Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. C'est le gain que vous réalisez lors de la vente.

En France, la plus-value immobilière est en principe imposable à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition totale de 36,2 %, sauf dans certains cas d'exonération, dont le plus courant est la vente de la résidence principale.

Comment calculer une plus-value ?

Le calcul de la plus-value immobilière n'est pas aussi simple que la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. D'autres éléments sont pris en compte pour déterminer la plus-value brute, puis la plus-value nette imposable.

Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition

- Prix de vente : C'est le prix réel de la vente, dont on déduit certains frais (frais de diagnostic, frais d'agence immobilière, etc.).

- Prix d'acquisition : C'est le prix d'achat initial du bien, auquel on peut ajouter :

• Les frais d'acquisition (frais de notaire, commissions) : soit pour leur montant réel, soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
• Le coût des travaux : soit leur montant réel justifié par des factures (travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration), soit un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

Quels sont les abattements ?

Une fois la plus-value brute calculée, on applique des abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value imposable. Ces abattements sont différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

• Pour l'impôt sur le revenu (au taux de 19 %), l'exonération est totale après 22 ans de détention.
• Pour les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %), l'exonération est totale après 30 ans de détention.

Le calcul peut devenir complexe, c'est pourquoi il est souvent réalisé par le notaire qui se charge de la vente.

Exonération de plus-value sur la résidence principale : dans quels cas ?

Selon l'article 150 U, II.1° du Code Général des Impôts (CGI), la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier ne s’applique pas à l’immeuble qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Pour bénéficier de cette exonération, votre logement doit remplir trois conditions essentielles :

• C'est votre résidence habituelle et effective, c'est le lieu où vous vivez la majeure partie de l'année.
• Vous êtes le propriétaire du bien directement ou indirectement (via une SCI, par exemple).
• Vous occupez le logement jusqu'au jour de la cession, soit le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Comment prouver qu’il s’agit d’une résidence habituelle et effective ?

L'administration fiscale est très exigeante sur la preuve de l'occupation effective du logement au moment de la vente.

Plusieurs jurisprudences l’illustrent :

• CAA Paris, 3 novembre 2021, N° 20PA01929 : La Cour administrative d’appel de Paris a rejeté la demande d’exonération d'un couple qui avait vendu un appartement parisien tout en ayant une résidence secondaire dans une autre région. Malgré la production de factures et autres documents, les juges ont constaté que les déclarations d'impôts et la taxe d'habitation désignaient l'autre adresse comme résidence principale. Le couple n'a pas pu prouver une occupation "habituelle et effective" du logement parisien.
• CE, 23 octobre 2013, N° 361233 : Une occupation intermittente ne suffit pas. Le Conseil d'État a confirmé que la résidence principale est le lieu où vous vivez la majeure partie de l'année.
• CAA Douai, 4 mai 2023, N° 21DA01897 : La Cour de Douai a confirmé l'application d'une majoration de 80 % pour manœuvres frauduleuses à un contribuable qui avait enchaîné trois ventes immobilières en se prévalant de plusieurs adresses et déménagements. L'objectif était de faire passer toutes les plus-values sous le régime de l'exonération de la résidence principale. La justice a jugé que ces agissements avaient pour but d'égarer l'administration fiscale.

Que se passe-t-il si le logement est vide au moment de la vente ?

L'administration fiscale est consciente qu'il peut y avoir un décalage entre le moment où vous quittez votre logement et le moment de la vente effective. C'est pourquoi elle accepte une certaine souplesse, à condition que le délai entre votre départ et la vente soit « normal ».

Généralement, un délai d'un an maximum est toléré dans un contexte économique normal. Au-delà, l'exonération est remise en cause, sauf si vous pouvez justifier ce délai (marché immobilier difficile, etc.).

Exemple : Vous avez déménagé dans votre nouvelle maison en janvier 2025 et avez mis votre ancienne résidence principale en vente. Si la signature de la vente intervient en octobre 2025, vous n'occupiez plus le logement au jour de la cession, mais vous pourrez tout de même bénéficier de l'exonération. En revanche, si la vente ne se fait qu'en juillet 2026, l'administration fiscale pourrait remettre en cause l'exonération.

Si vous déménagez avant la vente, vous devez absolument prouver que vous avez tout mis en œuvre pour vendre rapidement (mandats de vente signés, ajustements du prix, etc.).

La Cour d’appel de Versailles a refusé l'exonération à un contribuable qui avait vendu un appartement 17 mois après son déménagement. Pourquoi ? Le contribuable n'avait pas démontré qu'il avait effectué les diligences nécessaires pour vendre rapidement le bien. Malgré un mandat de vente, celui-ci n'avait pas été signé, et les caractéristiques de l'appartement (un 250 m² dans le 17e arrondissement de Paris) ne justifiaient pas une vente si longue (CAA Versailles, 2 juillet 2024, N° 22VE02161).

De même, le prix de vente doit notamment être cohérent avec le marché pour ne pas être jugé "manifestement excessif".

La Cour d'appel de Marseille a rappelé qu'un prix de vente "manifestement excessif" peut faire perdre le bénéfice de l'exonération. Des époux en instance de divorce, qui avaient initialement mis en vente leur bien à 880 000 €, ont finalement dû le céder à 490 000 €. Le tribunal a jugé qu'ils n'avaient pas fait les efforts nécessaires pour ajuster le prix au marché dans un "délai raisonnable", rendant le long délai d'inoccupation "anormal" (CAA Marseille, 18 décembre 2024, N° 23MA01520).

En résumé : si vous déménagez avant la vente, assurez-vous d'avoir des preuves de vos efforts pour vendre rapidement (mandats de vente signés, ajustements de prix en fonction du marché, etc.).

L'exonération de plus-value en cas d'activité commerciale

Si une partie de votre logement est utilisée pour une activité commerciale, l'exonération de plus-value ne s'applique pas à l'ensemble du bien.

L'administration fiscale peut alors diviser la plus-value et n'exonérer que la partie correspondant à l'usage privatif du logement.

Une contribuable qui louait 5 de ses 6 chambres en tant que chambres d'hôtes a voulu bénéficier de l'exonération totale de la plus-value lors de la vente de son bien. La Cour a rejeté sa demande, considérant que 57,56 % de la surface était affectée à une activité commerciale et non à un usage d'habitation. L'exonération n'a été accordée que pour la partie du logement restant à usage privatif (CAA Toulouse, 16 mars 2023, N° 21TL00109).

Que retenir ?

Pour bénéficier de l'exonération de plus-value sur la vente de votre résidence principale, vous devez :

• Occuper le bien de manière habituelle et effective au moment de la vente, ou dans un délai d'inoccupation jugé "normal".
• Prouver vos efforts de vente et un prix cohérent avec le marché si vous avez déménagé avant la cession.
• Ne pas affecter une partie significative du logement à une activité commerciale.
• Conserver des preuves solides de votre domiciliation principale (factures, déclarations d'impôts, etc.).

Si vous avez un doute, il est essentiel de consulter un avocat fiscaliste pour sécuriser votre situation et éviter tout redressement fiscal.

Pourquoi faire appel à un avocat fiscaliste ?

L'enjeu financier de cette exonération est considérable. En cas de remise en cause, vous vous exposez non seulement au paiement de l'impôt et des prélèvements sociaux, mais aussi à des intérêts de retard et à d'éventuelles pénalités. Vous risquez alors de recevoir une proposition de rectification remettant en cause l’exonération d’imposition des plus-values immobilières.

En tant qu'avocat en fiscalité patrimoniale, nous vous aidons à sécuriser votre situation avant même la vente :

• Analyse de votre situation : Nous analysons votre cas pour déterminer si vous remplissez les conditions d'exonération et nous vous conseillons sur la meilleure stratégie à adopter.
• Constitution de votre dossier : Nous vous aidons à rassembler les preuves et les éléments nécessaires pour justifier votre situation et anticiper un éventuel contrôle fiscal.
• Défense de vos intérêts : En cas de contentieux avec l'administration fiscale, nous vous représentons et défendons vos droits pour contester un redressement.

Fort de plus de 30 ans d'expérience en fiscalité immobilière, Avocats Picovschi vous assiste à chaque étape de la cession de vos biens immobiliers. N'hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions analyser votre situation.

Sources :

• Article 150 U, II.1° du Code Général des Impôts

Jurisprudences :

• CAA Paris, 3 novembre 2021, N° 20PA01929
• CE, 23 octobre 2013, N° 361233
• CAA Douai, 4 mai 2023, N° 21DA01897
• CAA Versailles, 2 juillet 2024, N° 22VE02161
• CAA Marseille, 18 décembre 2024, N° 23MA01520
• CAA Toulouse, 16 mars 2023, N° 21TL00109