Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

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Contrôle fiscal des marchands de biens : que fait l’avocat ?

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SOMMAIRE

L’activité commerciale de marchand de biens n’est pas réglementée. Elle peut être exercée sans devoir présenter de diplômes et justifier de qualifications particulières. Néanmoins, il y a des principes à connaître y compris surtout au plan fiscal. Avocats Picovschi expert en Droit fiscal immobilier se propose d’effectuer un tour d’horizon indispensable en la matière et de prodiguer quelques conseils en cas de contrôle par un inspecteur des Finances publiques.

Des principes à connaître et quelle fiscalité ?

L’activité de marchand de biens se caractérise par l’achat et la revente de manière habituelle, de biens immobiliers au sens très large du terme, soit des appartements et maisons individuelles mais aussi des parts et actions de sociétés à prédominance immobilière, des parts de SCI, des terrains constructibles et des fonds de commerce.

Ce « commerçant de l’immobilier » qui ne peut revendre que les biens dont il est propriétaire se différencie clairement de l’activité exercée par l’agent immobilier puisque celui-ci n'est qu'un simple intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.

Cependant, il n’existe pas de statut spécifique de marchand de biens au sens juridique.

À toutes fins utiles, il est tout de même précisé que l’exercice de cette activité commerciale relativement alléchante pour gagner de l’argent assez facilement sans supporter de « conditions de travail », même un peu pénibles, est interdit aux huissiers de justice, commissaires-priseurs, notaires, avocats, experts-comptables, pharmaciens et architectes.

Les profits retirés, soit en fait les plus-values réalisées sur la revente des biens concernés, sont taxables à l’impôt sur le revenu si les marchands de biens exercent seuls sous la forme en général d’une EIRL (entrepreneur individuel à responsabilité limitée). Dans cette hypothèse, les plus-values sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux maximum de 45% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%, ce qui peut entraîner une taxation très lourde.

S’ils exercent comme c’est fréquemment le cas leur activité dans le cadre d’une société, les marchands de biens voient naturellement leurs plus-values soumises à l’impôt sur les sociétés. Il est vrai que le taux global de pression fiscale est plus avantageux même si le type de structure à mettre en place exige de la réflexion avec l’assistance d’un Expert-comptable compétent et dans la mesure du possible, l’éclairage supplémentaire d’un Avocat fiscaliste expérimenté.

Corrélativement, comme pour toutes les activités commerciales, les marchands de biens sont assujettis à la TVA.

Le mode de taxation proprement dit dépend de plusieurs paramètres plus ou moins « subtils » en fonction de telle ou telle situation, notamment selon que le bien est revendu ou non avant le terme du délai de 5 ans.

En ce qui concerne la TVA applicable pour la revente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, il existe deux options …

Le marchand de biens a la possibilité de choisir le paiement sur la marge réalisée entre le montant du prix d’achat augmenté des charges y afférentes et celui du prix de revente. Ou il peut opter pour le règlement de la TVA sur le prix total de la revente afin de se donner le droit d’opérer la déduction de la taxe payée en amont, soit déjà lors de l’acquisition du bien immobilier.

En ce qui concerne la TVA applicable pour la revente d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans, celle-ci est due obligatoirement sur le prix total.

Enfin, il convient d’évoquer le régime spécial de faveur dont sont susceptibles de bénéficier les marchands de biens en matière de droits d'enregistrement, conformément aux dispositions de l’article 1115 du Code général des impôts (CGI).

Les achats d’immeubles effectués par ces professionnels sont taxés à 0,715% au lieu de 5,09%.

Le bénéfice de ce régime est subordonné à la condition que le marchand de biens prenne l’engagement dans l’acte d’acquisition de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. À défaut de revente dans le délai imparti, il est tenu d’acquitter les droits de mutation normalement exigibles auxquels s’ajoutent alors les intérêts de retard.

Le rôle de l’Avocat en cas de contrôle fiscal

Avant d’aborder les risques qu’un marchand de biens inscrit régulièrement peut encourir naturellement comme toute autre entreprise, en cas de négligences déclaratives au plan fiscal, il apparaît utile de préciser un point capital par rapport aux dangers qui résultent de l’exercice de cette activité à titre « occulte », de manière délibérée ou non.

Depuis plusieurs années, des investisseurs se sont lancés dans l’achat-revente en matière immobilière, en vue de réaliser des profits sans les déclarer sous une forme ou une autre. Dans une telle situation qui finit un jour ou l’autre par être découverte, l’Administration fiscale est alors en droit de procéder à une requalification des plus-values réalisées en qualité de marchand de biens.

Les conséquences s’avèrent particulièrement fâcheuses puisque dans ce cas, le contribuable pris au piège se voit redresser « plein pot » à l’issue d’un contrôle fiscal au regard des BIC et de la TVA, sur le montant des profits retirés de son activité commerciale « occulte ». Et dans cette configuration, il y a en plus de « fortes chances » pour que les rappels d’impôt sur le revenu et de TVA notifiés par l’inspecteur des Finances publiques soient assortis de la majoration de 80 % visée à l’article 1728 c. du CGI.

Cette « mise en garde » étant faite, cela ne signifie pas même si vous êtes inscrit en tant que marchand de biens et que vous déposez régulièrement vos déclarations fiscales, que vous ne pouvez pas faire l’objet d’une vérification de comptabilité ou d’un examen de comptabilité.

Hormis d’autres causes éventuelles qui laissent subodorer à tort ou à raison que vos chiffres d’affaires déclarés seraient minorés, votre dossier est susceptible d’être « sélectionné » tout simplement si Bercy décide de s’intéresser de très près à votre activité commerciale, par exemple au motif que celle-ci n’est pas au plan statistique, vérifiée très souvent et/ou n’a pas du tout souffert de l’état d’urgence sanitaire, étant entendu que l’État a besoin de récupérer des recettes fiscales à tout prix.

Si vous vous retrouvez dans le collimateur d’un inspecteur de la Direction générale des Finances publiques (DGFIP), ayez tout de suite à l’esprit le précepte suivant …

S’il convient de ne pas dramatiser outre mesure l’importance d’un contrôle fiscal, vous devez prendre les devants au plus vite pour organiser au mieux votre défense. En effet par « les temps qui courent », les représentants du fisc ont plus que jamais pour mission d’éviter de revenir bredouilles.

Par conséquent, si vous avez commis la grosse erreur de ne pas requérir l’assistance d’un Cabinet comptable spécialisé dans la tenue des dossiers de marchands de biens parce que vous estimez que votre activité est marginale, rapprochez-vous au plus vite d’un Avocat fiscaliste dès la réception de l’avis de vérification.

Celui-ci est tout désigné pour surveiller au sens littéral du terme le déroulement de la procédure de contrôle jusqu’à la proposition de rectification, sauf si vous avez l’infinie chance de ne subir finalement aucun redressement fiscal.

Si dès le début de l’exercice de votre activité commerciale, vous avez eu la très bonne idée de vous reposer sur la compétence d’un Expert-comptable, qualifié pour tenir votre comptabilité et gérer le dépôt de vos déclarations fiscales, ce professionnel est bien entendu l’interlocuteur privilégié pour répondre aux diverses interrogations de l’inspecteur au cours de la vérification.

Toutefois, l’appui logistique complémentaire d’un Conseil en procédures fiscales est de nature à faire pencher le rapport de forces en votre faveur. A minima, ce soutien peut participer à freiner le cas échéant, « l’ardeur » du représentant de l’Administration fiscale surtout si les intérêts en jeu s’avèrent significatifs. Si vous préférez attendre la fin du contrôle pour ménager la susceptibilité de l’Expert-comptable, ne vous privez surtout pas cette fois-ci, du savoir-faire de l’Avocat fiscaliste si l’inspecteur envisage de procéder à des redressements exagérés ou non fondés en totalité.

Celui-ci va analyser scrupuleusement leur motivation développée dans la proposition de rectification au regard des BIC, de la TVA et des droits d’enregistrement, en tenant compte du particularisme attaché à la nature même de l’activité de marchand de biens. Son but est évidemment de préparer la réponse la plus pertinente possible en vue d’obtenir une réduction maximum des rappels d’impôts et des pénalités appliquées.

Si vous décidez immédiatement ou en cours de contrôle ou même seulement à la réception de la proposition de rectification, de recourir à l’aide précieuse d’un Avocat fiscaliste, songez à appeler Avocats Picovschi, habitué depuis 1988 à défendre les droits de ses clients avec beaucoup de détermination et aussi une efficacité reconnue de longue date.

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