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SOMMAIRE
Structures surélevées, plantations gênantes ou murs vertigineux… Votre maison est privée de luminosité ? Vous subissez une perte d’ensoleillement et une perte de vue du fait d’une construction nouvelle proche de chez vous ? Parce que le soleil n’entre plus chez vous, votre maison a subi d’une perte de valeur ? Sachez que si la contestation de permis de construire ou la démolition de la construction est souvent compliquée, vous pouvez néanmoins demander à être indemnisé. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous accompagne dans vos démarches afin de vous aider à obtenir une indemnité juste.
Perte d’ensoleillement et trouble de voisinage : définitions
La perte d’ensoleillement est souvent qualifiée de trouble anormal de voisinage qui altère l’usage de bien immobilier.
L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». L’article 651 du même code précise que les propriétaires sont contraints par « différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention ».
En application des limites légales au droit de propriété, les juges ont construit la notion de trouble anormal de voisinage. Elle permet à la victime de demander réparation de son préjudice.
Qui peut demander réparation du préjudice ?
La perte d’ensoleillement constitue un trouble de jouissance qui est considéré comme un trouble anormal de voisinage. Tout occupant d’un immeuble qui a subi un préjudice peut demander une indemnisation. La notion d’occupation est interprétée de manière exhaustive. Dès lors, tant un propriétaire, qu’un locataire, ou un occupant à titre gratuit qui estimerait avoir subi un trouble anormal de voisinage peut demander réparation.
Quel est le délai pour agir ?
Les juges de la Cour de cassation considèrent que l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal de voisinage constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle, ainsi soumise à un délai de prescription de cinq ans.
Le point de départ du délai de prescription est le jour où la personne victime d’un trouble connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Quels sont les éléments nécessaires pour obtenir réparation ?
Lorsque la victime agit contre le maître de l’ouvrage voisin, elle doit seulement apporter la preuve de l’anormalité du trouble. Pour engager sa responsabilité, il n’est pas nécessaire de démontrer que le voisin mis en cause a commis une faute.
Il faut noter que le fait d’avoir respecté les normes d’urbanisme ne signifie pas que la victime ne peut pas demander indemnisation d’un préjudice subi. La jurisprudence a admis que : « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage ». (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 octobre 1990, 88-19.383).
La position des juges est constante. Dès lors, le permis de construire n’empêche pas nécessairement d’engager une action sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.
Comment évaluer le montant de l’indemnisation ?
Le plus souvent, si la victime prouve que la perte d’ensoleillement est importante, le constructeur sera condamné à l’indemniser.
Les dommages-intérêts sont en principe, estimés selon la perte de valeur du bien immobilier.
Voici quelques exemples d’arrêts dans lesquels les juges évaluent le préjudice selon l’importance et la localisation du trouble :
- En zone pavillonnaire pour une perte d’ensoleillement de 60% à 70%, les juges ont décidé de la démolition du bien avec amende journalière de 50€ par jour de retard (Cour d'appel de Nancy, 29 juin 2015, n° 14/01346).
- Dans une zone urbaine dense pour une perte d’ensoleillement de 6% à 46% , les juges n’ont pas ordonné la démolition mais ont condamné à une indemnisation de 30 000€, soit 10 % de la valeur vénale du bien, et une indemnisation de 3 000€ au titre du trouble de voisinage (Cour d'appel de Rennes, 22 septembre 2015, n° 13/08681).
- La construction d’un nouveau bien a entraîné la perte d’une belle vue sur les toits et clochers de la basilique de Paray-le-Monial causant une dépréciation de l’immeuble voisin, dont les propriétaires ont été indemnisés à hauteur de 13 000 € au titre des dommages et intérêts (Cour d’appel de Dijon, ch. B, 10 juill. 2007).
Lorsque vous avez subi un préjudice sérieux, prendre contact un avocat expert en droit immobilier, vous permettra d’évaluer dans les meilleures conditions votre préjudice et d’accomplir les diligences nécessaires que ce soit à l’amiable ou en justice. Lorsque le dommage est trop important, et que votre maison s’en trouve grandement dévaluée, Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, peut agir à vos côtés pour que votre préjudice soit réparé.