Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

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Fiscalité immobilière : comment optimiser fiscalement votre patrimoine ?

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SOMMAIRE

Les Gouvernements successifs redoublent continuellement d’ingéniosité pour encourager les citoyens-contribuables à investir dans l'immobilier, dans le but notamment de soutenir les activités du bâtiment. Parmi les nombreuses propositions d’optimisations fiscales plus ou moins « alléchantes » en perpétuel mouvement au gré des diverses lois de finances, comment s’y retrouver ? Avocats Picovschi se propose d’évoquer les principales mesures existantes, sans omettre de prodiguer quelques conseils de prudence en la matière.

Comment limiter le montant de son impôt sur le revenu ?

Il convient de s’intéresser aux dispositifs d’optimisation fiscale les plus pratiqués par « Madame et Monsieur tout le monde » comme à ceux qui profitent aux contribuables les plus aisés, voire très riches (mais après tout … l’encaissement de gros gains au Loto « n’arrive pas qu’aux autres »).

Le dispositif Pinel a été mis en place à destination des contribuables qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande.

En contrepartie du « bonus fiscal » résultant des réductions d’impôt sur le revenu en fonction de la durée de l’engagement de location (soit 6, 9 ou 12 ans), l’acquéreur s’engage à louer son bien avec un loyer plafonné à des personnes disposant de revenus modestes.

Un amendement au projet de loi de finances pour 2021 a acté la prolongation du mécanisme jusqu’en 2024, sous réserve de quelques aménagements qui se traduisent par un champ d’application plus restrictif.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Sont seulement concernés, les logements en immeubles collectifs. Par ailleurs, les taux des réductions d’impôt sont réduits pour les deux dernières années.

La Loi Denormandie propose aussi des réductions d’impôt sur le revenu mais avec des « règles du jeu » différentes.

Destiné à encourager la rénovation immobilière dans l’ancien, le mécanisme d’optimisation fiscale est ouvert aux acquisitions de logements réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022, dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué.

Les logements éligibles au dispositif doivent d’une part faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, d’autre part être mis également en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable à des ménages modestes.

Les réductions d'impôt, calculées sur le prix net de revient du logement de 300 000 € maximum, varient aussi en fonction de la durée de location du logement.

Le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables aisés dont les revenus entrent dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu.

Par la prise en compte dans la catégorie des revenus fonciers, la loi Malraux prévoit une réduction d’impôt d’au moins 22% du montant des travaux de restauration effectués dans un immeuble situé en secteur sauvegardé. Celle-ci est portée à 30% dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Les propriétaires sont tenus de s’engager à donner en location le bien immobilier concerné pendant au moins 9 ans.

La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux avec un plafond de 400 000 € sur une durée de 4 ans, décomptée à partir de la date de délivrance du permis de construire. La fraction de réduction d’impôt non imputable peut être reportée sur les 3 années suivantes.

L’optimisation fiscale obtenue ne rentre pas dans le mécanisme de plafonnement des niches fiscales.

De son côté, la Loi « Monuments historiques » qui profite à une minorité de contribuables très fortunés propose le plus fort mécanisme de défiscalisation existant en matière d’impôt sur le revenu.

Ainsi, le propriétaire a la possibilité de déduire en totalité le montant des travaux de rénovation effectués dans son « manoir », via son imputation sur les revenus fonciers et le cas échéant, les revenus d’activité professionnelle. Le déficit éventuellement généré au niveau du revenu global imposable est reportable sur les 6 années suivantes.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier doit être conservé pendant au moins quinze ans en étant détenu directement par le propriétaire, sauf s’il a été acquis avant l’année 2009.

Comme pour le dispositif Malraux, la défiscalisation obtenue avec la Loi Monuments historiques ne rentre pas dans le mécanisme de plafonnement des niches fiscales.

Des pistes aussi pour l’IFI et que faire au final ?

Avec le passage de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), certaines défiscalisations ne sont évidemment plus d’actualité.

Cependant, il reste quelques solutions pour optimiser son IFI …

Par exemple, si vous exercez une activité en société, vous avez la faculté d’investir dans votre patrimoine professionnel pour éviter de « gonfler » le montant de vos avoirs privés. En effet, les biens immobiliers destinés à un usage professionnel n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où avez un patrimoine immobilier important qui génère la plus grande partie de vos revenus, l’option pour la mise en location en meublé professionnel autorise légalement sous conditions, de sortir des biens propres de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Une autre défiscalisation envisageable consiste à effectuer un démembrement de propriété, par le biais de deux mécanismes tout à fait permis.

D’abord, la donation de la nue-propriété de vos biens permet de soustraire la valeur totale d’un bien de l’IFI sur une période temporaire ou définitive.

Pour cela, vous pouvez procéder à la donation de l’usufruit d’un bien immobilier à vos enfants de façon temporaire ou permanente. Il s’agit là d’une bonne alternative surtout si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats.

Une autre méthode revient à acquérir un bien immobilier en nue-propriété auprès de sociétés spécialisées, dont l’usufruit est acheté par un bailleur social, chargé d’en assurer l’exploitation.

Parmi les avantages, vous investissez à moindre coût puisqu’en délaissant l’usufruit, vous bénéficiez d’une décote d’environ 50 %.

Pendant la durée du contrat, le bien immobilier concerné n’entre pas dans l’assiette de votre IFI. C’est une solution efficace pour développer votre patrimoine immobilier, sans payer l’IFI pendant une période donnée et pour percevoir des revenus à terme.

Une autre piste possible consiste à investir dans la terre via un groupement foncier forestier (GFF) ou un groupement foncier d’investissement (GFI).

Bien que ces investissements ne permettent pas de dégager une rentabilité aussi attrayante que celle proposée en général par d’autres investissements immobiliers, il convient peut-être d’y prêter attention. En effet, le législateur a mis en place un certain nombre de mesures incitatives, dont justement une en matière d’impôt sur la fortune immobilière.

Concrètement, si vous optez pour ce genre de placements, vous êtes exonéré d’IFI à 100 % en GFF ou GFI sans limite de plafond, à condition d’être associé à hauteur de moins de 10 % du capital du GFF ou du GFI. Et si tel n’est pas le cas, vous êtes tout de même dispensé d'IFI à hauteur de 75 % de votre investissement, sous réserve de contracter l’engagement d’appliquer une des garanties de gestion durable visée à l’article 976 du CGI.

Une autre solution encore …

Il s’agit du crowdfunding immobilier qui consiste à investir dans des opérations de promotion dans le cadre d’investissements collectifs. Non seulement les taux de rendement s’avèrent très intéressants, allant de 5 % minimum à 12 %, mais ces participations financières ne sont pas du tout éligibles à l’IFI.

En conclusion, suite à cette énumération non exhaustive des divers dispositifs d’optimisation fiscale, il apparaît à l’évidence que pour effectuer le bon choix, vous avez un intérêt capital à faire appel à un professionnel particulièrement compétent, notamment en droit fiscal immobilier.

En effet, s’il est tentant de se lancer dans tel ou tel projet en raison de l’attractivité qu’il représente en termes de « promesse » d’économies d’impôts, montrez-vous vigilant par rapport à certaines offres émanant d’officines sans scrupules, qui font miroiter « monts et merveilles ».

Songez à vous rapprocher d’un Avocat fiscaliste expérimenté dans la mesure où les dispositions fiscales qui touchent directement ou indirectement au secteur de l’immobilier revêtent un caractère extraordinairement complexe et très évolutif … à donner le tournis !

Ce professionnel est tout désigné pour vous aider à mettre en place l’opération la plus appropriée à votre situation précise correspondant à vos souhaits, en prenant bien soin de sécuriser celle-ci pour éviter tout risque de remise en cause de vos réductions d’impôts par l’Administration fiscale, avec des pénalités à la clé.

Pour cette mission, n’hésitez pas à vous rapprocher d’Avocats Picovschi, situé à Paris 17ème, habitué depuis 1988 à conseiller et défendre ses clients dans bien des domaines dont celui du Droit fiscal, quand il prend l’idée à un contrôleur ou un inspecteur des Finances publiques de contester la régularité d’une optimisation fiscale obtenue dans le respect de la Législation en vigueur.

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