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Encadrement des loyers : comprendre la Loi ELAN du 23 novembre 2018

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SOMMAIRE

La flambée du montant des loyers dans les plus grandes métropoles de France est un phénomène qui n’a échappé à personne. C’est pourquoi les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif d’encadrement des loyers, grâce à la loi ELAN du 28 novembre 2018. Quels sont les éléments clés de ce texte ? Quelles sanctions encourent les propriétaires en cas de dépassement du plafond ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous aide à décrypter ces dispositions.

Sur quels territoires sont encadrés les loyers ?

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « ELAN », entrée en vigueur le 19 juillet 2019 a bouleversé la sphère de l’encadrement des loyers.

Avant, c’était la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 qui s’appliquait en la matière et l’objectif visé par les pouvoirs publics de stabilisation des prix auraient effectivement été atteint en ce qui concerne la ville de Paris selon l’Observatoire des loyers de l’Agglomération Parisienne.

Depuis le 19 juillet 2019 et jusqu’au 23 novembre 2023, sur ce même territoire, le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers s’applique. De manière générale, il s’étend sur toutes les zones tendues du territoire des EPCI (établissements publics de coopération intercommunale).

Pour les contrats de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 soit applicables aux logements à usage de résidence principale ou mixte, sur des locations nues ou meublées.

À Paris, c’est le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 qui a mis en place ce dispositif. Ainsi, les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclus pour des logements à titre d’habitation principale, nus ou meublés sont également soumis à ce dispositif. À Lille, le dispositif est actif depuis le 1er mars 2020.

Toutefois, l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux contrats de bail conclus pour la location de logement constitutif d’une résidence secondaire, étant donné que ces derniers n’entrent pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Quels sont les montants des loyers encadrés ?

Pour la ville de Paris, l’arrêté du préfet d’Île-de-France et préfet de Paris du 28 mai 2019 fixe les loyers de référence pour ce territoire. Ainsi, il existe :

  • Un loyer de référence
  • Un loyer minoré (-30% sur le loyer de référence)
  • Un loyer majoré (+20% sur le loyer de référence).

Vous l’aurez compris, le plafond à ne pas dépasser est le loyer majoré. De plus, la loi ELAN empêche le propriétaire d’augmenter le loyer en dépassant l’actualisation réalisée avec l’Indice de Référence des Loyers (IRL), étant précisé qu’il est obligatoire de faire figurer au contrat de bail le loyer de référence en plus du montant du loyer majoré.

Afin de connaître le prix des loyers à Paris, il est possible de consulter la carte interactive de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL). Selon le nombre de pièces, l’époque de la construction, le type de location, l’adresse-même du logement et son quartier, les montants prédéfinis peuvent varier.

En cas de renouvellement de bail, le décret de blocage des loyers permet d’augmenter le loyer d’un locataire si le propriétaire a réalisé des travaux importants ou si le loyer est sous-évalué.

Quelle sanction en cas de non-respect du loyer de référence majoré ?

Le préfet de Paris peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire. En cas de mise en demeure infructueuse au bout d’un mois de délai, le préfet a le pouvoir d’imposer une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros pour un bailleur personne physique et 15.000 euros pour une personne morale.

De plus, si vous décidez d’ajouter un complément de loyer, il sera obligatoire de le justifier afin de se parer contre toute contestation éventuelle du locataire par lettre recommandée, saisine de la commission de conciliation ou assignation au Tribunal Judiciaire.

Comment détourner le dispositif d’encadrement ?

Tout d’abord, il apparaît important de préciser que dans ce cadre particulier de location de votre logement sur Airbnb, des limitations s’appliquent en vertu du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, votre résidence principale ne peut être ouverte à la location pour une durée supérieure à 120 jours par an. S’il ne s’agit que d’une chambre privée, la limitation ne s’applique pas.

Si toutefois il s’agit de votre résidence secondaire, aucune limitation n’existe. Le contrat de location en Airbnb n’étant pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique pas. Il s’agit, en effet, d’une location saisonnière qui ne peut dépasser 3 mois en termes de durée, et dont le paiement des loyers et charges est anticipé. Attention, néanmoins à ce que, dans les faits, le logement loué ne constitue pas l’habitation principale du locataire, sous peine de voir le contrat de location saisonnière requalifié en location meublée (Cour d’appel de Caen, 4 septembre 2008).

Il est donc possible de détourner ce dispositif d’encadrement des loyers, soit en mettant son logement en location saisonnière (type Airbnb), en louant sa résidence secondaire ou encore en louant à une personne morale via un bail de logement de fonction.

Gardez en tête que cet encadrement des loyers est un dispositif non rétroactif, c’est-à-dire qu’il ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de bail signés à partir de son entrée en vigueur sur les différents territoires.

Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier à Paris, vous conseille et vous guide sur cette question épineuse du montant des loyers afin de parvenir, au mieux, à préserver vos intérêts.

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