L’Impôt sur la fortune immobilière (l’IFI) : ce qui change par rapport à l’ISF ?

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Jean Martin
Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

Nous bénéficions de l'expertise de notre of counsel, Jean Martin, ancien Inspecteur des Impôts.

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SOMMAIRE

La suppression de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par un impôt sur la seule fortune immobilière (IFI) a fait couler beaucoup d’encre et de salive … jusqu’à l’adoption définitive de cette modification dans la Loi de finances pour 2018. Dans l’attente des mesures d’application, Avocats Picovschi se propose de brosser les contours de l’IFI en se réservant la possibilité de revenir en temps opportun, plus en détail sur certains points particuliers.

But officiel recherché et assiette de l’IFI

Ramener « au bercail » les exilés fiscaux parmi lesquels les actionnaires minoritaires fortement taxés à l'ISF et inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises, voici le principal argument développé par notre Président de la République pour justifier la suppression de l’ISF. Le remplacement de celui-ci par l'IFI revient à sortir les placements financiers, l'épargne et les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable à l'ISF, pour ne conserver que les valeurs immobilières.

Ce qui revient selon les statistiques officielles de Bercy à abolir 49% de l'assiette de l'ISF. Le manque à gagner pour l'État s'élèverait à deux milliards d’euros à court terme. Tous les biens immobiliers entrent dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière, y compris les parts de SCI, SCPI ou OPCI si elles portent sur des biens immobiliers "non productifs", c'est-à-dire qui ne participent pas à l'économie.

En ce qui concerne la détention indirecte de biens immobiliers, seule la valeur de l'actif de la société représentative des immeubles imposables est soumise à l'IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière.

Sont exclus de la base imposable les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle de l'assujetti, à une activité de location meublée professionnelle, ainsi que les œuvres d'art, les PEE (plans d’épargne entreprise), les PEA (plans d’épargne en actions), les comptes-titres ainsi que les assurances-vie, sauf pour la fraction investie en SCPI ou en OPCI.

L’immobilier possédé indirectement est également exonéré si le redevable détient moins de 10% du capital de la société.

Les actions de sociétés foncières cotées n'entrent pas non plus dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, à condition cependant que l'assujetti détienne moins de 5% du capital. Et les exonérations partielles dont bénéficiaient les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupement fonciers agricoles sont prolongées en matière d’IFI.

Enfin, la Loi de finances pour 2018 prévoit que si la détention du bien en usufruit résulte d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire seront imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs alors qu’au regard de l’ISF, l'usufruitier devait déclarer la valeur du bien en pleine propriété.

Des règles de calcul inchangées, mais attention…

Le montant de l'IFI brut est obtenu en application du barème de l’ISF. Le mécanisme de la décote, applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, est également conservé.

L'abattement de 30% accordé au titre de la résidence principale et le principe du plafonnement de l'ISF sont également reconduits pour l'impôt sur la fortune immobilière. Par ailleurs, les redevables auront toujours la possibilité de déduire du montant de leur IFI 75% des versements effectués à des organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 €. 

Par contre, est supprimé « l'ISF-PME » qui ouvrait droit au bénéfice d'une réduction d’impôt, égale à 50% des versements dans la limite de 45 000 € (en cas d'investissement direct ou via une holding) et de 18 000 € (en cas de souscriptions de parts de fonds).

Même si les grandes lignes de l’IFI sont à présent bien définies, Avocats Picovschi va évidemment suivre de très près les mesures d’application pratiques en vue de répondre aux interrogations bien légitimes qui vont naître dans le prolongement de celles que suscitait déjà le mécanisme de l’ISF.

Bien sûr, le nombre de redevables en matière de fiscalité sur « la fortune » devrait décroître…

Toutefois, point n’est besoin d’être un grand mathématicien pour prédire que si le seuil de déclenchement de l’assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière n’est pas relevé, le patrimoine de milliers de français, parfois retraités, va se retrouver naturellement taxable puisque le marché de l’immobilier repart peu à peu à la hausse.

Pour ne pas faire partie des nouveaux redevables ou pour vous retrouver exonéré par rapport aux règles du jeu modifiées, vous avez intérêt à vous rapprocher d’un avocat fiscaliste compétent. Celui-ci est tout désigné pour guider vos choix, en particulier sur la stratégie à adopter au regard de certains placements financiers au lieu et place d’investissements immobiliers en plein dans le « collimateur » de l’IFI.

Grâce à son équipe de collaborateurs qualifiés, aux connaissances professionnelles complémentaires, Avocats Picovschi possède tous les atouts pour vous assister de manière pragmatique et performante dans le cadre de sa mission de conseil, indispensable pour prévenir d’éventuelles difficultés avec le fisc.

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