Location de logement entre particulier et fiscalité : évitez que le voyage ne tourne au cauchemar !
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Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts
Nous bénéficions de l'expertise de notre of counsel, Jean Martin, ancien Inspecteur des Impôts.
SOMMAIRE
Vous mettez régulièrement à disposition votre logement en location sur des plateformes communautaires pour des courtes durées, moyennant une contrepartie financière. En tant que particulier, quels sont vos droits concernant la location de logements ? Devez-vous déclarer au fisc les sommes que vous percevez ? Comment les déclarer ? Quels sont les risques si vous ne vous y conformez pas ? Ce sont autant de questions qu’il est indispensable de se poser aujourd’hui, notamment avec l’encadrement de plus en plus restrictif de ce type de location. Avocats Picovschi, cabinet expert en droit de l’immobilier, revient pour vous sur ces dispositions.
Un particulier peut-il mettre en location son bien sur internet ?
Vous avez mis une annonce sur une plateforme communautaire en vue de louer votre bien à certaines périodes (généralement lors des vacances scolaires et week-ends) afin de percevoir des revenus supplémentaires.
Les plateformes communautaires de location de logement (Airbnb, Abritel, Booking, etc.) permettent de mettre en relation des propriétaires et des locataires par le biais d’annonces.
Ainsi, la loi autorise les particuliers à louer leur bien pour des courtes périodes, de manière répétée, à des touristes par exemple. Cependant, il est indispensable, sauf en cas de location ponctuelle de la résidence principale, de demander une autorisation auprès de la mairie où le lieu est situé, sous peine d’une lourde amende assortie d’une astreinte.
L’obligation de déclaration préalable des plateformes communautaires
Depuis la loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude, les plateformes communautaires doivent, avant le 31 janvier de chaque année, transmettre à l’administration fiscale un décompte des opérations ainsi que le montant brut perçu pour chacun de ses utilisateurs.
Chaque particulier doit également recevoir un récapitulatif annuel des paiements reçus à l’occasion des transactions qu’il a effectuées.
Les règles de fiscalité de la location de bien sur une plateforme communautaire
La loi prévoit que tout revenu perçu par tout individu doit être déclaré auprès de l’administration fiscale. Des abattements peuvent être prévus dans certaines conditions d’où l’intérêt en amont de consulter un avocat pour déterminer le régime fiscal applicable et optimiser ses ressources.
Selon la nature du bien loué, meublé ou nu, le régime d’imposition ne sera pas le même. Concernant la location de biens sur les plates-formes communautaires, les logements sont en principe loués meublés. Un décret du 31 juillet 2015, liste les biens devant se trouver a minima dans le logement pour qu’il soit considéré comme meublé. Ainsi par exemple, il doit être doté d’une literie comprenant du linge de lit, de plaques de cuisson, du mobilier, etc.
Les revenus perçus pour la location d’un tel logement relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est indispensable de déclarer de telles ressources sous peine de risquer un lourd contrôle fiscal.
Le régime fiscal varie selon les recettes perçues annuellement par le propriétaire en contrepartie de la location :
- Si le montant est inférieur à 760 euros et que le bien loué est la résidence principale du propriétaire, alors il est exonéré d’impôts pour cette somme.
- Si le montant est inférieur à 23 000 euros, le propriétaire doit juste déclarer ces revenus dans sa déclaration de revenus n°2042 en tant que revenus fonciers. Ils seront alors soumis à l’impôt sur le revenu.
Cependant, si les recettes excèdent cette somme, le propriétaire sera considéré comme agissant à titre professionnel et une déclaration auprès de la SSI (Sécurité sociale des indépendants) est obligatoire.
- Si le montant des revenus se situe entre 23 000 euros et 72 600 euros, le propriétaire doit choisir entre le régime micro-Bic et le régime réel d’imposition.
Avec le régime micro-Bic, les recettes et les loyers sont déclarés mensuellement ou trimestriellement et sont soumis à un prélèvement de 22 % de cotisations sociales.
La déclaration des recettes se fait également sur la déclaration de revenus n°2042 et l’abattement forfaitaire de 50 % est appliqué par l’administration fiscale avant application du barème de l’impôt sur le revenu.
- Si le montant des revenus est supérieur à 72 600 euros, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Le propriétaire doit déclarer le montant net des loyers après déduction des frais et charges pour leur valeur réelle.
Les sanctions fiscales en cas de dissimulation de revenus
Ne pas déclarer ces revenus peut entraîner de lourdes conséquences. En effet, le risque de redressement fiscal d’un montant colossal au cours d’un contrôle est élevé. Outre le redressement, des pénalités de 40 % s’appliquent sur le montant du redressement majoré. Enfin, des pénalités par mois de retard du paiement de la déclaration de revenus sont également applicables.
Dans une pareille situation, l’avocat en droit fiscal pourra vous assister pour tenter de faire diminuer ces montants et demander un échéancier de paiement. Cependant, ne pas déclarer l’intégralité de ses revenus est extrêmement risqué. D’autant plus que lorsque l’administration fiscale procède à un contrôle, ce sont les trois dernières années qui sont examinées. La sanction financière peut vite atteindre des sommets !
Par ailleurs, un tel comportement s’il s’avérait être répétitif pourrait être assimilé à une activité occulte. Dans ce cas, les sanctions sont encore plus sévères puisqu’elles peuvent s’élever à cinq ans de prison et à 37 500 euros d’amende. En outre, la majoration du redressement fiscal ne serait plus de 40 %, mais de 80 %.
Il ne peut être que déconseillé de ne pas procéder à la déclaration intégrale de ses revenus eu égard les conséquences et la loi en vigueur.
Avocats Picovschi est expérimenté dans les domaines du droit fiscal et du droit immobilier depuis plus de trente ans. Nous sommes là pour vous conseiller et trouver la solution la plus optimale à votre situation. En cas de contentieux, nos avocats ont l’habitude de négocier avec les administrations et feront tout leur possible pour trouver une issue favorable.