour obtenir la nullité de la décision litigieuse. En effet, l’assistance d’un avocat expert en droit immobilier est indispensable pour vous accompagner dans vos démarches contre le syndic de copropriété.

Quelles sont les conditions pour agir ?

Sachez que pour agir, il faut nécessairement avoir la qualité de copropriétaire. Un locataire ne pourrait donc pas intenter une telle action.

Vous vous êtes rendu(e) à l’assemblée générale sans vraiment étudier l’ordre du jour et vous êtes amené(e) à voter une résolution que vous ne comprenez pas et dont vous ne voyez pas la nécessité ? Ne maîtrisant pas tous les bouts et les aboutissants ou ne souhaitant pas intervenir pour poser des questions, vous vous êtes peut-être abstenu(e). Après réflexion et discussion avec votre conjoint, vous vous rendez compte que cette décision vous est préjudiciable et souhaitez demander sa nullité ? Sachez que ce n’est en principe pas possible. Il peut donc être opportun d’adopter un comportement actif au cours de ces réunions afin de conserver l’intégralité de vos droits.

Il est par ailleurs important de préciser qu’un copropriétaire s’étant abstenu ne peut en principe pas agir en contestation dans la mesure où il n’a pas exprimé son opposition. La solution pourrait être différente si le copropriétaire a précisément émis certaines réserves au cours de l’assemblée générale. De même, il va de soi que si un copropriétaire a approuvé une délibération en votant « pour », il ne pourra par la suite en principe pas la contester.  Il convient également de préciser que si votre opposition n’a pas été enregistrée par le président de séance, vous ne pourrez pas contester la disposition litigieuse. Il est donc important de vérifier que votre vote a bien été pris en compte.

Un copropriétaire absent peut également contester une décision de l’AG. En revanche, s’il avait laissé un pouvoir sans consigne de vote, il ne pourra contester l’utilisation qui en a été faite.

Il ne faut pas perdre à l’idée que le délai de recours pour agir est de deux mois à partir de la notification du procès-verbal du syndic. Passé ce délai, il ne sera plus possible d’engager une action. A savoir que le syndic dispose de deux mois pour vous adresser le procès-verbal.

Quel est le rôle de l’avocat ?

Pour demander la nullité de l’assemblée générale, vous devrez assigner le Syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance du lieu où se situe l’immeuble. L’assistance d’un avocat sera alors obligatoire pour rédiger cette assignation.

A noter que le syndic doit expressément vous informer de la possibilité de contester les décisions prises dans le délai de deux mois. Cette notification doit figurer soit dans le procès-verbal de l’assemblée générale, soit dans un courrier indépendant. A défaut d’information, vous disposez en principe d’un délai de 10 ans. Le syndic est donc soumis à un formalisme lourd qui apporte en principe une grande sécurité juridique aux copropriétaires.

Attention ! Dans certains cas, il vous faudra démontrer l’existence d’un préjudice personnel. Votre avocat expert en droit immobilier aura alors pour mission de réunir les preuves nécessaires à la démonstration du préjudice subi.

L’annulation d’une assemblée générale étant lourde de conséquences, l’assistance d’un avocat sera indispensable pour justifier cette demande. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans tous les litiges relatifs à l’assemblée générale.

Sources :

Legifrance.gouv.fr : Cass. 3ème civ. 14 novembre 2007, n°06-16.392.

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Village-justice.com : « Dix motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires par un tribunal », publié le 31 août 2018 par Xavier Demeuzoy.

Droit-finances.commentcamarche.com : « Demande d’annulation d’AG de copropriété », publié en septembre 2018, réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC.

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