Transmettre son patrimoine grâce à une SCI

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En tant que parents, vous envisagez de transmettre votre patrimoine et plus particulièrement vos biens immobiliers à vos enfants ? Pourquoi ne pas envisager la création d’une SCI familiale ? Avocats Picovschi, compétent en transmission de patrimoine depuis plus de trente ans à Paris revient sur les avantages et désavantages que peut constituer une SCI pour votre patrimoine personnel.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

La SCI familiale vous permet de transmettre votre patrimoine entre différentes générations tout en disposant d’un dispositif fiscal avantageux. Les avantages d’une SCI sont nombreux :

  • Les droits de mutation à acquitter lors d’une cession de parts ne seront, en principe, pas dus.
  • Qui plus est, les parents peuvent céder leurs parts dans la SCI à hauteur de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans être redevable de frais de donation.
  • La SCI permet aussi d’organiser les droits de chaque associé en établissant le(s) bénéficiaire(s) d’éventuels revenus, le gestionnaire des biens, etc. La SCI offre également une certaine flexibilité du fait qu’elle ne nécessite pas de capital social minimum. Enfin, la personne mineure peut-être associée à la SCI.
  • Un autre avantage de la SCI consiste dans le démembrement de la propriété. Une donation de parts de SCI peut porter seulement sur la nue-propriété. Dans cette situation, les parents conserveront l’usufruit des parts. En d’autres termes, ils vont pouvoir continuer à habiter dans le bien immobilier ou, le cas échéant, en percevoir les loyers. La donation de la seule nue-propriété correspond à une somme calculée en fonction de l’âge des usufruitiers. Elle est moins importante que la donation de la peine propriété.

Le démembrement permet d’optimiser les abattements fiscaux sans les dépasser. D’autant plus, qu’au décès du donateur, les enfants deviendront propriétaires en pleine propriété des parts de la SCI sans aucun droit de succession à payer.

Au regard de nombreux avantages fiscaux relatifs à la création d’une SCI familiale, rapprochez-vous d’un avocat compétent à la fois en transmission de patrimoine et en fiscalité.

Une SCI familiale pour éviter les situations d’indivision

En anticipant votre succession, vous pourrez potentiellement éviter des conflits entre vos enfants. Lorsque les droits de chacun sont clairement définis via les statuts d’une SCI, cela minimise les risques d’incompréhension entre les héritiers.

Outre l’aspect purement juridique, la SCI représente un avantage indéniable pour prévenir toutes situations de conflits qui peuvent résulter du régime de l’indivision. Il est malheureusement fréquent de voir des familles se déchirer à l’ouverture d’une succession lorsque l’indivision créer une cohabitation forcée entre les membres d’une même famille.

L’indivision pose donc le problème de souplesse quant à la répartition des pouvoirs entre indivisaires et engendrent souvent, des situations de blocage de succession. La SCI suppose la mise en place de statuts qui désignent un gérant et les droits relatifs à chaque associé. Les parts sociales sont, quant à elles, plus faciles à partager entre différents membres d’une famille d’un logement. Il est également impossible pour un associé de demander la dissolution d’une SCI, au contraire d’un indivisaire, qui, sous couvert de certaines conditions, peut demander la dissolution de l’indivision.

La SCI confère des droits aux associés, la majorité des associés doivent approuver le rapport de la gérance sur les comptes de la société lors d’une Assemblée Générale Annuelle. Le vote des associés est également obligatoire lors d’une modification des règles de fonctionnement de la SCI.

Seul un avocat compétent en la matière pourra vous conseiller au mieux sur la répartition des parts sociales entre les différents associés d’une SCI familiale.

Quels sont les inconvénients d’une SCI

La SCI revêt cependant quelques désavantages qu’il est bon de préciser. Toutes les situations familiales sont différentes et certaines ne se prêtent pas à la création d’une SCI.

La SCI entraine un risque pour les associés. En cas de dettes de la SCI, les associés sont responsables des dettes de l’entreprise sur leur patrimoine personnel, à hauteur de leur apport. Cette condition peut donc être lourde de conséquences dans l’hypothèse d’un endettement de la SCI.

La création d’une SCI entraine également une lourdeur administrative. La rédaction des statuts de la SCI requiert des conseils avisés en la matière pour pouvoir créer des statuts explicites afin de minimiser les risques de conflits ultérieurs.  Un autre désavantage est que les sociétés immobilières de copropriété sont obligées de faire chaque année une déclaration de leurs résultats (Article 374 annexe II du Code Général des Impôts).

La mise en place d’une SCI n’est donc pas une décision à prendre à la légère, elle nécessite également d’être mise en perspective par les conseils avisés d’un avocat expérimenté en la matière afin de vous accompagner pour prendre une décision le plus objectivement possible et, le cas échéant, mettre en place, à vos côtés une Société Civile Immobilière.

Avocats Picovschi, expérimenté en la matière saura mettre en œuvre grâce aux outils de gestion du patrimoine, telles les SCI, qu’ils manient avec habilité et à propos.

Sources : www.capital.fr, « Créer une SCI familiale : pourquoi et comment ? » publié le 2 aout 2018

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