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Clause d’indexation au bail commercial : l’avocat vous assiste !

Par Avocats Picovschi | Publié le 17/12/2018

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SOMMAIRE

Pour sécuriser vos rapports avec votre bailleur ou avec votre preneur, vous pouvez faire appel à un avocat compétent en droit commercial et en droit immobilier : celui-ci vous accompagne dans la rédaction de votre contrat, mais aussi dans la rédaction et la négociation de clauses spécifiques. Avocats Picovschi est à votre service pour préserver vos intérêts et vous permettre d’anticiper d’éventuels conflits en la matière.

Pourquoi insérer une clause d’indexation dans son bail commercial ?

Vous êtres propriétaire ou futur propriétaire d’un fonds de commerce ou vous souhaitez prendre à bail des locaux pour exploiter votre activité commerciale, industrielle ou artisanale, mais vous ne savez pas par où commencer ? Confiez la gestion de vos baux commerciaux à un avocat expérimenté en droit immobilier pour vous guider dans votre stratégie.

Vous êtes un futur commerçant, un commerçant ou simplement propriétaire d’un local commercial que vous souhaitez donner à bail et vous vous interrogez sur la meilleure façon de régir vos relations avec votre cocontractant ? Vous savez que le régime du bail commercial est complexe et fortement règlementé et vous ne savez pas quelles clauses y insérer afin de respecter vos obligations tout en vous facilitant la vie ? Alors, faites appel à un avocat compétent en droit commercial pour rédiger vos clauses contractuelles !

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux n’a cessé de se sophistiquer en faveur d’une protection croissante du preneur. D’ailleurs, l’une des caractéristiques principales du bail commercial a trait à la fixation du loyer, lequel peut être révisé en cours de bail. Le moment des négociations quant au montant du loyer est souvent délicat et l’accompagnement d’un avocat professionnel expérimenté vous permettra d’appréhender cette situation beaucoup plus sereinement.

En effet, initialement fixé au moment de la conclusion du contrat de bail, le montant du loyer peut être révisé tous les 3 ans à l’initiative d’une des parties (on parle également de « révision triennale »). Toutefois, dans le cadre de leurs négociations précontractuelles, les parties peuvent également convenir d’insérer dans leur bail une clause d’indexation (ou aussi appelée « clause d’échelle mobile »). Cette clause est une clause de révision automatique du loyer, basée sur un indice de référence, que les parties vont prévoir à l’avance dans leur contrat.

L’intérêt d’une telle clause est double. D’une part, elle est négociée par avance entre les parties, notamment concernant la périodicité et l’indice sur lequel le loyer est indexé et d’autre part, elle permet une révision automatique pendant l’exécution du contrat c’est-à-dire que bailleur et preneur n’ont pas à faire la demande de révision.

L’indispensable présence de l’avocat pour la rédaction de vos clauses !

Votre avocat vous accompagne dans la rédaction de votre bail commercial et de vos clauses. En choisissant d’insérer une clause d’indexation, basée sur l’indice de références des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Selon l’activité exercée par le preneur dans les locaux, l’avocat vous conseillera d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires ou encore l’indice du coût de la construction.

Le rôle de l’avocat est, en tant que professionnel compétent, de vous éviter tout litige qui résulterait d’une erreur de droit eu égard aux spécificités de la rédaction d’un bail commercial et de ses clauses. Toute difficulté pourrait avoir de graves conséquences sur le contrat, pouvant aller de la nullité de la clause jusqu’à la nullité du contrat.

Par exemple, la clause d’indexation insérée dans un bail commercial ne jouant qu’à la hausse est sanctionnée par la nullité. En effet, la clause excluant à l’inverse les cas de variation de l’indice à la baisse est interdite. Les conséquences d’une telle nullité peuvent être catastrophiques pour le bailleur mal conseillé puisque cette clause sera considérée comme n’avoir jamais existé et entraînera par voie de conséquence une révision rétroactive des loyers, depuis la date de prise d’effet du bail commercial.

De même, certains impératifs sont dictés par le Code monétaire financier, lequel prévoit, par exemple, qu’une clause d’indexation doit être réputée non écrite lorsqu’elle prend en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision (article L. 112-1 CMF). Pourtant, lorsque la distorsion constatée ne résulte pas de la clause d’indexation elle-même celle-ci est valide. C’est ce qu’a récemment jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 13 septembre 2018 (n° 17-19.525).

Ainsi, peu importe votre activité, il ne vous aura pas échappé que la rédaction d’un bail commercial nécessite beaucoup d’attention et ne se prend pas à la légère. Eu égard à la règlementation importante et complexe qui entoure ce type d’acte, vous pouvez faire appel à un avocat qui saura vous accompagner dans vos démarches et vous prémunir des risques afférents à l’édiction de clause d’indexation mal rédigée.

Avocats Picovschi, fort de ses expériences en droit commercial et en droit immobilier depuis plus de 25 ans, vous conseille et vous accompagne tant dans la rédaction de votre bail commercial et de ses clauses que dans vos éventuels contentieux.

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