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Vous envisagez de construire des biens immobiliers pour les revendre et réaliser une plus-value ? La société civile immobilière de construction-vente (SCCV) est la structure juridique souvent la plus pertinente pour ce type de projet. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis plus de 35 ans, est votre partenaire privilégié pour naviguer dans les complexités de la création et de la gestion d'une SCCV.
Qu’est-ce qu'une SCCV ?
La Société civile de construction de vente (SCCV) ou SCI de construction vente est une forme juridique de société civile spécialement conçue pour la promotion immobilière.
Son statut particulier est établi aux articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Son objet social est unique et spécifique : l'acquisition d'un terrain (ou d'un immeuble à démolir) dans le but d'y construire un ou plusieurs biens immobiliers (logements, bureaux, locaux commerciaux) destinés à être revendus immédiatement après leur achèvement, que ce soit en totalité ou par lots (fractions).
Contrairement à une Société Civile Immobilière (SCI) "classique" dont l'objectif principal est la gestion locative d'un patrimoine immobilier existant, la SCCV se positionne clairement sur l'activité de promotion immobilière.
Exemple : Imaginez un groupe d'investisseurs souhaitant acquérir un terrain vacant à Nice, construire un petit immeuble de cinq appartements, puis vendre chaque appartement. Plutôt que de créer une SCI de gestion locative, qui ne serait pas adaptée à cet objectif de revente immédiate, ils opteraient pour une SCCV. Une fois les appartements construits et vendus, la SCCV aura rempli son objet social et pourra être dissoute.
Quelle est la principale différence entre une SCI et une SCCV ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est principalement destinée à la gestion et la location de biens immobiliers existants, tandis que la SCCV (Société Civile de Construction-Vente) a pour objectif exclusif la construction de biens immobiliers neufs dans le but de les revendre immédiatement après achèvement.
Comment fonctionne la SCCV ?
Le fonctionnement d'une SCCV emprunte de nombreuses règles à la SCI, mais avec des spécificités importantes, notamment en matière fiscale.
La création de la SCCV
Pour la création d’une SCCV, un minimum de deux associés est requis. Ces associés peuvent être des personnes physiques (particuliers) ou morales (autres sociétés), de nationalité française ou étrangère. Il n'y a pas de limite maximale au nombre d'associés, offrant une grande flexibilité pour les projets de différentes envergures.
Les formalités de création incluent principalement :
-Rédaction des statuts : Les statuts définissent l'objet social, la durée de vie de la société (souvent limitée à 99 ans, mais elle prend fin dès la réalisation de son objet), le montant du capital social, les règles de gérance, les modalités de prise de décision, etc. La grande liberté statutaire est un atout majeur de la SCCV.
-Dépôt du capital social : Le capital social peut être fixe ou variable. Un capital variable offre une grande souplesse pour l'entrée et la sortie d'associés ou pour les augmentations/diminutions de capital sans avoir à modifier les statuts.
-Nomination du ou des gérants : Il est responsable de l'administration et de la représentation de la SCCV.
-Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Cette étape confère la personnalité morale à la SCCV.
La fiscalité de la SCCV
L'un des principaux attraits de la SCCV réside dans son régime fiscal. Par principe, la SCCV est ce que l'on appelle une société "transparente" fiscalement. Cela signifie que, contrairement à l'impôt sur les sociétés (IS) qui s'applique à de nombreuses sociétés commerciales, la SCCV elle-même n'est pas imposée sur ses bénéfices.
Chaque associé est directement imposé à l'impôt sur le revenu (IR) sur sa quote-part des bénéfices réalisés lors des ventes immobilières. Cette quote-part est proportionnelle à sa participation au capital social de la société, conformément à l'article 1655 ter du Code Général des Impôts.
Exemple : Si une SCCV réalise un bénéfice de 100 000 € sur la vente d'un appartement et que l'associé A détient 60 % des parts et l'associé B 40 %, alors l'associé A déclarera 60 000 € de bénéfices dans sa propre déclaration de revenus, et l'associé B déclarera 40 000 €. C'est un avantage car cela permet d'éviter la "double imposition" (impôt au niveau de la société puis au niveau des associés lors de la distribution des dividendes).
En cas de contentieux avec l'administration fiscale ou de doutes sur l'application de ce régime, l'assistance d'un avocat expert en droit fiscal est cruciale pour défendre vos intérêts et sécuriser vos opérations.
Quels sont les avantages de la SCCV ?
Choisir le statut de la SCCV présente une multitude d'avantages significatifs, particulièrement pour les promoteurs immobiliers ou les investisseurs souhaitant une structure flexible et fiscalement optimisée.
Les statuts de la SCCV ne sont pas strictement encadrés par la loi, offrant une latitude considérable pour organiser la société. Vous pouvez adapter précisément les règles de fonctionnement, de gérance (un ou plusieurs gérants, associés ou tiers), de prise de décision, et de répartition des bénéfices aux spécificités de votre projet et aux attentes des associés.
En tant que société à capital variable, la SCCV permet de faire varier le montant du capital social à la hausse ou à la baisse sans nécessiter de formalités lourdes (assemblée générale extraordinaire, publication d'annonce légale, modification au RCS), facilitant l'entrée ou la sortie d'associés ou l'injection de nouveaux fonds.
Comme détaillé précédemment, l'imposition directe des associés à l'IR sur leur quote-part de bénéfices évite l'impôt sur les sociétés au niveau de la SCCV. Cela peut se traduire par une optimisation fiscale, notamment si les associés ont des tranches marginales d'imposition inférieures à l'IS.
La SCCV est la seule structure civile qui permet de réaliser et de percevoir une plus-value immédiate sur la vente de biens immobiliers neufs après leur construction, sans risque de requalification en activité commerciale (contrairement à une SCI classique ou à l'indivision qui sont orientées vers la gestion patrimoniale ou locative).
Quels sont les inconvénients d’une SCCV ?
Malgré ses atouts, la SCCV présente quelques limites qu'il est essentiel de connaître pour éviter toute mauvaise surprise.
La SCCV est vouée à la construction-vente et rien d'autre. Toute activité qui dériverait vers de la simple gestion de patrimoine, de la location à long terme ou une activité de "marchand de biens" récurrente et habituelle (achat-revente de biens existants sans construction) expose la société à un risque fiscal. Cela pourrait entraîner un changement de régime fiscal (passage à l'IS) et un redressement fiscal significatif.
Comme pour la SCI, la SCCV est une société civile, ce qui implique que la responsabilité des associés est susceptible d’engager leurs propres biens vis-à-vis des dettes de la société, à proportion de leurs apports au capital social. Cela signifie qu'en cas de difficultés financières de la SCCV, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés.
Une SCCV est créée pour un projet ou une série de projets de construction-vente spécifiques. Une fois son objet social accompli, elle doit être dissoute et liquidée. Chaque nouvelle opération de construction-vente d'envergure nécessite généralement la création d'une nouvelle SCCV, ce qui entraîne des frais de création et de liquidation répétés (frais de greffe, annonce légale, honoraires d'avocat/comptable pour la dissolution).
Enfin, la construction immobilière est une activité complexe soumise à de nombreux aléas : retards de chantier, dépassements de budget, problèmes techniques, variations des prix des matériaux, obtention des permis, etc. Ces imprévus peuvent impacter la rentabilité du projet et la durée de vie de la SCCV.
SCCV : Avocats Picovschi pour vous assister
La Société Civile de Construction-Vente est une structure particulièrement avantageuse pour la promotion immobilière, offrant une souplesse de gestion et une transparence fiscale appréciables. Cependant, sa spécificité et les risques inhérents aux projets de construction-vente exigent une expertise juridique rigoureuse.
Chez Avocats Picovschi, notre équipe d'avocats en droit immobilier, droit des affaires et droit fiscal, est à votre disposition pour vous accompagner à chaque étape de votre projet :
- Analyse de votre projet : S'assurer que la SCCV est la structure la plus adaptée à vos objectifs.
- Rédaction et optimisation des statuts : Création d'un cadre juridique solide et sur-mesure, anticipant les spécificités de votre projet.
- Conseil fiscal : Optimisation de la fiscalité de votre SCCV et de celle des associés, anticipation des risques de requalification.
- Accompagnement juridique : Suivi de toutes les formalités d'immatriculation, assistance dans la gestion courante (rédaction de baux, contrats avec les entreprises de construction, etc.).
- Défense de vos intérêts : Représentation en cas de contentieux avec l'administration fiscale, les créanciers, les entreprises de construction ou les acquéreurs.
Ne laissez pas les complexités juridiques et fiscales freiner votre ambition. Contactez Avocats Picovschi dès aujourd'hui pour une consultation personnalisée et bâtissez votre succès immobilier sur des fondations solides.
Sources :
Article 1655 ter du Code Général des Impôts
Article L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation