L’exonération de plus-value immobilière en faveur d’un associé de SCI

Par Avocats Picovschi | Publié le 04/06/2018

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Vous êtes associé d’une SCI et souhaitez vendre un bien? Vous vous interrogez sur la potentielle plus-value qui pourrait en résulter ? Sachez qu’il existe des cas d’exonération de plus-value. A défaut d’exonération, le montant de la plus-value sera imposable par l’administration fiscale. Avocats Picovschi vous expose les différents cas d’exonération de plus-value immobilière en faveur d’un associé de SCI.

Dans quels cas peut-on considérer qu’il y a plus-value ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu à un prix supérieur au prix d’achat, une plus-value immobilière est réalisée. Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. En principe la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est taxable mais il existe plusieurs cas d’exonération.

Seront par exemple exonérées de plus-value immobilière les cessions d’immeubles mises gratuitement à disposition d’un associé de la SCI qui l’occupe à titre de résidence principale, ou encore les cessions dont le montant est inférieur à 15 000 euros. Inversement, les plus-values supérieures à 50 000 euros se voient appliquer une surtaxe.

A noter que les plus-values réalisées par les SCI doivent faire l’objet d’une seule déclaration sur l’imprimé n°2048-IMM au nom de tous les associés présents à la date de cession. Le montant devra être reporté sur la déclaration des revenus n°2042. Les plus-values immobilières exonérées en vertu 150-U-II-1° du code général des impôts (CGI) devront également faire l’objet d’une déclaration même si elles ne seront pas imposées au titre du revenu fiscal.

Imposition de la plus-value réalisée par une SCI

Les plus-values réalisées par une SCI sont imposées soit au titre de l’impôt sur le revenu, soit au titre de l’impôt sur les sociétés. Cette imposition dépend de l’option souscrite lors de la création de la société ou en cours de vie.  

Par défaut, la SCI est redevable de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, on dit qu’elle est transparente. La plus-value générée par la cession d’un immeuble devra être déclarée par les associés. Ils seront ainsi imposés au titre de l’impôt sur le revenu pour la part des bénéfices correspondant à leurs parts dans la SCI.

En revanche si la SCI est redevable de l’impôt sur les sociétés, elle devra elle-même s’acquitter de l’impôt sur les-values professionnelles. Une fois l’impôt sur les plus-values acquitté, l’associé qui perçoit des dividendes est imposé personnellement au titre de l’impôt sur le revenu. La plus-value est donc doublement imposée.

A noter qu’une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ne peut pas repasser à l’impôt sur le revenu. Ce choix est très important dans la mesure où chaque régime présente des avantages et des inconvénients. L’avocat expert en droit des sociétés vous conseille et vous expose les conséquences de l’option pour l’un ou l’autre des régimes.

Conditions d’exonérations de plus-value sur la résidence principale

En application de l’article 150-U-II-1° du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession d’un immeuble ou partie d’immeuble qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Selon la doctrine fiscale, « la résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. » Il s’agit donc du lieu de résidence principale du cédant au jour de la vente. Le propriétaire qui mettrait en vente un bien en raison d’un déménagement pourrait toutefois bénéficier de l’exonération des plus-values même s’il n’occupe plus les lieux au moment de la vente. Il suffit que le délai écoulé entre la mise en vente et la vente soit considéré comme normal et que le bien n’ait pas été mis en location ou occupé gratuitement pendant cette période.

L’importance de la distinction entre paiement de loyers et apport en compte courant

Dans un arrêt du 29 décembre 2017, le Conseil d’Etat a censuré un arrêt de la Cour Administrative d’appel de Marseille qui avait refusé l’exonération de plus-value au bénéfice d’un associé d’une SCI transparente.

En l’espèce, l’unique associé et gérant d’une SCI a cédé un immeuble. Il considérait qu’il était exonéré de plus-value au motif que l’immeuble constituait sa résidence principale. Le gérant effectuait des « apports en compte courant d'associé destinés à couvrir les mensualités du prêt contracté par la SCI lors de l'acquisition de l'immeuble ». La Cour administrative d’appel de Marseille a considéré que ces apports devaient être regardés comme des loyers constituant une mise à disposition à titre onéreux ne permettant pas l’exonération des plus-values réalisées. Le Conseil d’Etat a censuré la décision de la Cour Administrative d’appel en revenant sur la qualification donnée aux sommes versées par l’associé. Il a ainsi permis au contribuable d’être exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée.

Afin de vous y retrouver, vous pouvez faire appel aux conseils d’un avocat expert en droit fiscal. Avocats Picovschi se tient à votre disposition pour vous assister lors de la cession de vos biens immobiliers et envisager les conséquences de la réalisation d’une plus-value.

Sources : legifrance.gouv.fr ; bofip.impots.gouv.fr ; Conseil d’Etat du 28 décembre 2017 n°405887 ; « SCI et exonération de plus-value au titre de la résidence principale de l’associé : ne pas confondre loyer et apport en compte courant » pour fiscalonline.com ; « Exonération de plus-value au titre de la résidence principale : assouplissement du délai normal de vente » pour fiscalonline.com 

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