Redressement fiscal de la plus-value immobilière

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Redressement fiscal de la plus-value immobilière

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En France, tous les revenus immobiliers, de la location à la vente, sont soumis à la fiscalité. Lors d’une vente immobilière, un propriétaire doit alors s’acquitter d’un impôt sur le revenu, au titre de la cession. Quoi qu’il en soit, la loi prévoit l’exonération de certains types d’opérations, à l’exemple de la vente d’une résidence principale. En revanche, le contrôle des impôts peut remettre en cause la décision de l’administration fiscale. En effet, les propriétaires peuvent s’attendre à tout moment à un redressement fiscal. Pourquoi et comment ? Éclairages par Avocats Picovschi.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Selon, l’INSEE près de 17,6 millions de contribuables français sont propriétaires d’une résidence principale. En moyenne, les ménages attendent une dizaine d’années avant de céder leur propriété. La plus-value immobilière correspond au bénéfice généré par la surenchère de la valeur du bien au moment de la vente. Si pour les résidences principales, cette plus-value immobilière est exonérée d’impôts, ce n’est pas le cas pour les résidences secondaires. Qu’en est-il de la fiscalité des transactions immobilières ?

L’estimation de la plus-value immobilière prend en compte un certain nombre de critères. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat permet d’obtenir sa valeur brute. Toutefois, le coût des travaux de rénovation et les frais d’acquisition peuvent être considérés dans le coût de revient.

Sont soumis à l’impôt sur le revenu, les plus-values immobilières relatives :

  • Aux propriétés détenues en direct ;
  • Aux titres sur des biens immobiliers dont les parts de SCI et SCPI ;
  • Aux droits sur des biens immobiliers dont la nue-propriété.

Que faut-il savoir de l’imposition sur la plus-value immobilière ?

L’article 150 UI du Code général des impôts impose au contribuable le paiement d’un impôt sur le revenu à la cession d’un bien immobilier. Il est calculé à hauteur de 19% de la plus-value immobilière. De surcroît, l’administration applique une surtaxe pour toute plus-value immobilière supérieure à 50 000 €. La surtaxe appliquée varie entre 2% et 6% selon le montant de la plus-value. La vente de terrains fait exception à la règle car elle ne fait pas l’objet d’une surtaxe.

Hormis le règlement de l’impôt sur le revenu et de la surtaxe, vous devez également anticiper les prélèvements sociaux. Estimés à hauteur de 17,2% de la plus-value, ils concernent :

  • La Contribution sociale généralisée (CSG) au taux de 9,2% ;
  • Le Prélèvement de solidarité au taux de 7,5% ;
  • La Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) au taux de 7,5%.

Ces éléments rassemblés justifient l’application d’un taux de 17,2% sur les prélèvements sociaux. Avant de régulariser ces différentes obligations et taxes, certains calculs s’imposent pour définir le montant de la plus-value.

En réalité, tous les frais et charges engendrés par la cession doivent être considérés dans le calcul de l’imposition fiscale. De même, les indemnités versées et autres avantages financiers au profit du vendeur vont augmenter la valeur de la plus-value. Ci-après, les frais et indemnités qui rentrent en ligne de compte dans ce calcul :

  • Les honoraires et frais de diagnostic immobilier ;
  • Les dépenses de travaux estimés à 15% du prix d’achat du logement ;
  • Les frais notariés ;
  • Le droit d’enregistrement du bien ;
  • Les frais de voirie, de réseaux et distributions ;
  • Les travaux de construction, de réhabilitation et de rénovation ;
  • L’indemnité d’éviction du locataire ;
  • Les autres indemnités versées au vendeur au moment de la cession.

Une fois tous ces éléments inclus, l’administration fiscale pourra réaliser le calcul des impôts et obligations du contribuable.

Bon à savoir

Au bout de 5 années de détention du bien, il est possible de considérer les dépenses travaux dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Le CGI applique un taux de 15% du prix d’acquisition du bien dans l’estimation du coût des travaux. En revanche, si vous avez gardé les factures, elles serviront de justificatifs pour appliquer le montant réel des travaux.

Concernant les frais et droits associés à la cession, le CGI applique un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat. Toutefois si vous détenez les preuves et justificatifs, le montant réel de ces frais s’appliquera dans le calcul de la plus-value.

L’abattement sur la plus-value immobilière

Le contribuable profite d’un allègement de ses impôts grâce à un abattement de sa plus-value immobilière. Cet abattement est fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, l’abattement sur la plus-value immobilière augmente au fil des années de possession du bien. Néanmoins, cet abattement s’applique uniquement à partir de la 6ème année de détention.

Puisque l’abattement réduit progressivement la base imposable, le contribuable peut profiter d’une exonération selon l’ancienneté de détention de sa propriété. L’exonération pour l’impôt sur le revenu a uniquement lieu pour les propriétés détenues depuis 22 ans. Par contre, il faudra attendre 30 ans avant de céder sa propriété pour être exonéré des prélèvements sociaux.

Quels sont les cas d’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière ?

En vertu de l’article 150 U-II-1° du Code général des impôts, la cession d’une résidence principale ne fait pas l’objet d’une imposition sur le revenu. Cette exonération d’impôt vaut également pour les dépendances directes (garage ou chambre de bonne).

Comment l’administration fiscale définit une résidence principale ?

Pour l’administration fiscale, la résidence principale est le logement « effectif » et « habituel » du propriétaire. Contrairement à sa résidence secondaire, il doit y vivre la majeure partie de l’année. À cet effet, il doit avoir occupé cette résidence pendant 6 mois précédant la cession pour bénéficier d’une exonération. L’administration fiscale se base sur des preuves précises et circonstanciées pour justifier l’usage du logement en tant que résidence principale.

Parmi ces preuves, vous devez fournir :

  • Un certificat de résidence récent ;
  • Une déclaration d’une taxe d’habitation à l’adresse de votre logement ;
  • Des factures de consommation électriques ;
  • Des factures de téléphone et d’abonnement internet ;
  • Des relevés de dépenses de copropriété ;
  • Des attestations du voisinage ;
  • Le droit d’enregistrement du bien.

Au-delà de ces justificatifs, l’administration fiscale se sert d’un faisceau d’indices pour déterminer la véracité des preuves. Toutes omissions ou falsifications au moment de la déclaration d’impôts peuvent engendrer de lourdes pénalités fiscales.

La loi sur l’exonération d’impôt soumise à diverses conditions

Toutefois, l’appréciation de la loi sur l’exonération d’impôt sur la cession d’une résidence principale est soumise à diverses conditions. Il faudra répondre à toutes ces conditions pour prétendre réellement à une exonération d’impôt.

D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle l’administration fiscale revient sur certains dossiers de cession pour une proposition de rectification fiscale. C’est à ce stade qu’on évoque le redressement fiscal lorsque votre exonération d’impôt est remise en question.

Avant de l’aborder, il est judicieux de comprendre comment l’administration fiscale apprécie les différents cas d’exonération d’impôt. Parfois, il suffit d’un petit manquement pour être dépossédé de cet avantage fiscal.

Le cas du logement vide

Si la loi prétend qu’une résidence principale doit être occupée la majeure partie de l’année, qu’en est-il du logement vide ? En effet, il arrive que le propriétaire déménage suite à la mise en vente de son bien. Entre la date de mise sur le marché et le temps qu’il trouve un acquéreur, le bien est resté inoccupé. L’on évoque alors la notion de « logement vide ».

La loi reste souple face au cas particulier du « logement vide » dans la mesure d’un délai d’inoccupation raisonnable. Le vendeur peut toujours bénéficier d’une exonération d’impôt si le logement est resté vide durant 22 mois. Toutefois, les raisons qui motivent le logement laissé « vide » doivent être appréciées au cas par cas. Ainsi, il arrive que l’administration fiscale conteste l’exonération même en cas d’une courte durée d’inoccupation.

Une mise à prix élevée du bien

Le propriétaire désireux de mettre en vente son logement doit accomplir les diligences nécessaires pour que la cession ait lieu. Si un facteur bloquant peut rallonger la durée d’inoccupation du logement, l’administration fiscale peut réfuter l’application d’une exonération d’impôt. C’est ainsi lorsque le bien ne trouve pas d’acquéreur du fait d’une mise à prix trop élevée.

À propos, l’administration fiscale va comparer le prix de cession du bien au prix moyen du marché. Un écart trop important entre l’estimation du marché et le chiffrage du bien peut avoir des répercussions sur les décisions de l’administration fiscale.

La vente de la résidence principale suite à un sinistre

La cession d’une résidence principale peut être motivée par un sinistre comme un incendie ou un dégât des eaux. Le propriétaire décide de quitter son ancienne résidence le temps de sa réhabilitation. Une fois le bien reconstruit, il peut enfin le mettre en vente. De nouveau, le logement est resté vide durant le temps de la reconstruction.

Cette situation est entièrement acceptée par l’administration fiscale. Même si la vente a lieu plusieurs années après le sinistre en question, le contribuable sera toujours exonéré d’impôt. Tel l’exemple d’un logement devenu insalubre suite à une explosion. La réhabilitation peut prendre plusieurs années, mais le contribuable n’aura aucune taxe à payer s’il le met en vente.

Abandon de la résidence principale à la suite d’un divorce

Cas fréquent, la mise en vente d’une résidence principale peut succéder à un divorce. Plusieurs années après son départ, l’ex-conjoint, titulaire du bien, décide de mettre en vente le logement. Si l’un des deux ex-conjoints a continué d’occuper le logement jusqu’à sa cession, le vendeur peut espérer une exonération d’impôt. Toutefois, la cession doit être réalisée dans un délai normal accepté par la loi, soit environ 24 mois. Ce délai ne tient pas compte du temps écoulé entre la date du divorce et la date de cession.

La cession peut également avoir lieu en cours de construction de la future résidence principale. Le couple marié a eu un projet commun de construire un logement principal. Cependant, le projet n’a pas abouti lorsque le couple décide de divorcer. Dans ce cas, l’exonération d’impôt a lieu si le vendeur arrive prouver qu’il s’agissait d’une future résidence principale.

Le départ suite à l’entrée en maison de retraite

À la suite d’un départ en maison de retraite, la résidence principale peut être laissée inoccupée avant sa mise en vente. L’administration fiscale se montre indulgente face à cette situation. Toutefois, quelques conditions doivent être remplies pour bénéficier d’une exonération d’impôt :

  • La cession intervient 48 mois suivant l’entrée dans la maison de retraite, la date de signature de l’acte notarié faisant foi ;
  • Le propriétaire en retraite n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (ISF) sur la période N-2 précédant la vente ;
  • Son revenu fiscal ne doit pas dépasser les limites prévues par l’article 1417 du code général des impôts ;
  • L’occupation du logement par un membre du foyer fiscal est tolérée.

Quelles sont les principales conditions à retenir pour justifier une exonération ?

En principe, la vente de votre logement principal et ses dépendances directes échappent à l’imposition sur le revenu si :

  • La cession a lieu 24 mois à la suite de leur mise en vente (sauf le cas du départ en retraite et du sinistre) ;
  • Vous disposez des preuves nécessaires pour justifier un long délai d’inoccupation d’une résidence principale ;
  • Vous n’êtes pas assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière.

Qu’en est-il de la cession des résidences secondaires ?

Si un contribuable bénéficie d’une exonération au titre d’une résidence principale, il existe d’autres « exceptions à la règle ». Ce sont entre autres les ventes n’excédant pas 15 000 € ou encore la première cession d’une résidence secondaire.

Première cession d’une résidence secondaire

Vous possédez une résidence secondaire et vous décidez de vendre. La loi stipule que la première cession d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt sur le revenu quel que soit le montant de la plus-value. Cela s’applique également aux résidences qui vous ont servi d’investissement locatif.

Vous bénéficierez d’une exonération sur la première cession d’un logement à plusieurs conditions :

  • Vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 dernières années d’occupation ;
  • Vous signez un engagement à réutiliser la plus-value immobilière pour l’achat d’une résidence principale. Cette acquisition doit se faire dans les 2 ans qui suivent la cession de la résidence secondaire.

Autrement dit, les locataires qui disposent d’une résidence secondaire peuvent être exonérés de plus-value. Ils doivent nécessairement céder leur résidence secondaire pour acquérir une résidence principale.

Les biens cédés à moins de 15 000€

Tous les biens immobiliers dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 € peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt. Cela concerne en outre les parts d’indivision, les dépendances telles qu’un garage ou encore un parking. L’exonération prend également effet si le bien en question est détenu par deux conjoints ayant une quote-part respective de 50%. Néanmoins, le prix de cession dudit bien ne doit pas excéder 30 000€.

Tous les biens immobiliers détenus depuis plus de 30 ans

Dès les 5 premières années de détention d’un logement, l’administration révise le montant imposable de la plus-value immobilière. Au bout de 30 années de détention, l’exonération est complète. Cela vaut pour les résidences secondaires, les terrains et les logements locatifs proposés en vente. Les conditions d’exonération de l’impôt sur le revenu ne sont pas toutefois applicables aux prélèvements sociaux.

Les conditions particulières des biens exploités en LMP

Si vous mettez en location une résidence à usage professionnel, vous disposez d’un statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce type d’investissement locatif présente des conditions particulières à savoir :

  • La location LMP est soumise au régime des plus-values professionnelles ;
  • L’exonération est applicable pour les LMP générant une recette annuelle inférieure à 90 000€ ;
  • Au-delà de ce plafond, l’administration fiscale accorde un rabais sur impôt pour les fourchettes de recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 €.

Quand a lieu le redressement fiscal ?

Ces faits précédemment évoqués montrent les différents facteurs qui influent sur les décisions de l’administration fiscale. Bien qu’encadrées par la loi, les conditions d’exonération peuvent parfois porter à confusion. Toutefois, le système fiscal français se base sur la déclaration contrôlée des impôts synthétiques dont l’impôt sur le revenu et la TVA.

Ainsi, les contribuables n’échappent pas au contrôle fiscal. Il vise à vérifier la véracité des déclarations et à mener des actions correctives face aux omissions et inexactitudes. C’est là que le redressement fiscal entre en jeu. La personne assujettie doit s’attendre à une imposition supplémentaire en cas d’erreur d’estimation de son impôt. D’ailleurs, cette proposition de rectification est assortie d’amendes et de pénalités s’il a omis ou falsifié délibérément sa déclaration.

Qu’est-ce qu’un redressement fiscal ?

Le redressement fiscal ou proposition de rectification est un ensemble de procédures correctives qui succèdent à un contrôle fiscal. En effet, le redressement fiscal vise à rectifier la base d’imposition suite à la découverte d’une erreur ou d’une omission. Ces inexactitudes ressortent suite à un contrôle fiscal. Les déductions de l’administration fiscale permettent d’entreprendre des actions de rectifications. Le redressement fiscal concerne :

  • L’impôt sur les sociétés ;
  • L’impôt sur le revenu ;
  • L’impôt sur la fortune immobilière.

Qu’est-ce qu’un redressement fiscal sur plus-value immobilière ?

Un redressement fiscal sur plus-value immobilière permet de corriger la base imposable suite à la cession d’un bien. À ce titre, une personne ayant cédé sa résidence principale peut être exonérée d’impôt. Toutefois, à la suite d’un contrôle fiscal, l’administration peut retenir des faits encadrés par la loi pouvant annuler cette exonération. Elle va donc soumettre une proposition de rectification pour exiger le paiement des impôts et pénalités.

Quelles sont les différentes étapes d’un redressement fiscal ?

Le redressement fiscal prend effet à l’issue d’un contrôle fiscal, après constatation de la non-sincérité des déclarations du contribuable. Le redressement fiscal passe par diverses étapes et peut éventuellement engager une procédure contentieuse.

L’envoi de la notification de rectification

L’administration fiscale adresse une notification de rectification au contribuable afin de lui faire part de l’ajustement de ses impôts. Cet avis est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre recommandée doit indiquer le montant des pénalités et des taxes à recouvrir. Elle doit également justifier les raisons pour lesquelles les rectifications ont eu lieu.

La réception de la lettre recommandée

Le contribuable dispose de 30 jours pour répondre à cette lettre recommandée. Si nécessaire, l’administration fiscale peut lui accorder 30 jours supplémentaires, soit 60 jours pour adresser une lettre motivée. À ce stade, deux situations se posent : soit il accepte les décisions de l’administration, soit il conteste les rectifications.

La réclamation contentieuse

S’Il s’avère que le contribuable refuse le recouvrement fiscal, il peut procéder à une réclamation contentieuse. Sur ce point, il peut faire la saisine de différentes autorités allant de l’interlocuteur départemental à la commission départementale des impôts.

La demande de sursis de paiement

Dans le cas où le concerné ne dispose pas des moyens financiers pour recouvrer ses impôts, il peut réaliser une demande de sursis de paiement. Dans ce cas, il disposera autant de temps que nécessaire jusqu’à ce que l’administration réponde à sa réclamation.

Quel est le délai d’un redressement fiscal sur plus-value immobilière ?

Le fisc dispose d’un délai de 3 ans pour effectuer des redressements. Ainsi, votre déclaration déposée en 2019 pour l’année 2018 peut être soumise au contrôle jusqu’à la fin de 2021.

Cependant, comme l’année 2018 a été considérée comme une « année blanche » suite à la mise place du prélèvement à la source (PAS), l’administration fiscale aura le droit à titre tout à fait exceptionnel d’adresser pour ladite année des propositions de rectification au regard de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux jusqu’au 31 décembre 2022.

Vous avez besoin d’assistance afin de déclarer vos plus-values immobilières ? Vous avez fait l’objet d’un contrôle fiscal et vous souhaitez contester le montant du redressement ? Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal à Paris depuis 1988, vous assiste dans vos relations avec l’administration fiscale.

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