Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

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IFI et usufruitiers : attention à votre déclaration

Par Avocats Picovschi | Publié le 30/03/2018

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SOMMAIRE

A la suite d’une succession ou d’une donation, vous avez pu devenir usufruitier d’un bien immobilier. Ce statut vous confère l’usage et les fruits sur ce bien. En 2018, les règles de taxation de certains biens immobiliers démembrés sont modifiées, dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Avocats Picovschi vous aide à faire le point sur votre situation.

Qui est redevable dans un démembrement de propriété ?

Auparavant, avec feu l’ISF, l’usufruitier était redevable de l’impôt sur la base de la valeur en pleine propriété, sauf certaines exceptions (don de la nue-propriété à l’Etat ou à une fondation par exemple), puisque c’était lui qui bénéficiait des revenus ou des avantages procurés par le bien démembré.

Dès le 1er janvier 2018, l’ISF est remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière et les réglés vont évoluer. Si l’intégration du bien dans le patrimoine de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété restera la règle, la loi de finances 2018 prévoit des nouvelles dispositions concernant l’usufruitier légal, issu des articles 757, 1094 ou 1098 du Code civil.

Selon ces dispositions, l’usufruit « légal » est celui qui est déterminé à la suite d’une succession, notamment en faveur du conjoint survivant, lorsque le défunt n’a pas d’enfants d’un premier lit, qui peut opter entre l’usufruit de la totalité des biens ou un quart en pleine propriété.

Désormais, les démembrements de propriété résultant de ses dispositions font l’objet d’une exception dans la déclaration à l’IFI. L’imposition sera répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur fiscale de leurs droits selon le barème légal de l’article 669 du Code Général des Impôts. Par exemple, lorsque l’usufruitier est le conjoint survivant et les enfants, nu-propriétaire de biens immobiliers, ces derniers devront également tenir compte du bien, dans leur patrimoine immobilier taxable au titre de l’IFI, à hauteur de la valeur de leur démembrement.

Dans les autres situations, issues d’autres dispositions, le principe demeurera le même que pour l’ISF. Seul, l’usufruitier assujetti devra intégrer le bien dans son assiette sur la base d’une valeur en pleine propriété. Par exemple, la donation au conjoint (article1094-1 du Code civil), du vivant du défunt, reste soumis au principe et ne rentre pas dans l’exception.

Comment bien anticiper sa déclaration à l’IFI ?

Du fait de ces nombreux changements, il est important de faire le point sur sa situation patrimoniale, en tant qu’assujetti ou non à l’impôt sur la Fortune. Pour rappel, sont assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, les contribuables disposant d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros, selon le même barème que l’ancien impôt. En tant qu’usufruitier ou nu-propriétaire assujettis, il faut donc vérifier quelles dispositions vous concerne pour ne pas se tromper dans sa déclaration, notamment en faisant appel à un avocat, expert en droit fiscal.

Comment déclarer l’usufruit transmis par voie successorale à l’IFI ?

Usufruit légal

Résultant des articles 757, 1094 ou 1098 du Code civil
Le Conjoint-Survivant devra déclarer la valeur de l’usufruit défini à l’article 669 du Code Général des Impôts

Usufruit successoral et conventionnel

Résultant des autres dispositions du Code civil, comme l’article 1094-1
Le Conjoint-Survivant ou la personne gratifiée devra déclarer la valeur des biens en pleine propriété

Cette mesure ne doit pas toutefois, remettre en cause la pertinence du démembrement de propriété, qui reste une des méthodes d’optimisation fiscale, notamment de son ISF/IFI. À ce titre, il convient de relever que le mode de déclaration du patrimoine immobilier démembré par voie de donations, faites de votre vivant, reste inchangé. L’usufruitier doit déclarer seul la valeur des biens en pleine propriété à l’IFI.

Ainsi, si vous désirez anticiper votre succession, consulter un professionnel du droit pourrait vous aider afin de connaître les meilleures solutions qui s’offrent à vous (transmission de la nue-propriété, donation-cession, etc.).

Avocats Picovschi, fort de ses compétences en droit fiscal et droit des successions, peut vous assister pour vos opérations d’optimisation et de transmission de patrimoine mobilier et immobilier.

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