Comment investir dans l’immobilier et éviter l’IFI ?

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Depuis janvier 2018, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est supprimé et remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Tout particulier est soumis à l'IFI si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros. L’objectif principal de cette mesure était d’inciter les contribuables, considérés par Bercy comme les plus fortunés, à arbitrer une partie de leur patrimoine vers des actifs financiers qui eux ne sont plus soumis à cette taxe. Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous avez peur d’être assujetti à l’IFI ? Avocats Picovschi peut répondre à vos interrogations et vous aiguiller dans vos choix.

Comment fonctionne l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se déclare sur une annexe à la déclaration des revenus en utilisant le formulaire n°2042-IFI lorsque votre patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 €. Le montant de l’IFI est ensuite calculé par l’administration fiscale en fonction des données que vous avez renseignées et qui lui permettent de déterminer le montant du patrimoine net taxable. Le contribuable doit alors être vigilant à ne pas se tromper lors de la déclaration.

Les biens imposables sont constitués de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal.

La composition du foyer fiscal peut être différente de celle retenue pour l’impôt sur le revenu. Par exemple, le contribuable doit prendre en compte le patrimoine de son concubin (alors qu’ils font une déclaration sur les revenus séparée), mais pas celui des enfants majeurs rattachés au foyer fiscal pour le calcul de l’IR. Cela concerne notamment l’ensemble des biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus directement (ex : résidence principale, investissement locatif…) ou indirectement via des titres et parts de sociétés (SCI, SCPI etc.), déduction faite des dettes afférentes aux travaux réalisés ou contractées pour l’acquisition des biens précités.

Pour autant, il existe toujours des solutions d’investissement organisées de manière à avantager l’investisseur exposé à une taxation IFI.

Quelles solutions pour réduire l’IFI ?

L’une des astuces les plus répandues consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier. La pleine propriété d’un bien peut facilement être démembrée afin de constituer la nue-propriété du bien d’une part, et l’usufruit d’autre part. Conformément à la réglementation en vigueur, seul l’usufruitier est tenu de déclarer la valeur du bien à l’IFI le cas échéant.

L’investissement immobilier en nue-propriété permet donc à un investisseur de continuer à développer son patrimoine grâce à l’immobilier, sans déclarer à l’IFI le bien immobilier pendant toute la durée du démembrement.

L’achat en nue-propriété est notamment possible lors d’un achat de nue-propriété auprès de sociétés spécialisées dont l’usufruit est acheté par un bailleur social qui va en assurer l’exploitation. Au terme du contrat, vous allez récupérer le bien en pleine propriété, sans frais ni fiscalité. Cette opération présente plusieurs intérêts, notamment celui d’acheter à moindre coût puisque, en délaissant l’usufruit, vous bénéficiez d’une décote d’environ 50 %. Ensuite, vous êtes libéré de tout souci de gestion et les clauses figurant dans ce type de contrat prévoient que le bien doit être rendu en bon état.

Dans cette continuité, il est possible d’investir dans des fonds détenus collectivement avec d’autres investisseurs et gérés par des professionnels. C’est ce que l’on nomme la gestion collective, c’est notamment le cas des société civiles de placement immobilier (SCPI). Elles gèrent un parc immobilier locatif et reversent tous les mois ou tous les trimestres une quote-part des loyers aux milliers d’associés propriétaires de parts. Les SCPI sont éligibles à l’IFI dans la mesure où elles sont composées à 100 % d’immeubles. Toutefois, certaines SCPI proposent d’investir en nue-propriété. Au contraire de l’immobilier en direct, la gestion collective s’adresse à des budgets inférieurs à 100.000 euros puisqu’il est possible d’investir dès 10.000 euros.  

Il est également possible de participer à des opérations de promotion immobilière dans un cadre d’investissement collectif. Effectivement, depuis quelques années se développe le crowdfunding immobilier (supports obligataires) ou le private equity immobilier (support financier). Ce vecteur d’investissement n’est pas éligible à l’IFI. Ils sont d’autant plus attractifs qu’ils affichent des rendements très intéressants pouvant aller de 8 à 12 % pour le crowdfunding ou de 5 à 7 % sur un horizon de 10 ans pour le private equity immobilier.

Dans une optique de diversification, il est également possible d’investir dans la terre via un groupement foncier forestier (GFF) ou dans un groupement foncier d’investissement (GFI).

Bien que ces investissements ne permettent pas de dégager une rentabilité aussi attractive que d’autres investissements immobiliers, tels que les SCPI, il s’agit d’investir dans une classe d’actif peu exposée aux crises économiques dont le prix augmente chaque année de façon régulière.

Afin de rendre cette solution plus attractive, le législateur a pris un certain nombre de mesures incitatives, dont une concernant l’IFI.

En effet, vous serez exonérés d’IFI à 100 % sur votre investissement en GFF ou GFI, sans limite de plafond et si vous êtes un associé qui détient moins de 10 % du GFF ou GFI, ce qui, au vu de la valeur globale de ces groupements, peut tout à fait être le cas. Sinon, vous serez exonérés d'IFI à hauteur de 75 % de votre investissement en contrepartie de gestion durable sur 30 ans.

Il vous est également possible d’investir dans le vin au travers d’un groupement foncier viticole (GFV). Là encore, vous serez exonérés d'IFI à hauteur de 75 % de votre investissement jusqu'à 101 897 euros et à hauteur de 50 % au-delà.

Ils existent bien d’autres manières d’optimiser ses investissements, non seulement dans un but de diversification, mais également dans un but fiscal. Avocats Picovschi peut vous aider à limiter l’imposition et à vous accompagner dans vos projets d’investissement.

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