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Contentieux des baux commerciaux : nos avocats vous assistent

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Vous êtes bailleur d’un bail commercial et vous souhaitez vous prémunir contre tout risque de litige éventuel ? En tant que propriétaire du local, vous souhaitez signer un bail commercial représentatif de vos meilleurs intérêts. Cependant, de nombreux litiges peuvent résulter de la conclusion d’un tel bail étant donné les différents éléments essentiels à prendre en compte. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, vous conseille et vous accompagne dans la rédaction de vos baux commerciaux et en cas de contentieux avec votre locataire.

Comment rédiger un bail commercial favorable à vos intérêts ?

Les baux commerciaux définis à l’article L 145-1 et suivants du Code de commerce sont des contrats qui doivent être rédigés afin de reprendre les différents droits et obligations qui vous incombent à vous et à votre locataire.

Votre bail doit notamment préciser la durée du bail, le montant du loyer et son évolution, la spécialité du bail… ainsi que les risques auxquels s’expose votre locataire en cas de non-respect de ses obligations. Le rôle de l’avocat dans la rédaction du bail est ainsi primordial afin de vous prémunir face aux risques de défaut d’exécution de la part de votre locataire.

L’inclusion de clauses résolutoires au moment de la conclusion de votre contrat de bail vous permettra de mettre un terme à votre bail en cas de défaut d’exécution. Par exemple, en cas de loyers impayés, la résiliation du bail locatif n’est possible qu’à condition d’avoir bien intégré dans votre contrat de bail ce type de clause.

Un avocat en droit immobilier peut ainsi s’assurer que votre contrat est rédigé de la manière la plus protectrice possible, tout en prenant en compte les nombreuses évolutions jurisprudentielles liées à la loi Pinel de 2014.

Quels sont vos recours possibles en cas de défaut d’exécution ?

Une fois votre contrat de bail correctement rédigé, vous pourrez entamer différentes procédures plus ou moins complexes en cas de défaut d’exécution : refus de demande de déspécialisation, résiliation du bail locatif, refus de cession de bail … Toutes ces démarches nécessitent l’aide d’un avocat compétent en droit immobilier.

Dans le cadre d’une demande de déspécialisation formée par votre locataire, l’avocat joue un rôle essentiel. Le bail commercial peut en effet être soumis à une condition de spécialité qui permet de limiter les activités entreprises par votre locataire. Votre locataire peut, sous certaines conditions, faire une demande de déspécialisation afin d’élargir son champ d’activités que vous êtes en droit de refuser. Votre refus pourra cependant faire l’objet d’une action par votre locataire devant le juge, rendant nécessaire la consultation d’un avocat en contentieux afin de défendre vos intérêts.

Certaines situations contentieuses vous permettront même de résilier le bail commercial. C’est le cas notamment en cas de défaut d’exécution caractérisé par un défaut de paiement. Cette résiliation est cependant soumise à de nombreuses règles de procédure allant de l’obligation de notification de la mise en œuvre de la clause résolutoire par huissier à la saisie du tribunal judiciaire en cas de violation par le locataire de ses obligations. En cas de non-respect de ces conditions de forme, votre demande pourrait échouer.

C’est le cas également pour la cession de bail commercial. On entend par cession de bail commercial la transmission du bail par le locataire à un tiers. Il existe plusieurs types de cession de bail.

  • S’il s’agit d’une cession de fonds de commerce ou une transmission d’activité, vous ne pouvez vous y opposer.
  • S’il s’agit cependant d’une cession faite par acte isolé, vous pouvez la règlementer en insérant par exemple dans la rédaction de votre bail l’obligation de fournir un acte authentique dans la formulation de la demande par votre locataire.

En l’absence de conformité avec ces exigences, vous pourrez vous opposer au renouvèlement du bail ou demander la résiliation du bail voire le versement de dommages et intérêts.

Concernant enfin l’ouverture d’une procédure collective, cela n’entrainera pas la résiliation du bail de plein droit. Vous disposerez du droit de demander la résiliation du contrat, mais cette demande sera soumise à des considérations diverses, dépendant de la procédure entreprise. Dans le cadre d’une liquidation judiciaire par exemple, des exigences strictes de délai sont instituées par la loi. Vous aurez 3 mois pour engager une action de résiliation du bail locatif à compter du moment où la procédure de liquidation aura été actée pour des défauts de paiement antérieurs au jugement.

Afin de voir vos démarches aboutir, l’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier et en droit des affaires peut s’avérer nécessaire afin de respecter toutes les exigences procédurales de délais et de formes.

Quelles démarches à suivre au terme de votre bail ?

Le renouvellement du bail commercial étant automatique, il est nécessaire que vous suiviez correctement les délais et les démarches à suivre. Si vous ne faites pas connaitre votre refus de renouvèlement dans les 3 mois à compter de la signification de renouvèlement par voie d’huissier, cela sera considéré comme une acceptation tacite. De plus, la procédure de refus est caractérisée par un certain formalisme qui doit être respecté sous peine de nullité. Il faudra également que vous preniez en compte les éventuelles indemnités d’éviction que vous devrez verser à votre locataire en cas de non-renouvèlement.

Vous pourrez également profiter de la période de renouvèlement pour modifier le montant de vos loyers perçus. Vous pourrez faire cette demande :

  • soit en engageant la procédure de renouvèlement auprès de votre locataire, après lui avoir laissé 6 mois de congé avant la fin du bail et en lui montrant ensuite le montant du loyer renouvelé
  • soit dans le cadre de votre réponse à la demande de renouvèlement.

Les baux commerciaux soulèvent donc une quantité et une variété de problématiques juridiques à prendre en considération si vous souhaitez assurer le respect de vos droits. Tous ces éléments sont par ailleurs soumis à un ensemble de procédures complexes et à une jurisprudence évolutive nécessitant l’aide d’avocats compétents en droit immobilier. Avocats Picovschi, fort de trente ans d’expérience en la matière, vous propose un suivi personnalisé.

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