Indivision successorale et conflits entre héritiers : quel recours ?

Qu'est-ce que l'indivision successorale ?

Après le décès d'un proche, vous devenez héritier. Si vous héritez avec d'autres personnes, vous êtes en indivision. Cela signifie que vous êtes copropriétaire du bien avec les autres héritiers.

L'indivision n'est pas un état permanent. C'est une période transitoire avant le partage de la succession. Pendant ce temps, personne n'a le droit exclusif sur un bien spécifique. Les biens appartiennent collectivement à tous les héritiers.

Exemple : Votre mère décède en laissant une maison et un compte bancaire. Vous héritez avec votre frère et votre sœur. À trois, vous êtes propriétaires à parts égales (1/3 chacun) de la maison et du compte. Vous ne pouvez pas vendre la maison seul. Vous ne pouvez pas décider seul de travaux majeurs.

L'indivision successorale est régie par les articles 815 et suivants du Code civil.

• Article 815 du Code civil : « Nul n'est tenu de rester dans l'indivision. »
• Article 815-2 du Code civil : Les actes de conservation (réparer une fuite, payer les impôts) peuvent être faits par un seul héritier.
• Article 815-3 du Code civil : Les actes d'administration (louer le bien, effectuer des travaux d'entretien) nécessitent l'accord de majorité des 2/3 des droits.
• Article 815-3 du Code civil : Les actes de disposition (vendre, hypothéquer) exigent l'accord unanime.

Quelles sont les sources fréquentes de conflits entre indivisaires ?

Désaccords sur la gestion courante

Le premier motif de tension concerne la répartition des charges.

Qui paie les charges (syndic, taxe foncière, assurance) ? Comment partager les dépenses ? Chaque indivisaire doit contribuer aux dépenses proportionnellement à ses droits dans l'indivision (article 815-9 du Code civil).

Y a-t-il urgence à faire des travaux ? Ces actes relèvent des actes d'administration. La majorité des 2/3 peut en théorie décider, mais la pratique montre que les héritiers hésitent à agir sans unanimité.

Sources de conflits fréquentes :

• Un indivisaire refuse de payer sa part des charges ;
• Désaccord sur la nécessité des travaux entrepris ;
• Contestation du montant des factures ;
• Non-remboursement des frais avancés par un coindivisaire.

Que faire ? L'indivisaire qui avance les frais nécessaires à la conservation du bien dispose d'un recours contre les autres pour obtenir le remboursement de leur quote-part (article 815-13). En cas de refus persistant, il peut saisir le juge.

Le refus de vendre

Sachez que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision » (article 815 du Code civil). Ce principe permet d'actionner le partage judiciaire, même contre la volonté d'un indivisaire.

Exemple : Deux héritiers sur trois souhaitent vendre la maison familiale pour récupérer leur part. Le troisième, attaché sentimentalement au bien, refuse systématiquement.

L'appartement ne génère pas de revenus et les charges augmentent.

La vente nécessite l'unanimité (acte de disposition). Le refus d'une sœur bloque la vente.

Le tribunal ordonne le partage. Trois options sont envisagées :

-Attribution à la sœur opposante moyennant soulte : refusée (pas de capacité financière) ;

-Attribution à l'une des deux autres sœurs : refusée (elles préfèrent récupérer des liquidités) ;

-Vente aux enchères (licitation) : retenue par défaut.

L'appartement est vendu par licitation à 2 400 000 €, alors qu'une estimation amiable tablait sur 3 100 000 €. Chaque sœur reçoit 800 000 €.

Le refus injustifié de partage pénalise finalement tous les héritiers. La licitation fait perdre de la valeur et génère des frais importants.

L'occupation exclusive par un indivisaire

Lorsqu'un coindivisaire occupe seul le bien indivis, il doit en principe verser une indemnité d'occupation aux autres (article 815-9, alinéa 2 du Code civil). Cette indemnité compense la privation de jouissance subie par les autres héritiers.

L'indemnité correspond généralement à la valeur locative du bien, répartie entre les indivisaires non occupants au prorata de leurs droits.

Si l'indivisaire occupant refuse de payer l'indemnité d'occupation, il est possible de saisir le tribunal judiciaire. Le juge fixe le montant de l'indemnité, souvent après expertise, et ordonne son paiement rétroactif.

Le blocage lié au refus de partage

Plusieurs raisons expliquent le refus d'un héritier de sortir de l'indivision :

• Attachement affectif au bien familial ;
• Impossibilité financière de racheter les parts des autres ;
• Stratégie pour fatiguer les autres indivisaires ;
• Désaccord sur la valeur du bien ou sur la répartition des lots.

Exemple : Deux frères héritent d'une maison (1/2 chacun). L'aîné souhaite la conserver et racheter la part de son frère. Mais ils ne s'accordent pas sur la valeur :

• L'aîné estime le bien à 900 000 € (selon estimation en ligne) ;
• Le cadet demande 1 100 000 € (prix d'une vente récente dans le quartier).

Face à l'impasse, ils acceptent une expertise contradictoire par un expert immobilier assermenté, dont les honoraires (2 500 €) sont partagés.

L'expert a considéré l'état général du bien, les travaux à prévoir (50 000 € de rénovation), les ventes comparables récentes, la situation du marché local. Résultat de l'expertise : 1 000 000 €.

L'aîné accepte de racheter la part de son frère pour 500 000 € (50 % de 1 000 000 €). Le partage se fait à l'amiable, évitant une procédure judiciaire longue et coûteuse.

En cas de désaccord sur la valeur, l'expertise amiable partagée constitue souvent la meilleure solution. Elle coûte beaucoup moins cher qu'une expertise judiciaire et permet de conserver la maîtrise du calendrier.

D’anciens conflits familiaux peuvent également mener à un tel blocage : l'indivision réveille d'anciens ressentiments. Des conflits de famille remontent à la surface. Les héritiers se reprochent des choses du passé. L'indivision devient un prétexte.

« Tu as toujours été le préféré de maman. Maintenant, tu veux aussi sa maison ! » Ces tensions émotionnelles figent les négociations.

La désignation d'un mandataire judiciaire

Lorsque la gestion courante de l'indivision est paralysée mais que le partage n'est pas encore souhaité ou possible, un indivisaire peut demander la désignation d'un mandataire judiciaire (article 815-4 du Code civil).

Tel est par exemple le cas lorsqu’il est impossible de réunir la majorité des 2/3 pour les actes d'administration, un coindivisaire empêche activement toute gestion, l’urgence nécessite des décisions rapides, etc.

Il convient alors de faire une requête devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Le juge définit l'étendue de la mission du mandataire, lequel représente l'indivision pour les actes de gestion courante autorisés par l'ordonnance.

Comment sont partagés les biens en indivision ?

Le partage amiable

Le partage amiable résulte de l'accord de tous les indivisaires. Ils choisissent librement les modalités de répartition des biens.

Le partage amiable peut prendre plusieurs formes :

• Partage en nature : Chaque héritier reçoit un bien distinct (exemple : L'un prend la maison, l'autre l'appartement et le troisième les liquidités) ;
• Partage avec soulte : Un héritier reçoit un bien de valeur supérieure à sa part et verse une compensation financière (soulte) aux autres (exemple : Marie hérite pour 1/3 mais souhaite garder la maison valant 300 000 €. Elle verse 200 000 € (soulte) à ses frères qui se partagent cette somme.)
• Vente et partage du prix : Le bien est vendu et le produit de la vente est réparti.

Lorsque l'indivision porte sur un bien immobilier, l'acte de partage doit être établi par un notaire et publié au service de la publicité foncière (article 835 du Code civil).

Les honoraires de notaire pour un partage amiable sont réglementés. Ils représentent environ 2 à 4 % de la valeur des biens partagés (droits d'enregistrement inclus).

Le partage judiciaire

Lorsqu'un accord amiable s'avère impossible, tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage forcé. Ce droit découle directement de l'article 815 du Code civil.

Quel est le tribunal compétent ? Il s’agit du tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession, c'est-à-dire du dernier domicile du défunt (article 841 du Code civil).

L'avocat est obligatoire pour cette procédure.

L'héritier demandeur fait assigner les autres coindivisaires devant le tribunal. Lors de l'audience, le juge tente une conciliation. Si celle-ci échoue, il ordonne le partage.

• Dans les situations simples, le juge prononce directement le partage et renvoie les parties devant un notaire pour établir l'acte.
• Dans les situations complexes (biens nombreux, évaluations difficiles, créances entre héritiers), le juge désigne un notaire chargé des opérations de liquidation-partage et un juge commis pour surveiller ces opérations.

Le notaire établit un projet de partage comprenant :

• L'inventaire des biens indivis ;
• L'évaluation de chaque bien ;
• Le compte de liquidation ;
• La composition des lots.

Si les héritiers s'accordent sur la répartition, le notaire dresse l'acte de partage. En cas de désaccord persistant, le juge procède à l'attribution, éventuellement par tirage au sort.

Si un héritier ne répond plus ou demeure introuvable, la procédure se complique. Le juge désigne un administrateur ad hoc pour le représenter.

Vente d’un bien en indivision en l’absence d’unanimité

L'autorisation judiciaire de vendre

Selon l’article 815-5-1 du Code civil, un ou plusieurs indivisaires détenant au moins les 2/3 des droits indivis peuvent demander au juge l'autorisation de vendre le bien, malgré l'opposition d'un coindivisaire minoritaire.

Les indivisaires doivent alors démontrer une mise en péril de l'intérêt commun (ou vente nécessaire pour payer les dettes de l'indivision).

La notion de "mise en péril de l'intérêt commun" se caractérise par l'existence d'une menace ou d'un préjudice potentiel pour les intérêts de l'indivision (exemples : impossibilité de payer les charges et taxes, dégradation progressive du bien faute d'entretien, héritier surendetté risquant une saisie de sa part indivise, etc.).

Le simple désaccord entre indivisaires ne permet pas de retenir la mise en péril de l’intérêt commun.

Les indivisaires demandeurs notifient leur intention de vendre par acte extrajudiciaire (huissier) aux indivisaires opposants. Cette notification précise le prix envisagé et les conditions de la vente projetée.

L'indivisaire opposant dispose d'un délai de 3 mois pour se rétracter. Passé ce délai sans réponse, la procédure judiciaire peut débuter.

Si le juge autorise la vente, il fixe le prix et les modalités de la vente ainsi que les garanties éventuelles.

La licitation judiciaire : la vente aux enchères

La licitation est une vente aux enchères publiques du bien indivis. Elle constitue souvent l'ultime recours lorsque le partage en nature est impossible ou inéquitable.

Quand la licitation intervient-elle ?

• Impossibilité matérielle de diviser le bien (un appartement, par exemple) ;
• Aucun héritier ne souhaite ou ne peut conserver le bien ;
• Désaccord persistant sur l'attribution des lots ;
• Le juge estime que la vente sert mieux l'intérêt de tous.

La licitation n'est pas automatique. Le juge privilégie toujours, dans la mesure du possible, l'attribution du bien à l'un des héritiers.

Avant d'ordonner la licitation, le juge propose l'attribution préférentielle aux héritiers intéressés. Celui qui souhaite garder le bien doit démontrer sa capacité à payer la soulte aux autres.

Si aucun héritier ne se manifeste ou ne peut financer, le juge ordonne la vente aux enchères.

Deux types de licitation :

• Licitation sur adjudication amiable : Vente par un notaire, généralement avec une mise à prix fixée par expertise. Les indivisaires peuvent participer aux enchères.
• Licitation sur saisie immobilière : Procédure plus lourde et plus coûteuse, rarement utilisée.

Le prix de vente est réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits, après déduction des frais de licitation, des créances entre indivisaires et des droits de partage (2,50 %).

Attention, la licitation présente des inconvénients majeurs :

• Prix souvent inférieur à la valeur réelle du marché (décote de 10 à 20 %)
• Coûts élevés (frais d'avocat, de notaire, d'expert, de publicité)
• Perte de maîtrise : risque que le bien soit acquis par un tiers

Il est donc préférable de tenter une vente amiable avant d'en arriver à la licitation.

La prescription et les délais à respecter

Action en partage

L'action en partage est imprescriptible (article 815 du Code civil). Un héritier peut la déclencher à tout moment, même des décennies après le décès.

Exception : Si un héritier a joui paisiblement et exclusivement du bien pendant 30 ans, à titre de propriétaire apparent, il peut invoquer la prescription acquisitive trentenaire. Cette situation reste rare et nécessite des conditions strictes.

Indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation ne se prescrit pas tant que dure l'indivision. Toutefois, seules les indemnités des 5 dernières années peuvent être réclamées (prescription quinquennale - article 2224 du Code civil).

Remboursement des charges

L'action en remboursement des charges payées pour le compte de l'indivision se prescrit également par 5 ans.

Conservez tous les justificatifs (factures, relevés bancaires) et notifiez régulièrement vos paiements aux coindivisaires.

Sortir de l'indivision avec un avocat en droit des successions

L'indivision successorale, période transitoire par nature, devient source de conflit lorsqu'elle perdure au-delà du raisonnable. Les désaccords entre indivisaires paralysent la gestion des biens, génèrent des tensions familiales et font perdre de la valeur au patrimoine. Alors, comment sortir de l’indivision successorale ? C’est une question que nous posent grand nombre de nos clients.

Retenez ces principes essentiels :

• Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision ;
• Les solutions amiables sont toujours préférables ;
• La loi offre des outils pour débloquer les situations ;
• L'accompagnement professionnel est indispensable.

Quels risques ? Immobilier gelé pendant des années, comptes bancaires inaccessibles, dégradation du bien (vandalisme, infiltrations, vol), frais de gestion qui s'accumulent, etc.

N'attendez pas que le conflit soit totalement enlisé. Un avocat en droit des successions peut :

• Vous expliquer précisément vos droits ;
• Évaluer les chances de succès des différentes options ;
• Rédiger des courriers de mise en demeure dissuasifs ;
• Négocier un accord amiable avec les conseils des autres parties.

Face à un conflit entre indivisaires et à défaut d’accord amiable, vous disposez de recours juridiques efficaces.

Avocat en droit des successions à Paris, Avocats Picovschi vous assiste à chaque étape : de la tentative de règlement amiable à la représentation devant les tribunaux, en passant par la négociation de protocoles d'accord.

Notre objectif ? Vous permettre de sortir sereinement de l'indivision et de jouir pleinement de vos droits dans la succession, dans le respect des intérêts de chacun.

Pour toute question relative à votre situation d'indivision ou pour être accompagné dans la résolution d'un conflit successoral, Avocats Picovschi se tient à votre disposition.

Notre expertise :

• Plus de 30 ans d'expérience en droit des successions ;
• Accompagnement de centaines de familles dans la résolution de conflits d'indivision ;
• Maîtrise de toutes les procédures : médiation, partage amiable, contentieux judiciaire.

Nos engagements :

• Écoute attentive de votre situation personnelle ;
• Analyse juridique précise et stratégie adaptée ;
• Recherche prioritaire de solutions amiables ;
• Défense rigoureuse de vos intérêts devant les tribunaux si nécessaire.

FAQ - Questions fréquentes

Puis-je vendre ma part d'indivision sans l'accord des autres ?

Oui, vous avez le droit de vendre votre quote-part indivise (par exemple vos "1/3 de la maison") sans l'accord des autres indivisaires.

Attention ! Les autres coindivisaires disposent d'un droit de préemption d'un mois (article 815-14 du Code civil). Vous devez leur notifier votre intention de vendre, le prix et les conditions. S'ils souhaitent racheter votre part aux mêmes conditions, ils sont prioritaires.

En pratique, ce type de vente reste difficile. Un tiers achètera votre quote-part à un prix largement décoté (souvent 40 à 60 % de la valeur réelle), car il entrera en indivision avec des personnes qu'il ne connaît pas.

Il est souvent recommandé de proposer d'abord le rachat aux coindivisaires, ou d’engager une action en partage pour obtenir la vente du bien entier.

Combien de temps dure une indivision successorale ?

L'indivision dure jusqu'au partage. Il n'existe aucune limite de temps maximale.

En pratique :

• Partage amiable rapide : 6 à 12 mois après le décès
• Partage amiable avec négociations : 12 à 24 mois
• Partage judiciaire : 2 à 4 ans en moyenne
• Indivisions qui perdurent : Certaines durent 10, 20 ans, voire plus, en l'absence d'action en partage

Ne laissez pas la situation s'enliser. Plus l'indivision dure, plus les positions se rigidifient et les conflits s'enveniment.

Un héritier peut-il bloquer indéfiniment la succession ?

Non. Le principe « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision » (article 815) garantit que tout héritier peut provoquer le partage, même contre la volonté des autres.

Aucun héritier ne peut s'opposer éternellement au partage. La procédure judiciaire aboutira toujours, même si elle prend du temps.

Que faire si un indivisaire refuse de payer les charges ?

Étape 1 : Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, détaillant les sommes dues et les justificatifs.

Étape 2 : Si aucune réponse sous 30 jours, assignez l'indivisaire défaillant devant le tribunal judiciaire pour obtenir une condamnation au paiement.

Étape 3 : Si le jugement reste inexécuté, vous avez deux options :

• Faire exécuter le jugement (saisie des comptes bancaires, saisie-attribution)
• Engager un partage judiciaire pour récupérer vos créances lors de la répartition du prix de vente

Il est important de conserver tous les justificatifs de paiement. Lors du partage final, ces dépenses avancées vous seront remboursées en priorité sur la part de l'indivisaire défaillant (article 815-13).

L'indemnité d'occupation est-elle automatique ?

Non, l'indemnité d'occupation n'est pas automatique. Elle doit être demandée expressément par les indivisaires privés de jouissance.