Copropriété : comment contester une décision d’assemblée générale ?

| Mis à jour le 30/09/2021 | Publié le

Copropriété : comment contester une décision d’assemblée générale ?

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En tant que copropriétaire au sein d’un immeuble, vous devez participer aux décisions prises concernant les parties communes. Toutefois, il est possible que certaines décisions d’Assemblée générale aillent à l’encontre de l’intérêt général, voire même puissent nuire à vos propres intérêts. Vous vous questionnez sur les recours possibles contre des décisions que vous jugez préjudiciables ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de trente ans à Paris, vous explique quels sont les recours possibles en cas d’abus de majorité lors d’une décision prise en Assemblée générale.

Faire annuler l’assemblée générale en cas de non-respect de la procédure

Une assemblée générale s’est tenue récemment, sans que vous ayez été convoqué, ou encore, vous n’avez pas eu communication des devis établis pour des travaux soumis au vote des copropriétaires.

Vous voulez savoir qui peut demander l’annulation de l’assemblée générale de copropriété et comment faire ?

Tout d’abord, l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis ouvre le recours contre toutes les décisions prises lors de l’assemblée générale, ou certaines d’entre elles, mais seulement par les copropriétaires opposants ou absents et non représentés.

La contestation peut porter sur la procédure de convocation et de déroulement de celle-ci. L’article 9 du Décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée nous dit que les copropriétaires doivent recevoir une convocation du syndic au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, celle-ci devant contenir l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Le(s) projet(s) de résolution soumis au vote de l’assemblée doit comporter impérativement les contrats ou les devis, etc. En l’absence d’un de ces éléments, vous pouvez demander l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

Ensuite, toute décision adoptée en assemblée générale doit avoir été mentionnée à l’ordre du jour de la convocation sans quoi elle n’est pas valablement adoptée, et peut donc être susceptible d’un recours. Mais également, si la convocation n’est pas envoyée dans les délais et ne contient pas les informations requises, c’est l’assemblée dans son ensemble qui pourra être annulée.

Enfin, le syndic doit mettre à la disposition des copropriétaires entre la convocation et la tenue de l’assemblée, l’ensemble des pièces justificatives des charges.

Selon le type de décision à adopter, la majorité peut changer, selon qu’elles correspondent par exemple à des travaux d’amélioration ou de conservation de l’immeuble, ou encore porte sur l’adoption du budget de la copropriété. Le simple non-respect d’une règle de majorité peut vous assurer le succès de votre contestation.

À titre d’exemple, en cours d’assemblée, le président de séance doit être désigné à la majorité, comme mentionné par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Sa nomination doit être mentionnée dans le procès-verbal (PV) communiqué une fois que se sera tenue l’assemblée, faute de quoi elle pourra être annulée.

Il en va de même concernant la feuille de présence. Elle doit mentionner les noms des participants à l’assemblée, émargée par tous, et annexée au PV. C’est ce même document qui devra être envoyé aux copropriétaires.

La maîtrise de la totalité de ces éléments est complexe et vous rapprocher d’un avocat compétent en droit de la copropriété vous permettra d’analyser l’ensemble des éléments évoqués et déceler de possibles erreurs du syndic vous permettant de faire annuler la décision concernée.

Contester une décision d’assemblée générale

Lors de la dernière réunion de copropriétaires, ont été décidés des travaux de ravalement complet de la façade, alors que cela a déjà été fait il y a quelques années. Ainsi, ils vous semblent totalement inutiles, et vous voudriez faire revenir la copropriété sur la décision d’assemblée générale. De même, vous remarquez que cette décision bénéficie uniquement à un petit groupe de propriétaires, mais qui sont propriétaires de lots suffisamment importants pour imposer leurs volontés.

Tout d’abord, toute décision votée en assemblée générale est prise dans l’intérêt collectif de la copropriété et conforme à son règlement de copropriété lequel est fonction en principe de la destination de l’immeuble. L’immeuble est en principe à usage d’habitation, mais il peut être également à usage commercial, ou à un usage mixte. Toutes les règles fixées par le règlement de copropriété doivent découler de cet usage, et de l’obligation de le respecter. Il ne peut être imposé aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par cette destination. L’Assemblée générale ne peut en toute logique pas non plus prendre de décision qui serait contraire à cette destination.

Si la décision prise n’est pas conforme à la destination de l’immeuble, vous avez la possibilité d’exercer un recours contre elle. Ensuite, une décision prise en Assemblée générale de copropriétaires peut être susceptibles de recours en annulation lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant que cette décision réponde à des objectifs d’intérêts communs de copropriété.

La décision ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 décembre 2014 (arrêt n° 13-25.134)). 

Autrement dit, la décision ne doit pas avoir pour but de favoriser exclusivement l’intérêt d’un ou de plusieurs copropriétaires, ou de la majorité des copropriétaires au détriment d’une minorité de copropriétaires. À titre illustratif, le refus de travaux indispensables au maintien des parties communes a été jugé comme un abus de majorité par la Cour de cassation depuis de nombreuses années (C.Cass ; Civ. 3ème ; le 11 janvier 1984). Afin de déceler toute irrégularité de fonds dans votre situation, une analyse approfondie est indispensable. N’attendez plus pour agir et soyez accompagné d’un avocat compétent en la matière qui saura faire valoir vos droits !

Contester une assemblée générale des copropriétaires avec un avocat

Afin de contester une décision ou l’assemblée générale dans son ensemble ou certaines résolutions de ladite assemblée générale vous souhaitez exercer une contestation. Néanmoins, vous ne savez pas à qui vous adresser afin d’obtenir le résultat escompté. Des conditions précises sont prescrites par la loi.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pose les principes afférents aux recours exercés contre une décision d’assemblée générale. L’action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants, les copropriétaires ayant voté en faveur de la décision ne peuvent donc exercer de recours à son encontre.

Quels sont les délais de contestation ?

Les copropriétaires opposants ou défaillants ont seuls la possibilité de contester l’assemblée générale ou certaines résolutions, dans un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document doit lui-même être notifié dans les deux mois qui suivent la tenue de l’assemblée générale.

C’est à celui qui exerce un recours, d’apporter la preuve soit d’un non-respect des procédures prescrites par la loi et du décret, soit du caractère injustifié de la décision prise. Il faut enfin préciser que le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble. Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire.

L’avocat en droit immobilier saura collecter les preuves nécessaires pour prouver devant les juges que vos intérêts ont été desservis par une telle décision lors de l’Assemblée générale. Seul un avocat rompu à l’exercice pourra obtenir la nullité d’une telle décision. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier saura défendre les intérêts des copropriétaires lésés par une décision d’Assemblée générale de copropriétaires.

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