Droit de préemption abusif sur un bien immobilier : comment contester ?

| Mis à jour le 10/09/2021 | Publié le

Droit de préemption abusif sur un bien immobilier

SOMMAIRE

Après plusieurs mois d’attente, vous avez finalement trouvé un acquéreur pour le rachat de votre bien au prix que vous souhaitiez. Peu de temps avant de signer le compromis de vente, votre notaire vous apprend que la commune dispose d’un droit de préemption sur la zone où votre maison a été construite et que la mairie souhaite acquérir votre bien, à un prix nettement inférieur à celui initialement négocié. Que signifie le droit de préemption ? Peut-on le contester ? La mairie peut-elle s’enquérir des biens comme elle le souhaite ?  Avocats Picovschi vous explique.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à une commune d’acquérir en priorité un terrain ou un bien immobilier lorsque celui-ci est en vente. Toutefois, l’exercice de son droit par la commune est soumis à certaines conditions dont l’une est notamment, l’intérêt général qui conditionne le projet de rachat en vertu de l’article L 300.1 du Code de l’Urbanisme.  

C’est pourquoi, en amont de tout projet, quelques vérifications s’imposent. Il convient en effet en premier lieu de s’informer sur l’existence de règles locales d’urbanisme plus communément répertoriées dans le plan local d’urbanisme (PLU). Sans PLU, pas de préemption possible ! Mais cela est très rare car la majorité des communes disposent à ce jour de ce document. Vous pouvez d’ailleurs facilement le consulter au service d’urbanisme de votre commune ou sur internet. Cela vous permettra de déterminer concrètement la zone où se situe votre bien et le droit de préemption qui y est rattaché. Vous aurez ainsi une première idée des possibles risques quant à la préemption éventuelle sur votre bien.

Droit de préemption : mon bien est-il concerné ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en mars 2017, le champ d’application du droit de préemption a été étendu apportant ainsi de nombreux changements.

Bon à savoir : le droit de préemption urbain est dorénavant applicable aux lots de copropriété situés en zone de préemption, dans le cas de vente de la majorité des parts d’une SCI ou encore sur les immeubles finis depuis au moins quatre ans... Le droit de préemption urbain fait également son entrée dans le cadre des donations entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu’au 6eme degré et aussi dans le cadre du mariage ou du PACS.  

Il s’agira en effet de bien vérifier la compétence du signataire de la décision émise ainsi que des délais pour agir. De plus, il faudra bien contrôler que votre bien est situé dans le périmètre d’exercice du droit de préemption, et ce conformément au plan d’occupation des sols. Enfin, il faut également vérifier l’inverse à savoir les biens qui ne sont pas exposés au droit de préemption.

Une fois le bien en vente, il revient au notaire de s’assurer qu’il n’existe pas un droit de préemption sur le bien à vendre.

Si le bien est situé sur une zone à préempter, le notaire doit obligatoirement rédiger une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qu’il adressera au titulaire du droit, généralement la commune. Cette dernière sera considérée comme une offre de vente à part entière faite à la mairie concernée. À réception de cette déclaration d’intention d’aliéner, la commune disposera d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’aliéner pour exercer son droit, à savoir :

  • Soit la mairie renonce à l’exercice de son droit et vous pourrez dès lors vendre votre bien en toute tranquillité, le droit de préemption ayant été totalement purgé,

 Soit la commune accepte le prix que vous proposez et elle disposera une fois la vente réalisée, d’un délai de 4 mois pour consigner le prix. Pendant ce laps de temps, vous continuez à jouir du bien.

Droit de préemption abusif : quelles solutions pour se défendre ?

Il est parfois bien loin l’intérêt général et une grande partie des vendeurs et des acheteurs concernés par les problématiques de droit de préemption nous confient parfois avoir affaire à des situations d’abus : volonté de la mairie de choisir les acquéreurs, privilégier des amis ou des proches ou encore des promoteurs…

La mairie a préempté et vous vous sentez démunis ? Pas de panique, rien n’est encore perdu ! Des recours s’offrent à vous pour contester la décision de préemption de la mairie ou le prix de vente qui vous est proposé.

Que vous soyez l’acheteur évincé du bien convoité ou le vendeur désireux de vendre rapidement, vous pouvez contester le droit de préemption devant le tribunal administratif notamment en référé. Il s’agira d’amener la mairie à motiver sa décision d’exercer le droit de préemption en démontrant un motif d’intérêt général (contribuer au développement de la commune). S’il s’avère que la décision n’est mue par aucun motif d’intérêt général, vous avez la possibilité de contester la décision en excès de pouvoir en vue d’obtenir son annulation dans un délai de 2 mois à compter de sa notification.

Droit de préemption et prix trop bas, quels sont les recours du vendeur ? Si le prix proposé par la mairie ne vous convient, vous avez également la possibilité dans un délai de 2 mois, de contester le prix proposé qui est en général bien inférieur à celui que vous aviez initialement proposé. Sur ce type de désaccord, il est d’usage d’entamer une phase de négociation, lors de laquelle il est conseillé de prendre l’assistance d’un avocat afin de trouver un accord et éviter tout contentieux. À l’issue de la phase amiable, trois possibilités s’offrent à vous :

  • Accepter le prix proposé par la commune,
  • Renoncer à vendre le bien immobilier,
  • Camper sur ses positions en maintenant le prix proposé à l’origine.

Si vous maintenez votre prix sans flancher, mais que la mairie ne lâche pas de leste et s’obstine à vouloir préempter, elle devra dans les 15 jours saisir le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire territorialement compétent à savoir celui du lieu de situation du bien immobilier concerné. Il appartiendra au juge de fixer le prix en se basant sur les éléments présentés par chacune des parties (expert judiciaire, comparatif des prix de cessions de biens équivalents vendus dans le périmètre géographique du bien litigieux…). Le juge sera alors chargé de fixer le prix et le vendeur n’aura d’autre choix que de céder son prix au montant arrêté par la juridiction.

Attention ! En cas d’accord entre les parties ou en cas de fixation du prix par le juge, la mairie dispose d’un délai de 4 mois pour libérer les fonds à contrario, le vendeur pourra vendre son bien librement.

Même si votre bien est in fine victime du droit de préemption de la mairie, vous disposez encore pendant 5 ans à compter de la vente, d’un droit de regard vous permettant de vérifier que la mairie a effectivement poursuivi l’intérêt général, objet de l’exercice de son droit de préemption acquis. Si tel n’est pas le cas, le vendeur initialement lésé pourra agir et obtenir la rétrocession de son bien.

Se défendre contre un droit de préemption, surtout en cas d’exercice d’un droit de préemption abusif, reste en pratique difficile car les vices sont nombreux et les délais pour agir très courts. Ainsi, pour mettre toutes les chances de votre côté, Avocats Picovschi, composé de collaborateurs compétents en droit de l’urbanisme et droit immobilier, vous propose une action ciblée et rapide pour augmenter vos chances de gagner ! 

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