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Mauvaise évaluation d’un bien : quelle est la responsabilité de l’agent immobilier ?

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Propriétaire d’un bien immobilier, vous avez pris la décision de le vendre par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Mandaté afin de procéder à cette opération qui implique recherche d’acquéreurs potentiels, mais également estimation du bien, l’agent auquel vous avez confiance n’est toutefois pas à l’abri d’une erreur, voire d’une faute dans l’exécution de ses obligations. Avocats Picovschi, compétent en matière immobilière depuis plus de 30 ans, vous informe des conditions de mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier en cas de mauvaise évaluation d’un bien.

Le devoir de loyauté, de conseil et d’information de l’agent immobilier

La profession d’agent immobilier est réglementée, encadrée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, et nécessite donc de détenir une carte professionnelle. Lié à son client vendeur par un véritable mandat de vente, il a une obligation de loyauté, de conseil et d’information à l’égard de ce dernier. Ainsi, en cas de violation de cette obligation, les agents immobiliers peuvent engager leur responsabilité civile.

En tant que professionnel, donc, l’agent immobilier doit respecter cette obligation de conseil et d’assistance à l’égard de son client mandant pour toutes les opérations et diligences qu’il réalisera pour son compte. En outre, cette obligation sous-entend de devoir fournir des informations régulières, et surtout précises, sur l’opportunité des démarches à réaliser, sur leurs natures et sur les risques engagés.

Dans le cadre de la vente de votre bien, par exemple, votre agent devra se renseigner sur les caractéristiques du bien immobilier en question, notamment afin de pouvoir l’afficher au prix le plus avantageux pour vous.

Il est des cas où une agence immobilière aurait mal estimé (à la baisse ou à la hausse) la valeur d’un bien mis en vente. Cette sous-estimation ou surévaluation peut s’avérer largement préjudiciable pour certains vendeurs qui se seraient engagés à rembourser un prêt destiné à financer une nouvelle acquisition, ou qui ont tout simplement payé des commissions relativement élevées au mandataire afin de disposer d’une expertise professionnelle alors qu’ils auraient très bien pu diligenter toutes les démarches eux-mêmes.

Par ailleurs, c’est ce type de déconvenue dont il a été question dans un arrêt de la Cour d’appel de Rouen en date du 25 mars 2021 (CA Rouen, Ch. Civ. Et Com., 25 mars 2021, n° 19/01978). Dans le cadre de cette affaire, les juges du fond ont pu rappeler que l’agent immobilier « doit être en mesure de fournir une évaluation la plus proche possible du prix du marché ».

En l’espèce, néanmoins, l’agent avait surévalué le bien de près de 170.000 €. Le bien était alors resté sans visiteurs, jusqu’à ce que, de manière successive, les vendeurs décident de procéder à des réductions de prix, emportant vente du bien en 2014 pour un prix nettement inférieur au prix annoncé par l’agent. D’autres agences immobilières, approchées postérieurement à la conclusion du mandat de vente, avaient réalisé une correcte évaluation.

Les époux vendeurs ayant contracté un prêt relais afin de financer l’acquisition d’une autre maison ont également dû allonger la durée de remboursement, raison pour laquelle des dommages et intérêts leur ont été octroyés, à la charge de l’agence immobilière pour manquement caractérisé à son devoir de loyauté, d’information et de conseil au titre de la réparation de certains préjudices matériels tel que le versement d’intérêts supplémentaires liés au prêt et l’assurance y afférente.

Les conditions de la responsabilité de l’agent immobilier

Toutefois, précisons qu’en vertu du mandat de vente, l’agent n’est tenu qu’à une obligation de moyen à l’égard de son client, ce qui implique que le fait de ne pas être parvenu à vendre le bien, malgré ses tentatives et efforts fournis, ne constitue pas une faute qui puisse lui être imputable et engager sa responsabilité. Il sera alors nécessaire de démontrer une faute, un dommage, un lien de causalité ainsi que l’existence d’un préjudice si vous désirez obtenir réparation d’une mauvaise exécution ou d’une inexécution du mandat.

Dans le cadre d’une mauvaise estimation, vous pourrez démontrer le comportement fautif de l’agent immobilier dès lors qu’il n’aura pas été en mesure de fournir une évaluation la plus proche du marché. C’est pourquoi il conviendra, en cas de doute, de vous rapprocher d’autres agences et experts en immobilier afin de faire estimer votre bien.

Il faudra aussi prouver l’existence d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage que vous aurez subi. En d’autres termes, la mauvaise estimation du bien doit avoir eu une conséquence négative sur la vente de votre bien. En interprétation de l’affaire du 25 mars 2021, nous pouvons ainsi envisager qu’un agent immobilier se dédouane de toute responsabilité s’il a fourni une bonne évaluation du bien ou si la mauvaise estimation n’a pas eu d’incidence car il n’aurait pas causé le dommage (Cass. 3ème Civ., 26 septembre 2012, n° 11-21.319).

Enfin, quant au préjudice, celui-ci doit être réparable. En d’autres termes, il ne sera possible de le réparer que s’il y a eu une véritable perte de chance pour les vendeurs. Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Rouen, il avait été considéré que le fait de ne pas avoir pu renoncer à contracter l’acquisition du nouveau bien constituait une perte de chance à indemniser. En outre, s’ils avaient connu le coût que représenterait réellement cet achat, ils auraient pu décider de ne pas passer par un agent immobilier et donc, ne pas avoir à lui payer de commission.

Vendeurs trompés, faites appel à un avocat expert en droit immobilier !

Trompé par votre intermédiaire immobilier, vous considérez que celui-ci a abusé de vous. Le préjudice n’est pas seulement matériel, il est aussi moral, vous avez perdu légitimement confiance en ces professionnels immobiliers, ce qui, bien évidemment, mérite réparation.

Vous disposez donc d’un délai de 5 ans afin de déposer un recours visant à faire reconnaître la responsabilité contractuelle de votre agent immobilier pour mauvaise estimation du bien immobilier en cause.

A ce titre, afin de rassembler les éléments destinés à prouver l’indiligence du professionnel en question, il est important de prendre attache avec un avocat compétent en matière de contentieux immobiliers. En effet, seul cet expert aguerri en ce domaine particulier saura, dans un premier temps, vous conseiller sur la marche à suivre tout en respectant la procédure et les délais imposés. Son travail s’inscrira par la suite dans le cadre du recueil de preuves et de l’argumentaire permettant d’obtenir une indemnisation adéquate de la part de l’agence immobilière fautive.

De plus, sachez qu’il sera également possible de percevoir une réparation au titre du préjudice moral subi et résultant de la perte de confiance ressentie.

Avocats Picovschi, cabinet situé à Paris 17ème et composé d’experts en droit immobilier depuis 1988 s’engage à mener vos procédures à bout et de protéger vos intérêts face aux professionnels les plus négligents.

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