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Achat immobilier et rétractation du vendeur : que faire ?

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Heureux acquéreur d’un bien immobilier, enthousiaste à l’idée d’investir prochainement les lieux et d’y loger votre famille, votre projet fait désormais face à un nuage de taille. Le vendeur s’est rétracté malgré une promesse de vente dûment signée et des négociations menées avec sérieux. Sachez qu’il existe un régime strict encadrant cette faculté de rétractation, régime très protecteur des acquéreurs. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis 1988, vous indique comment sortir de cette impasse.

Quels sont les effets d’une promesse de vente ?

Conformément à l’article 1124 du Code civil, par une promesse unilatérale de vente, une partie (le promettant) accorde à une personne (le bénéficiaire) le droit d’opter pour la conclusion de la vente dans un certain délai. Cette promesse comporte plusieurs éléments, de telle sorte que seul le consentement du bénéficiaire ne manque afin que la vente soit considérée comme étant parfaite.

Comme tout contrat de vente, la promesse de vente désigne bel-et-bien le bien, ses caractéristiques mais également son prix. Ce n’est qu’au jour de la levée d’option d’achat de la part du bénéficiaire et acquéreur potentiel qu’il sera réputé comme conclu.

Bien que la promesse unilatérale de vente soit une formalité facultative, elle n’emporte pas moins de conséquences si jamais le vendeur décide de la conclure. En règle générale, il y est stipulé le montant d’une somme d’argent aussi nommée « indemnité d’immobilisation », versée au vendeur en cas de rétractation de son engagement par le bénéficiaire ou en raison d’autres violations d’obligations érigées comme telle dans le cadre du contrat. Elle n’est obligatoire et correspond alors à un montant minimal de 5% du prix de vente que si la promesse est consentie par une personne physique et comporte une durée de validité supérieure à 18 mois, conformément à l’article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitat.

A compter de la notification de la promesse à son bénéficiaire, ce dernier dispose d’un délai afin de lever l’option. D’une durée libre, il doit néanmoins être limité selon la loi Hoguet de 1970. Le vendeur promettant, en attendant la levée d’option, conserve la propriété du bien et dispose de certaines obligations liées à la promesse qu’il se doit de respecter. A défaut, il pourrait engager sa responsabilité contractuelle. En outre, il lui est interdit de :

  • Vendre tout ou partie du bien à un tiers à la promesse ;
  • Consentir un droit réel sur l’immeuble en question (tel qu’une hypothèque ou une servitude) ;
  • Consentir un bail d’habitation sur le bien ou tout autre type de droit ou charge de nature personnelle ;
  • Procéder à des changements dans l’immeuble sans l’accord du bénéficiaire.

Même si il a souscrit ce type d’engagement, il n’est pas rare que, sur le fondement de divers motifs, le vendeur cherche à se rétracter de la vente. Cette faculté lui est octroyée, bien évidemment, mais il se doit de respecter certaines modalités, tant avant qu’après la levée d’option.

Que se passe t’il en cas de rétractation avant la levée d’option ?

Pour les promesses de vente conclues avant le 1er octobre 2016, la rétractation de son engagement par le vendeur avant la levée d’option – soit durant le délai octroyé à l’acquéreur afin qu’il choisisse entre acquérir ou non – empêchait le contrat de vente d’être formé, quand bien même le bénéficiaire de la promesse aurait levé l’option postérieurement. Cette instabilité latente de la promesse unilatérale de vente retirait presque toute cause à sa conclusion, c’est pourquoi la réforme du droit des contrats de 2016 est venue initier une évolution majeure en la matière.

Ainsi, pour les promesses conclues après le 1er octobre 2016, et conformément au nouvel article 1124, alinéa 2 du Code civil, si le promettant décide de retirer son engagement pendant le délai donné au bénéficiaire afin d’opter, le bénéficiaire de la promesse pourra toujours exiger la vente forcée du bien immobilier s’il décide de lever l’option postérieurement.

En d’autres termes, bien que le vendeur souhaite se retirer sa promesse de vente, tant que le délai court toujours et que l’acquéreur potentiel réunit toutes les conditions exigées, il pourra toujours lever l’option d’achat, et forcer le vendeur à transférer la propriété de son bien.

Que se passe t’il en cas de rétractation après la levée d’option ?

Il est important de distinguer deux types de promesses différentes. Certaines promesses de vente sont dites « synallagmatiques ». Il s’agit d’un contrat par lequel le propriétaire et un acquéreur potentiel se sont promis de vendre et d’acquérir à un certain prix.

Dans le cadre de ce type d’opération, les parties conviennent d’un délai durant lequel elles devront réaliser certaines formalités (obtention d’un prêt de financement du bien, purge du droit de préemption de la mairie, etc.) avant de pouvoir conclure l’acte de vente final. Il s’agit des « conditions suspensives » érigées comme telles par le contrat.

Si c’est une promesse synallagmatique de vente que vous avez signée, il est important de savoir que le dépassement du délai de réalisation des conditions suspensives rendra la promesse caduque. Conformément à l’article 1304 du Code civil, les obligations du vendeur et de l’acquéreur potentiel seront réputées n’avoir jamais existé.

Toutefois, si la réalisation de la condition suspensive n’a pas été permise du fait d’une défaillance imputable au bénéficiaire de cette condition, cette dernière pourrait être réputée accomplie et la conclusion de l’acte de vente, forcée. Ainsi, sauf si une clause de dédit a été insérée au contrat, permettant au cocontractant de se retirer de son engagement en payant une simple contrepartie financière, se retirer de la promesse en tant que vendeur ne produira aucun effet.

En ce qui concerne les promesses unilatérales de vente, la levée d’option a pour effet de former définitivement l’accord de vente. En effet, le promettant-vendeur pourra être forcé à passer l’acte de vente définitif. Conformément à une jurisprudence constante en la matière, s’il refuse de conclure cet acte, il devra en réparer les conséquences dommageables (Cass. 3ème Civ., 11 avril 2012, n° 11-16.329).

Obtenez gain de cause grâce à un avocat en droit immobilier !

Il est à présent clair pour vous que la rétractation de son engagement de vendre par le promettant peut lui valoir cher. C’est pourquoi en tant que bénéficiaire éconduit, il apparaît opportun de vous faire assister d’un avocat expert en droit immobilier afin qu’il défende vos intérêts face à un vendeur indiligent.

Récupération de l’indemnité d’immobilisation, majoration par des dommages-et-intérêts au titre des préjudices financiers et moraux subis, ou, mieux encore, vente forcée du bien promis : tels seront les objectifs de votre avocat et pour lesquels il mobilisera tout son savoir-faire et son expérience en matière de contentieux immobiliers.

Beaucoup sont les bénéficiaires de promesses de vente qui se laissent faire et subissent, en définitive, toutes les conséquences de la rétractation du vendeur, en dépit de l’existence d’une jurisprudence et de textes de lois leur octroyant un statut plus avantageux dans leur rapport de force avec le vendeur.

Ne vous faites pas avoir, contactez Avocats Picovschi, cabinet situé à Paris 17ème arrondissement et composé d’avocats aguerris à la pratique du droit de l’immobilier depuis plus de 30 ans afin de défendre vos intérêts !

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