Que faire face aux défauts cachés de votre achat immobilier ?

Par Avocat Picovschi | Publié le 18/07/2018

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Vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier et la découverte d’un vice caché vient gâcher cet évènement ? L’acte notarié contient peut-être une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, mais cela ne veut pas dire que vous n’avez aucun recours. N’attendez plus ! Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous aide à faire respecter vos droits.

La garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice est considéré comme caché dès lors qu’un examen normal ne permet pas de le déceler au moment de l’acquisition. L’acheteur devra prouver par tout moyen qu’il n’était pas visible lors de la vente et qu’il rend le bien impropre à sa destination. L’avocat vous apportera toute son aide afin de prouver l’existence de ce vice.

L’assistance d’un avocat expert en droit immobilier sera indispensable pour démontrer la réunion de plusieurs conditions, à savoir l’antériorité du vice caché à la vente, l’existence d’un vice suffisamment grave pour rendre le bien impropre à sa destination, ainsi que le caractère non apparent du vice au moment de l’achat.

À noter que, peuvent par exemple être considérés comme des vices rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, des infiltrations d’eau, la présence de termites ou encore d’amiante.

Attention ! Si le vice était apparent, vous n’aurez aucun moyen d’action contre le vendeur et la garantie légale ne sera donc pas due. Vigilance est donc le maître mot lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

La sanction en cas de découverte d’un vice caché

Le rôle de l’avocat sera de vous aider à obtenir l’annulation de la vente ou la réduction du prix de vente. En cas d’annulation, le vendeur récupèrera son bien et sera tenu de vous restituer le prix de la vente. L’action en diminution de prix vous permettra quant à elle de rester propriétaire du bien dont vous vous êtes porté acquéreur tout en obtenant le remboursement d’une partie du montant de la vente. L’avocat vous aidera alors à prouver l’importance du préjudice causé par le vice dans le but de vous obtenir une réduction de prix la plus importante possible.

Il convient par ailleurs de préciser que si le vendeur connaissait l’existence du vice, il pourra être condamné à vous verser des dommages et intérêts.

L’article 1648 du Code civil prévoit que l’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte de ce vice pour intenter une action en réparation. Attention, ce délai est relativement court ! Ne tardez pas à faire appel à un avocat pour faire valoir vos droits, dès la découverte du vice.

Que faire en présence d’une clause de garantie des vices cachés ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est d’usage que l’acte de vente contienne une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. L’article 1643 du Code civil dispose en effet que le vendeur est tenu des vices cachés à moins qu’ « il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Il convient toutefois de préciser que cette clause n’est admise qu’en cas de transaction entre particuliers. Le professionnel quant à lui ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité.

Si vous avez la mauvaise surprise de découvrir l’existence d’un vice caché, sachez toutefois que l’existence d’une telle clause ne vous prive pas de tous vos droits. En effet, cette dernière n’est valable que lorsque le vendeur est de bonne foi. Ainsi, en cas de mauvaise foi, l’avocat interviendra alors à vos côtés pour vous aider à démontrer que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice avant que la vente n’intervienne. Seul l’avocat rompu à cet exercice pourra empêcher votre vendeur de se cacher derrière la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis plus de 30 ans, vous informe sur vos droits et saura vous assister en cas de découverte d’un vice caché afin d’obtenir les meilleures chances de succès de votre action.

Sources : www.legifrance.gouv.fr ; Articles 1641 à 1645 du Code civil ; « Mise en échec d’une clause exclusive de la garantie des vices cachés » le 21/03/2018 pour lexis360.fr ; « Immobilier : que faire en cas de vices cachés, le conseil du notaire » pour immobilier.lefigaro.fr.

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