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Droit de préemption sur mon bien : comment le contester ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 28/11/2018

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SOMMAIRE

Après plusieurs mois d’attente, vous avez finalement trouvé un acquéreur pour le rachat de votre bien, au prix que vous souhaitiez. Peu de temps avant de signer le compromis de vente, votre notaire vous apprend que la commune dispose d’un droit de préemption urbain sur la zone où votre maison a été construite et que la mairie souhaite acquérir votre bien, à un prix nettement inférieur à celui initialement négocié. Vous vous questionnez sur les recours possibles ? Avocats Picovschi, compétent en droit de l’urbanisme depuis plus de 30 ans à Paris constitue votre meilleur allié pour contester une telle décision de la mairie.

Droit de préemption : quelques éléments d’explication

Vous avez décidé de vendre votre maison mais vous apprenez que votre bien est sur une zone à préempter ? Dans cette situation, une procédure particulière existe et doit être respectée.  

Le droit de préemption permet à une commune d’acquérir en priorité un terrain ou un bien immobilier lorsque celui-ci est en vente. La commune est autorisée à faire usage de son droit de préemption sous certaines conditions. Le critère principal est l’intérêt général qui conditionne le projet de rachat en vertu de l’article L 300.1 du Code de l’Urbanisme.  

Lorsqu’un bien est en vente, il revient au notaire de s’assurer qu’il n’existe pas un droit de préemption sur le bien à vendre. Si le bien est situé sur une zone à préempter, le notaire doit obligatoirement rédiger une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette dernière sera considérée comme une offre à part entière faite à la mairie concernée. La déclaration d’intention d’aliéner est ensuite envoyée à la commune qui dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’aliéner pour exercer son droit. Passé ce délai, la vente peut s’effectuer librement.

Seul un avocat compétent en droit de l’urbanisme pourra évaluer si cette déclaration n’est pas entachée d’irrégularité et pourra, le cas échéant, vous accompagner pour la contester.

Contester la déclaration d’intention d’aliéner grâce à un avocat !

Vous estimez que la déclaration d’intention d’aliéner comporte des erreurs de droit et vous souhaitez la contester ? Sachez qu’il est possible d’exercer un recours contre un tel acte !

Par exemple : l’omission des signatures sur la déclaration des propriétaires du bien concerné ou bien l’absence d’un prix précis du bien peuvent constituer des motifs d’irrégularité.  Auquel cas, cela reportera le point de départ du délai de décision pris par la commune concernant l’exercice de son droit de préemption. Attention cependant : tant que la légalité de l’acte n’est pas entachée, la justice administrative ne remettra pas en cause la DIA. A titre illustratif, dans un arrêt du 26 juillet 2011, une erreur avait été commise sur le prix du bien à vendre. Il était mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner que le bien valait 149 000 Euros alors que sa valeur vénale s’élevait en réalité à 419 000 Euros ! Dans cette affaire, le Conseil d’Etat a jugé que cette erreur était sans incidence sur la DIA et n’a pas donné droit aux vendeurs du bien.

Il va donc sans dire que redoubler de prudence, via le concours d’un avocat compétent en la matière peut s’avérer crucial afin d’éviter toute problématique liée à la déclaration d’intention d’aliéner.

Quels recours lorsque la mairie exerce son droit de préemption ?

Aucune entente n’a été trouvée entre vous et la mairie sur le prix de votre bien ? Vous estimez que l’offre faite par la mairie est bien en dessous du prix de votre bien ? La commune souhaite tout de même exercer son droit de préemption ? Dans une telle situation, vous vous sentez parfois démunis et craignez que votre bien ne soit totalement dévalorisé. Sachez que vous disposez de moyens d’action pour faire valoir vos droits.

Lorsque la mairie décide de préempter, sa décision doit être motivée par l’intérêt général, c’est-à-dire que le rachat de votre bien immobilier doit s’expliquer pour des motifs de développement de la commune. Vous pouvez contester la décision de préempter en elle-même ou le prix proposé par la mairie. Pour contester la décision de préempter, vous pouvez émettre un recours pour excès de pouvoir pour demander la nullité de la décision exercée par la commune devant le juge de l’expropriation. Par exemple si le critère obligatoire de l’intérêt général n’est pas assez motivé.

Vous disposez alors d’un délai de deux mois pour contester cette décision à partir de la notification qui a été adressée. Seul un avocat rodé aux procédures administratives pourra faire valoir vos droits et aboutir à la nullité d’un tel acte, dans l’hypothèse où la légalité d’une telle décision est contestable.

Vous pouvez également contester le prix que la mairie demande pour votre bien immobilier. En effet, dans la majorité des cas, la commune vous offrira probablement un prix nettement inférieur à celui mentionné dans la DIA. Dans un premier temps, il vous sera conseillé de trouver un accord à l’amiable avec l’administration concernant le prix de vente. Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites appel à un avocat compétent en la matière qui saura être votre meilleur allié dans toutes les négociations à venir avec l’administration.  

A la suite de la conciliation, l’administration va soit renoncer à l’acquisition de votre bien, soit maintenir le prix qu’elle demandait initialement. Dans cette deuxième hypothèse, elle saisira le juge de l’expropriation si vous refusez le prix qu’elle demande. Durant cette phase contentieuse qui se déroule devant le Tribunal de Grande Instance, il sera obligatoire d’être représenté par un avocat. C’est donc le juge de l’expropriation qui fixera le prix de vente. Si le prix fixé par le juge de l’expropriation ne correspond toujours pas à vos attentes, vous aurez toujours la possibilité de faire appel de la décision.

Avocats Picovschi traite ces questions depuis maintenant 30 ans.  Il est d’ailleurs reconnu dans ce domaine par la communauté juridique et a ainsi été sélectionné pour intégrer le classement français des cabinets d’avocats en matière d’« Immobilier – Droit de l’architecture  2018 » en France.   

Sources :

www.legifrance.fr Conseil d’Etat, arrêt du 26 juillet 2011, pourvoi n° 324-767

www.leparticulier.lefigaro.fr « La commune préempte… ne cédez pas sans négocier ! » publié le 10 mars 2014 par Marianne Bertrand

www.challenges.fr « Quels sont les recours quand la mairie préempte votre bien ? » publié le 10 novembre 2016

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