Comment sont imposés les profits réalisés par le marchand de biens ?

Marchand de biens : que fait-il exactement ?

Le marchand de biens est une personne ayant pour principale fonction l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur revente. En principe, il effectue cette opération de façon habituelle et répétitive. Si vous vous inscrivez dans cette démarche, le fait de vendre occasionnellement des biens immobiliers ne vous confère pas pour autant le statut de marchand de biens.

Pour obtenir cette qualification, vous devez avoir l'habitude de vendre régulièrement des immeubles, des appartements, des maisons, voire des terrains à bâtir.

Contrairement au promoteur immobilier, le marchand de biens ne développe pas de projets et ne gère pas la construction de nouveaux logements. Il se contente d’acquérir ceux déjà existants en essayant de les revendre assez rapidement.

Il se distingue aussi de l’agent immobilier qui assure simplement un rôle d’intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs.

L'achat d'un bien pour le revendre après une division en lots constitue une opération caractéristique de marchand de biens.

Par ailleurs, cette activité est susceptible de s'étendre aux parts de sociétés immobilières. Ainsi, l'achat de parts de SCI (Société civile immobilière) dans le but de les revendre rapidement est également considéré comme une opération de marchand de biens.

Corrélativement, l’exercice même de cette activité sous-entend par définition une intention spéculative. En d'autres termes, dès l'acquisition d'un bien immobilier votre principal objectif est de revendre celui-ci afin d'en tirer un profit.

L'importance des opérations est aussi un indicateur complémentaire permettant de définir si vous êtes un marchand de biens.

En définitive, les critères cumulatifs du caractère habituel de l’activité d’achat revente et de l’intention spéculative entraînent la qualification de « marchand de biens ». En fait, sous une terminologie un peu abstraite, il est au final tout simplement considéré comme un professionnel de l’immobilier.

Comment sont taxés les profits réalisés par ce professionnel ?

En application de l’article 35 du Code général des impôts (CGI) les profits générés par un marchand de biens entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc taxés à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés en fonction du statut juridique adopté par le marchand de biens.

Par conséquent, ce professionnel de l’immobilier ne bénéficie pas d’abattements pour durée de détention prévus dans le cadre du régime des plus-values immobilières réservé aux contribuables particuliers.

Comment est déterminé le bénéfice imposable ?

Celui-ci correspond tout simplement à la différence entre le prix de vente du bien et son prix de revient total (soit le prix d'achat + les frais d'acquisition, le coût des travaux et les frais financiers). De plus, le marchand de biens a bien entendu la possibilité de déduire ses charges d'exploitation, dont principalement les frais de gestion courants, les intérêts d'emprunt, les assurances et les impôts locaux.

En définitive, le bénéfice taxable correspond donc tout naturellement aux marges réalisées sur chaque opération, après déduction de l'ensemble des charges engagées.

• Si vous exercez votre activité sous la forme d’une entreprise individuelle : les bénéfices sont soumis comme pour « Monsieur ou Madame tout le monde » à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif traditionnel.
• Si vous exercez dans le cadre d’une société soumise à l'impôt sur les sociétés, les taux d'imposition sont généralement plus avantageux (soit actuellement 15% jusqu'à un bénéfice de 38 120 € et 25% au-delà de ce montant).

Mais attention ! Dans cette situation, les dividendes que vous décidez de vous verser sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax), se répartissant entre l'impôt sur le revenu (12,8%) et les prélèvements sociaux (17,2%).

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

Le choix entre ces deux options dépend de bien des paramètres dont ceux relatifs au moins à minima, à votre situation personnelle, au volume et à la durée de l’activité projetée.

Dans tous les cas et avant tout, il est vivement recommandé de solliciter une étude approfondie par un Cabinet habitué à gérer des dossiers de marchands de biens.

Pour sa part, Avocats Picovschi expérimenté en Droit fiscal immobilier depuis 1988 se propose de vous assister dans cette démarche en complément de votre Expert-comptable.

Quelles autres conséquences fiscales ?

En ce qui concerne la TVA

Suite à la revente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans

Dans cette situation, le marchand de biens a la faculté de réaliser la vente sans facturer la TVA.

Mais s’il entend opérer la déduction de cette taxe sur les dépenses engagées suite à l’achat du bien concerné, ce professionnel de l’immobilier peut opter pour le paiement de la TVA sur la marge réalisée entre le prix de revente et le prix d’achat augmenté des charges y afférentes ou sur le prix total de la revente.

Attention ! La TVA sur la marge s'applique à condition que le bien immobilier revendu et achevé depuis plus de 5 ans n’ait pas fait l'objet de travaux de « rénovation lourde ». Celle-ci est considérée comme "lourde" lorsque les travaux remettent l'immeuble à l'état neuf en modifiant soit la majorité des fondations ou des éléments porteurs ou encore celle des façades hors ravalement, soit l'ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d'entre eux (à savoir l’électricité, la plomberie, les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures et le système de chauffage).

Suite à la revente d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans

La revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total lorsque les travaux réalisés constituent une "rénovation lourde".

Dans ce cas, le marchand de biens a automatiquement bien sûr la possibilité de déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien concerné.

En ce qui concerne les droits de mutation à titre onéreux

Sous réserve de respecter certaines conditions, l'article 1115 du CGI permet au marchand de biens assujetti à la TVA de bénéficier de l’exonération quasi-totale des droits de mutation à titre onéreux ou DMTO (soit la taxe de publicité foncière et les droits d'enregistrement) puisque leur taux d’imposition est alors limité à 0,715%.

L'article 1594-0 G du CGI prévoit même une exonération totale des DMTO.

Quelles conditions exactes doivent être satisfaites ?

L'exonération visée à l'article 1115 du CGI est conditionnée à l’engagement formel de revendre le bien immobilier dans un délai de 5 ans suivant son acquisition. Pour les opérations de vente dite « à la découpe par lots », ce délai est réduit à 2 ans.

Cet engagement doit impérativement être mentionné dans l'acte d'acquisition.

Pour bénéficier de l'exonération stipulée à l'article 1594-0 G dudit Code, le marchand de biens est tenu de s’engager à effectuer, dans un délai de 4 ans, des travaux de réhabilitation pour restituer le bien concerné à l'état neuf. Ces travaux sont susceptibles de se rapporter à :

-La construction d'un immeuble neuf ;

-La surélévation d'un immeuble existant ;

-La remise à neuf d'un immeuble ancien ;

-L'achèvement d'un immeuble inachevé.

En cas de non-respect des délais évoqués ci-dessus, l'administration fiscale se trouve évidemment en droit d’exiger le paiement des droits de mutation initialement exonérés, majorés des intérêts de retard et de l’éventuelle majoration de 40 % pour manquement délibéré.

Savoir s’entourer de professionnels qualifiés

Hormis les formalités administratives spécifiques à l’exercice de l’activité de marchand de biens dont principalement la tenue d’un répertoire chronologique détaillant tous les actes inhérents directement à la profession (mandats, promesses de vente, actes translatifs) et le cas échéant, leur enregistrement dans un délai de dix jours s'ils ne sont pas rédigés par un notaire, vous avez évidemment des obligations comptables et déclaratives à respecter au même titre que tous les autres contribuables, exerçant une activité professionnelle sous la forme individuelle ou en société.

Si vous devez bien sûr pouvoir vous reposer sur la compétence et l’expérience d’un Cabinet comptable, si possible spécialisé dans la gestion des dossiers de marchands de biens, il n’apparaît pas inutile de préciser les déclarations fiscales incontournables auxquelles vous êtes astreint, dont notamment :

• Au regard de la TVA : soit les déclarations mensuelles ou trimestrielles en fonction du chiffre d’affaires des transactions.
• Au regard des BIC : la déclaration annuelle avec les tableaux annexes correspondant au régime d'imposition réel ou réel simplifié selon aussi le niveau des chiffres d’affaires réalisés.

Un rappel même si cela coule de source …

Pour donner du crédit aux déclarations déposées pour votre activité de marchand de biens, la rigueur dans la conservation de la traçabilité des opérations d’achats et de ventes est capitale. Cette démarche est indispensable pour vous trouver en mesure de justifier, dans le cadre d’un contrôle fiscal, de la sincérité des recettes déclarées ainsi que de la réalité des charges exposées ouvrant droit à la TVA déductible et devant être prises en considération pour la détermination de vos résultats imposables.

Que faire pour évoluer dans la sérénité ?

Si vous êtes tenu de consacrer une grande partie de votre temps précieux à votre travail, restez tout de même toujours attentif à respecter vos diverses obligations dont celles plus spécifiques à la profession de marchand de biens, très encadrée par le Législateur sur tous les plans comme pour les autres activités évoluant dans le secteur de l’immobilier, proche par définition de celui du bâtiment en général.

Comme ces branches d’activités se caractérisent traditionnellement par un labyrinthe de mesures parfois très alléchantes en termes d’optimisations fiscales, votre dossier possède « des chances » supplémentaires d’être analysé au peigne fin.

Par conséquent, pour prévenir tout risque de remise en cause partielle ou totale de votre statut fiscal de marchand de biens globalement avantageux, entourez-vous de conseils éclairés auprès de professionnels qualifiés.

Pourquoi consulter un Avocat fiscaliste ?

En complément de la mission de l’Expert-comptable, soit votre interlocuteur privilégié au quotidien, n’hésitez pas à consulter aussi un Avocat fiscaliste habitué à conseiller ses clients sur des questions relatives à la fiscalité des marchands de biens pour leur éviter bien des tracas qui peuvent survenir sans coup férir, sous la forme de la réception d’un avis de vérification de comptabilité ou d’examen de comptabilité.

De son côté, Avocats Picovschi a la prétention mesurée de pouvoir répondre à toutes vos interrogations par rapport notamment au choix du régime fiscal le plus approprié à votre situation particulière. Et si jamais vous vous retrouvez un jour ou l’autre dans le collimateur d’un inspecteur des Finances publiques, ses Avocats fiscalistes se tiennent prêts à défendre âprement vos droits et avec efficacité au cours de la procédure de contrôle.

FAQ - Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Il s’agit d’une personne physique ou morale dont l’activité principale consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement en réalisant évidemment une plus-value. Ce statut est soumis à des obligations fiscales spécifiques, notamment en matière de TVA.

Quand justement et comment la TVA peut s’appliquer ?

Cette taxe s’applique en général dans les situations suivantes :

-Revente d’un logement neuf, achevé depuis moins de 5 ans : taxation obligatoire sur la totalité du prix de cession.

-Revente d’un logement ancien, achevé depuis plus de 5 ans : taxation sur la marge réalisée ou exonération possible.

-Revente d’un terrain à bâtir : taxation sur la marge ou sur le montant total de la vente selon les conditions d’acquisition.

Existe-t-il une préférence à exercer l’activité de marchand de biens sous la forme individuelle ou en société ?

Il n’y a aucune réponse fiable sans l’analyse approfondie de la situation concrète à l’instant T et des projets d’avenir du « candidat » qui se lance dans l’exercice de cette activité. En d’autres termes, pour prendre la meilleure décision possible, il convient impérativement de passer par un Conseil expérimenté en la matière.