Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

Nous bénéficions de l'expertise de notre of counsel, Jean Martin, ancien Inspecteur des Impôts.

Fiscalité des transactions immobilières

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SOMMAIRE

En matière immobilière, les transactions liées à la mise en location ou à la vente d’un logement sont soumises à un régime fiscal complexe nécessitant l’accompagnement d’un expert afin de s’y retrouver. Taxation des plus-values réalisées lors d’une vente immobilière, défiscalisation PINEL, imposition des revenus locatifs… Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et droit fiscal depuis plus de 30 ans, vous assiste dans le cadre de vos opérations immobilières.

La taxation des revenus locatifs

Disposant de revenus fonciers résultant de la mise en location de votre bien immobilier, vous vous demandez comment ils sont imposés. Bien que le régime diffère selon que la location soit vide ou meublée, il est tout à fait possible d’appréhender la matière facilement.

Une location vide relèvera de la taxation des revenus fonciers. Ainsi, par acompte mensuel ou trimestriel, vous paierez l’impôt sur le revenu y afférent sur la base des revenus déclarés l’année précédente au titre de ceux perçus il y a deux ans. Chaque année, l’Administration fiscale aura recalculé le montant de cet impôt sur la base de votre plus récente déclaration de revenus.

Néanmoins, il est important de distinguer selon que ces revenus locatifs sont inférieurs ou supérieurs à 15.000 euros. Lorsqu’ils sont inférieurs à 15.000 euros, le régime micro foncier s’appliquera automatiquement et vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30%. Si, toutefois, vous avez opté pour le régime réel, le revenu brut déduction faite des charges liées aux travaux, à l’assurance ou encore aux impôts fonciers et l’impôt sur le revenu sera alors calculé sur cette assiette.

Lorsque ces revenus sont supérieurs à 15.000 euros, le revenu net foncier doit être déclaré et l’impôt sera calculé sur cette base. Le revenu net foncier peut être obtenu après avoir effectué plusieurs déductions de charges telles que les frais de gestion, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance ou encore les intérêts d’emprunt de votre bien.

Si votre logement a été mis en location meublée, la fiscalité diffère selon que vous êtes au régime forfaitaire ou réel. Le premier permettra de n’imposer que la moitié de vos recettes locatives tandis que le second fera s’appliquer un dispositif de déductions de charges et d’amortissement.

La fiscalité des plus-values de vente immobilière

Lors de la vente de votre logement, selon que celui-ci constitue une résidence principale ou secondaire, voire un terrain, il existe plusieurs dispositifs d’exonérations. Ainsi, la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôts pour le moment.

Tout d’abord, afin de calculer le montant de l’impôt sur les plus-values immobilières, il convient de calculer l’assiette correctement. Dans ce cadre, vous déduirez le prix d’acquisition du bien immobilier de son prix de cession, soit le prix de vente majoré des charges et indemnités acquittées par l’acquéreur, tel que prévu dans l’acte notarié et minoré des frais de diagnostics obligatoires et autres supportés au titre de la cession ainsi que du montant de la TVA.

Le prix d’acquisition n’est autre que le prix d’achat majoré des charges et indemnités que vous avez réglées au propriétaire initial ainsi que des frais de notaires, des droits d’enregistrement ou de la TVA acquittée.

Si vous êtes devenu propriétaire d’un bien dans le cadre d’une succession ou d’une donation, les dépenses de travaux peuvent venir majorer la valeur vénale du bien mentionnée dans l’acte de notoriété.

Une fois la plus-value brute obtenue, vous pourrez obtenir celle qui sera taxée au titre de l’impôt sur le revenu et celle soumise aux prélèvements sociaux (17,2%) en déduisant un abattement selon la durée de détention. C’est à partir de 6 ans de détention que vous profiterez d’un abattement progressif, allant de 6% à 100% pour 22 ans de détention.

Il sera possible de bénéficier d’un abattement pour les prélèvements sociaux, selon la durée de détention également. À partir de 6 ans de détention, 1,5% d’abattement s’appliquera pour chaque année de détention supérieure à 5 et pouvant aller jusqu’à 100% au-delà de 30 années.

De plus, pour les plus-values issues de ventes de certains immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, sera applicable un abattement supplémentaire de 25%. Les conditions à respecter tiennent en la localisation du bien qui doit être situé dans une commune soumise à la taxe sur les logements vacants et l’acquéreur doit s’engager à démolir l’immeuble pour le reconstruire dans un délai de 4 ans.

Enfin, il existe des surtaxes lorsque la plus-value taxable au titre de l’impôt sur le revenu va au-delà de 50.000 euros et d’autres motifs d’exonération d’impôts lorsque, par exemple, le bien est vendu à un prix inférieur à 15.000 euros ou encore si la plus-value résulte d’une expropriation.

Optimiser la fiscalité de vos revenus immobiliers avec un avocat fiscaliste

Selon votre situation personnelle et les caractéristiques de vos biens immobiliers, mis ou non en location, vendus ou sur le point d’être mis en vente, il est possible de réduire votre facture fiscale de manière tout à fait légale.

Un avocat expert en fiscalité des revenus immobiliers pourra vous apporter un soutien précieux dans le cadre de vos déclarations fiscales, notamment en s’assurant de ce que les charges déductibles aient bel et bien été prises en compte dans le calcul des revenus taxables.

De plus, selon le type d’investissement que vous avez réalisé ou souhaitez réaliser, certains dispositifs de défiscalisation tels que celui de la Loi PINEL ou DENORMANDIE peuvent trouver à s’appliquer, à condition d’avoir bien saisi l’opportunité de défiscalisation y afférent.

Au demeurant, il s’agit d’une mission que seul un avocat fiscaliste saura mener à bout et sans peine du fait de son expérience dans le domaine de l’immobilier, mais surtout de sa fiscalité. Il vous offrira une assistance loyale, notamment en vous protégeant d’éventuelles arnaques et pièges inhérents au domaine de la défiscalisation immobilière.

Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal immobilier depuis plus de 30 ans et situé à Paris 17ème, vous propose un accompagnement dès les premiers instants de réflexions concernant vos investissements immobiliers et tout au long du processus afin d’optimiser la fiscalité de vos transactions.

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