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Copropriété : comment contester une décision d’assemblée générale ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 25/01/2019

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En tant que copropriétaire au sein d’un immeuble, vous devez participer aux décisions prises sur les parties communes. Toutefois, il est possible que certaines décisions d’Assemblée Générale aillent à l’encontre de l’intérêt général, voire même puissent nuire à vos propres intérêts. Vous vous questionnez sur les recours possibles contre des décisions que vous jugez préjudiciables ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de trente ans à Paris vous explique quels sont les recours possibles en cas d’abus de majorité lors d’une décision prise en Assemblée Générale.

Copropriétaire : le non-respect des règles de procédure peut vous permettre de faire annuler l’assemblée générale

Une assemblée générale s’est tenue récemment, sans que vous ayez été convoqué, ou encore, vous n’avez pas eu accès aux devis établis pour des travaux soumis à l’approbation des copropriétaires, et vous voulez savoir comment faire pour demander l’annulation de l’assemblée générale de copropriété ?

Tout d’abord, l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis ouvre le recours contre toutes les décisions prises lors de l’assemblée générale, ou certaines d’entre elles seulement.

La contestation peut porter sur la procédure de convocation et de déroulement de celle-ci. L’article 9 du Décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée nous dit que les copropriétaires doivent recevoir une convocation du syndic au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, celle-ci devant contenir l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Le projet de décision doit comporter les contrats soumis au vote. En l’absence d’un de ces éléments, vous pouvez demander l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

Ensuite, toute décision adoptée en assemblée générale doit être mentionnée à l’ordre du jour sans quoi elle n’est pas valablement adoptée, et peut donc être susceptible d’un recours. Si la convocation n’est pas envoyée dans les délais et ne contient pas les informations requises, c’est l’assemblée dans son ensemble qui pourra être annulée.

Enfin, le syndic doit mettre à la disposition des copropriétaires entre la convocation et la tenue de l’assemblée, l’ensemble des pièces justificatives des charges.

Selon le type de décision à adopter, la majorité peut changer, selon qu’elles correspondent par exemple à des travaux d’amélioration ou de conservation de l’immeuble, ou encore porte sur l’adoption du budget de la copropriété. Le simple non-respect d’une règle de majorité peut vous assurer le succès de votre contestation.

En cours d’assemblée, le président de séance doit être désigné à la majorité, comme mentionné par l’article 24 de la loi du 10 Juillet 1965. Sa nomination doit être mentionnée dans le procès-verbal (PV) communiqué une fois que se sera tenue l’assemblée faute de quoi elle pourra être annulée.

Il en va de même concernant la feuille de présence. Elle doit mentionner les noms des participants à l’assemblée , émargée par tous, et annexée au PV. C’est ce même document qui devra être envoyé aux copropriétaires opposants ou défaillants et qui fera partir le délai de recours.

La maîtrise de la totalité de ces éléments est complexe, et vous rapprocher d’un avocat compétent en droit de la copropriété vous permettra d’analyser l’ensemble des éléments évoqués et déceler de possibles erreurs du syndic vous permettant de faire annuler la décision concernée.

Copropriétaire lésé : faites revenir la copropriété sur une décision injustifiée !

Lors de la dernière réunion de copropriétaires, ont été décidés des travaux de ravalement complet de la façade, alors que cela a déjà été fait il y a quelques années. Ainsi, ils vous semblent totalement inutiles, et vous voudriez faire revenir la copropriété sur la décision d’assemblée générale. De même, vous remarquez que cette décision bénéficie uniquement à un petit groupe de propriétaires, mais qui sont propriétaires de lots suffisamment importants pour imposer leurs volontés.

Tout d’abord, toute décision prise doit l’être en considération de la destination de l’immeuble. Il s’agit en quelque sorte de la définition de l’immeuble. Il peut être destiné à l’habitation, à l’usage commercial, ou à un usage mixte. Toutes les règles fixées par le règlement doivent découler de cet usage, et de l’obligation de le respecter, et il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par cette destination. L’Assemblée Générale ne peut en toute logique pas non plus prendre de décision qui serait contraire à cette destination.

Si la décision prise n’est pas conforme à la destination de l’immeuble, vous avez la possibilité d’exercer un recours contre elle. Ensuite, une décision prise en Assemblée Générale de copropriétaires peut être susceptibles de recours en annulation lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant que cette décision réponde à des objectifs d’intérêts commun de copropriété.

La décision ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 17 décembre 2014 (arrêt n° 13-25.134)). 

Autrement dit, la décision ne doit pas avoir pour but de favoriser exclusivement l’intérêt d’un ou de plusieurs copropriétaires, ou de la majorité des copropriétaires au détriment d’une minorité de copropriétaires. A titre illustratif, le refus de travaux indispensables au maintien des parties communes a été jugé comme un abus de majorité par la Cour de Cassation depuis de nombreuses années (C.Cass ; Civ. 3ème ; le 11 janvier 1984). Afin de déceler toute irrégularité de fonds dans votre situation, une analyse approfondie est indispensable. N’attendez plus pour agir et soyez accompagné d’un avocat compétent en la matière qui saura faire valoir vos droits !

Faites appel à l’avocat en droit immobilier pour exercer un recours en matière de copropriété

Afin de contester une décision ou l’assemblée générale dans son ensemble, vous souhaitez exercer un recours. Néanmoins, vous ne savez pas à qui vous adresser afin d’obtenir le résultat escompté. Des conditions précises sont prescrites par la loi.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pose les principes afférents aux recours exercés contre une décision d’assemblée générale. L’action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants, les copropriétaires ayant voté en faveur de la décision ne peuvent donc exercer de recours à son encontre.

Ils ont la possibilité de faire un recours dans un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal. Ce document doit lui-même être notifié dans les deux qui suivent la tenue de l’assemblée générale.

Le copropriétaire disposera, en principe, d’un délai de 2 mois pour contester la décision à partir de la notification de cette dernière. C’est à celui qui exerce un recours, d’apporter la preuve soit d’un non-respect des procédures prescrites par la loi, soit du caractère injustifié de la décision prise. Il faut enfin préciser que le tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance. Devant cette juridiction, l’assistance d’un avocat est obligatoire.

L’avocat en droit immobilier saura collecter les preuves nécessaires pour prouver devant les juges que vos intérêts ont été desservis par une telle décision lors de l’Assemblée Générale. Seul un avocat rompu à l’exercice pourra obtenir la nullité d’une telle décision. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier saura défendre les intérêts des copropriétaires lésés par une décision d’Assemblée Générale de copropriétaires.

Sources : www.village-justice.com « La contestation de l’assemblée générale de copropriété », le 31 janvier 2014, Victoire de Bary ; « Copropriété : que faire face à un copropriétaire majoritaire », Caroline Theuil, 13/06/2017 ; www.service-public.fr « Organisation de l'assemblée générale des copropriétaires » - 23 octobre 2017, « Déroulement d'une assemblée générale des copropriétaires » - 27 novembre 2018 ; www.legifrance.gouv.fr, « Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », « Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis »

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