Comment sortir de l'indivision successorale ?

Qu’est-ce qu’un bien indivis ?

Quand une personne décède, tous ses biens deviennent automatiquement la propriété commune de tous les héritiers. Cette situation s'appelle l'indivision successorale. Elle représente une phase transitoire dans le processus de succession, une étape incontournable avant que chaque héritier ne reçoive définitivement sa part.

Chaque héritier possède une part du bien indivis. On l'appelle une quote-part. Cette situation n'est que temporaire : elle dure jusqu'au partage de la succession. Pendant cette période, personne ne possède sa part de manière exclusive. Un héritier ne peut donc pas décider seul d'utiliser, de modifier ou de vendre un bien en indivision sans l'accord des autres.

Les difficultés de l'indivision

L'indivision successorale engendre rapidement des difficultés pratiques et légales. Chaque décision importante concernant le bien exige soit l'unanimité, soit une majorité de 2/3 des droits indivis, selon la nature de la décision. Ces règles de majorité renforcées, bien qu'elles visent à protéger les intérêts de tous, finissent souvent par paralyser la gestion courante.

Lorsque les relations familiales se dégradent ou que les héritiers sont en désaccord sur l'avenir du bien, l'indivision devient un cauchemar administratif. Un seul héritier peut refuser des réparations essentielles au bien, bloquer sa vente en cas de difficultés financières, ou empêcher toute prise de décision. Cette paralysie engendre des coûts : entretien du bien à minima, impôts fonciers à partager, créanciers impatients.

Cas pratique : Le conflit entre frère et sœur

Marie et son frère Thomas héritent de la maison familiale après le décès de leur mère.

Marie, qui habite loin, souhaite vendre rapidement pour récupérer sa part et financer l'achat de son propre logement. Thomas, attaché à la maison d'enfance, refuse catégoriquement.

Pendant deux ans, l'indivision perdure. La maison se dégrade faute d'entretien régulier, les taxes s'accumulent, et les relations entre frère et sœur se détériorent.

Finalement, Marie fait appel à un avocat qui engage une procédure de partage judiciaire.

Le tribunal ordonne la vente aux enchères (licitation). La maison se vend 15% en dessous de sa valeur de marché, et les frais de procédure s'élèvent à plus de 8 000 euros.

Ce cas illustre l'importance d'agir rapidement et de privilégier la négociation amiable pour préserver à la fois le patrimoine et les liens familiaux.

Votre droit fondamental de sortir de l'indivision

La loi française reconnaît cette problématique. Elle garantit à chaque héritier le droit de quitter l'indivision. C'est le principe fondamental énoncé à l'article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. » Cette disposition signifie que personne ne peut vous forcer à rester indivisaire contre votre volonté. Vous possédez toujours le droit de demander le partage de la succession et de sortir l’indivision.

La sortie de l’indivision à l’amiable

La voie amiable est toujours préférable. Elle est plus rapide, moins coûteuse et préserve les relations familiales, déjà fragilisées par le décès du proche. Plusieurs options s'offrent à vous selon votre situation.

Le partage amiable

Le partage amiable simple intervient quand tous les héritiers acceptent les modalités de la répartition des biens.

Les étapes de la procédure :

Discussion initiale : Les héritiers se réunissent, seuls ou accompagnés d'un notaire ou avocat, pour exprimer leurs souhaits concernant la répartition.

Évaluation des biens : Tous les actifs de la succession sont évalués pour déterminer leur valeur exacte (voir section "Points de vigilance et coûts").

Répartition équitable : Les héritiers décident qui reçoit quoi en respectant les droits de chacun. Si les biens ne se divisent pas parfaitement, une soulte peut être nécessaire.

Calcul de la soulte : Lorsque la répartition n'est pas égale en nature, celui qui reçoit plus verse une compensation financière (soulte) aux autres.

Rédaction de l'acte de partage : Le notaire rédige l'acte officiel qui formalise la sortie de l'indivision.

Signature et enregistrement : Tous les héritiers signent l'acte chez le notaire. Chacun reçoit ensuite sa part définitive.

Exemple concret de soulte : La succession comprend une maison de 300 000 euros et 30 000 euros en espèces, soit 330 000 euros d'actif total. Trois héritiers égaux devraient chacun recevoir 110 000 euros. L'aîné reçoit la maison (300 000 euros), le cadet reçoit les 30 000 euros en espèces, et le benjamin ne reçoit rien en nature. Les deux premiers doivent donc verser une soulte au troisième : l'aîné verse 190 000 euros (300 000 - 110 000) et le cadet verse 80 000 euros (110 000 - 30 000). Le benjamin reçoit ainsi 110 000 euros en compensation.

La procédure est bien plus rapide qu'un contentieux : il faut compter quelques mois seulement pour finaliser l'opération. Cette approche préserve les relations familiales en évitant le conflit judiciaire et ses frustrations.

La cession de votre quote-part

Cette option vous permet de sortir immédiatement de l'indivision en vendant votre quote-part. C'est une solution particulièrement adaptée si vous ne souhaitez pas rester impliqué dans la gestion du bien ou si vous avez besoin d'argent rapidement.

• Vendre à un autre héritier

Vendre votre part à un cohéritier est la solution la plus simple et la plus directe. Cette approche fonctionne particulièrement bien si un héritier souhaite rester propriétaire du bien ou si c'est le seul à avoir les moyens de reprendre votre part.

Les étapes de la procédure :

Négociation du prix : Vous discutez directement avec le cohéritier acheteur pour fixer un prix équitable.

Accord préalable : Une fois le prix convenu, vous confirmez l'accord par écrit.

Rendez-vous notarial : Vous vous présentez devant un notaire qui rédige l'acte de vente.

Signature et paiement : L'acte est signé, le prix est versé, et vous quittez officiellement l'indivision.

Vous devez prévoir les frais notariés, qui représentent entre 1 et 2 % du prix convenu. Selon la plus-value réalisée, vous pouvez être soumis à l'impôt sur la plus-value, particulièrement si vous vendiez un bien immobilier dont la valeur a augmenté entre l'ouverture de la succession et la cession.

• Vendre à un tiers extérieur à la famille

Les étapes de la procédure (article 815-14 du Code civil) :

Recherche d'un acquéreur : Vous identifiez un acheteur potentiel et négociez un prix.

Notification officielle : Vous devez informer officiellement les autres indivisaires de votre intention de vendre par commissaire de justice. Cette étape est obligatoire et ne peut être omise.

Indication du prix : Vous communiquez le prix auquel vous envisagez de vendre votre quote-part.

Délai de préemption : Les autres indivisaires disposent d'un délai légal d’un mois complets pour exercer leur droit de préemption (priorité d'achat au prix annoncé).

Deux issues possibles :

• Un cohéritier exerce son droit : Il achète votre part au prix annoncé, et vous quittez l'indivision.
• Aucun cohéritier n'exerce son droit : Après les deux mois, vous êtes libre de vendre au tiers identifié.

Signature chez le notaire : L'acte de vente est formalisé et vous quittez définitivement l'indivision.

Attention : Si vous vendez sans respecter le droit de préemption, vos cohéritiers ont le droit de saisir le tribunal pour demander l'annulation de la vente.

La vente du bien indivis entier

Dans certaines situations, il est plus judicieux que tous les héritiers s'accordent pour vendre directement le bien indivis à un acquéreur externe. Cette solution s'impose particulièrement quand le bien est difficile à diviser en nature (une maison unique, un petit terrain) ou quand le marché immobilier offre une excellente opportunité de vente.

Les étapes de la procédure :

Accord unanime : Tous les héritiers doivent être d'accord sur la décision de vendre et sur les modalités générales.

Mandat de vente : Les héritiers confient la vente à une agence immobilière ou à un notaire qui rédige un compromis.

Recherche d'acquéreur : Le bien est mis en vente sur le marché.

Négociation et compromis : Un acquéreur est trouvé, le prix est négocié, un compromis de vente est signé.

Signature de l'acte définitif : Tous les héritiers signent l'acte de vente chez le notaire.

Répartition du prix : Le prix de vente est partagé entre tous les héritiers selon leurs droits respectifs dans l'indivision.

Si chacun avait 1/3 des droits, chacun recevra 1/3 du prix net de vente (prix de vente moins frais d'agence, frais de notaire, et éventuelles dettes).

Cette approche permet une sortie rapide et nette de l'indivision pour tous simultanément. Elle évite les complications liées au calcul de soultes complexes.

Sortir de l’indivision par la voie judiciaire

Quand l'accord amiable s'avère impossible, la seule option reste la voie judiciaire. C'est une procédure plus longue et coûteuse, mais elle s'impose quand un héritier refuse obstinément de collaborer ou quand la situation est devenue irréconciliable.

Le partage judiciaire

Les héritiers sont en désaccord total. Un seul refuse le partage amiable, suffisant pour bloquer toute sortie volontaire. L'indivision s'éternise, créant des tensions et des pertes financières pour tous.

Vous saisissez le tribunal judiciaire compétent, celui situé au lieu d'ouverture de la succession (généralement le domicile du défunt au moment de son décès) pour demander le partage judiciaire de la succession. Il est absolument obligatoire de vous faire représenter par un avocat en droit des successions.

Si un bien ne peut pas être divisé équitablement entre tous, le tribunal ordonne généralement sa vente (licitation) et partage le prix entre les héritiers.

Les délais sont importants. Comptez minimum un à trois ans entre le dépôt de la demande et l'obtention d'un jugement définitif. Durant ce laps de temps, l'indivision persiste, les coûts s'accumulent et les tensions ne font que croître. C'est pour cette raison qu'il est absolument préférable d'éviter cette situation en cherchant un accord amiable.

La licitation : vente forcée du bien indivis

La licitation intervient lorsqu'un bien indivis ne peut pas être partagé facilement en nature. C'est notamment le cas d'une maison unique, d'un petit terrain, ou de tout bien qui perd de la valeur s'il est divisé physiquement.

Le tribunal ordonne la licitation, c'est-à-dire la vente du bien aux enchères. Le bien complet est mis en vente. L'acheteur le plus offrant l'emporte. Le prix obtenu est ensuite réparti entre tous les indivisaires selon leurs droits respectifs.

Si la licitation résout complètement le blocage de l'indivision, des inconvénients existent. Un bien vendu aux enchères se vend souvent moins cher qu'en vente classique. La procédure dure plusieurs mois car les délais légaux (publication, attente entre publication et vente, etc.) s'allongent. Les frais sont importants : honoraires du notaire-commissaire, frais de publication, expertise immobilière.

Autorisation judiciaire de vente : article 815-5 du Code Civil

Un ou plusieurs héritiers refusent la vente du bien, mais ce refus cause un préjudice réel au patrimoine indivis. On parle de "mise en péril de l'intérêt commun".

Vous demandez au tribunal une autorisation spéciale de vente sous l'article 815-5 du Code civil. Vous devez démontrer devant le juge que le refus d'un héritier à vendre cause vraiment un préjudice à l'intérêt commun.

Le tribunal examine les arguments de chacun. S'il est convaincu que le refus entraîne réellement un dommage au patrimoine indivis, il autorise la vente malgré les oppositions. La vente peut alors se faire sans l'unanimité.

Vente à la majorité des deux tiers : article 815-5-1 du Code Civil

Cette procédure, prévue par l'article 815-5-1 du Code civil, permet aux indivisaires majoritaires (détenant au moins 2/3 des droits) d'imposer la vente malgré l'opposition des minoritaires.

Les étapes de la procédure :

Les indivisaires majoritaires (détenant au moins 2/3 des droits) manifestent leur intention de vendre auprès d'un notaire.

Signification aux minoritaires : Le notaire dispose d'un délai d'un mois pour signifier, par acte d'huissier (commissaire de justice), cette intention aux co-indivisaires minoritaires ou opposants.

Délai de réflexion : Les indivisaires minoritaires ont ensuite un délai de trois mois pour prendre position. L'absence de réponse dans ce délai vaut consentement implicite au principe de la vente.

Deux scénarios possibles :

A. En cas d'accord ou d'absence de réponse :

• La vente peut être organisée à l'amiable par le notaire
• Les modalités sont fixées par les indivisaires majoritaires
• Le prix est réparti selon les quotes-parts

B. En cas d'opposition formelle :

• Le notaire dresse un procès-verbal de difficultés
• Les indivisaires majoritaires saisissent le Tribunal Judiciaire pour demander l'autorisation de vendre
• Le juge examine la situation et peut autoriser la vente
• Si le juge autorise, il s'agit d'une licitation (vente aux enchères)

Exécution de la vente : La décision de justice s'impose à tous. Les indivisaires minoritaires ou opposants ne peuvent plus s'y opposer.

Répartition : Le prix de vente est distribué entre tous les co-indivisaires selon leurs quotes-parts respectives.

Cette procédure permet de sortir de l'indivision sans l'accord de tous, tout en respectant un processus légal strict qui protège les droits des minoritaires.

Points de vigilance et coûts : ce que vous devez budgétiser

Avant de vous engager dans l'une des voies précédentes, vous devez avoir une vision claire des coûts impliqués. Une sortie de l'indivision engendre plusieurs types de frais, parfois importants.

Pour que tout partage soit équitable, il faut connaître la valeur exacte de chaque bien. Cette évaluation dépend largement du type d'actif. Un bien immobilier, une entreprise, un portefeuille d'actions n'ont pas la même complexité d'évaluation.

Pour les biens immobiliers

Un notaire peut proposer une évaluation basée sur des comparables de marché et son expérience. Dans beaucoup de cas, cette évaluation suffit.

Cependant, pour les successions complexes, de grands immeubles ou des propriétés dans des marchés instables, un expert immobilier indépendant peut être mandaté. Cet expert établit un rapport d'expertise détaillé, comprenant photos, mesures, diagnostics, comparaison avec les transactions récentes du secteur.

Pour les entreprises

Évaluer une entreprise familiale est complexe. On ne peut pas simplement regarder son dernier bilan comptable. Il faut évaluer sa rentabilité future, ses perspectives de marché, la valeur de ses actifs nets. Un expert-comptable ou un expert en valorisation d'entreprise doit être consulté.

Pour les autres actifs

Les placements financiers, les parts sociales, les droits d'auteur ou de brevet se valorisent selon des critères spécifiques. Un expert peut être nécessaire.

Une sous-évaluation d'un bien avantage l'héritier qui le reçoit au détriment des autres. À l'inverse, une surévaluation pénalise celui qui l'obtient. Les tensions ultérieures peuvent être évitées en menant une évaluation sérieuse et transparente dès le départ.

Le rôle de l'avocat en indivision

L'avocat en droit des successions est votre allié quand la situation se complique ou devient contentieuse.

Consultez un avocat si :

• Vous souhaitez sortir de l'indivision, mais les autres refusent ;
• Il y a un conflit entre indivisaires ;
• Vous envisagez un recours judiciaire ;
• Vous avez reçu une mise en demeure ou une convocation en justice ;
• Vous ne savez pas comment procéder légalement et avez besoin de conseil stratégique.

Que fait l’avocat ? Il vous reçoit en consultation initiale pour évaluer votre dossier et déterminer les options viables. Il négocie amiablement avec les autres héritiers ou leurs avocats pour trouver un terrain d'entente. Si la négociation échoue, il vous représente devant le tribunal judiciaire. Il rédige les actes de procédure, prépare les arguments juridiques, présentations en audience.

Les honoraires d'avocat varient énormément selon la région, la réputation du cabinet, et la complexité du dossier. Une consultation initiale coûte généralement entre 300 et 500 euros. 

Comment choisir son avocat en droit de la succession ?

Face à la complexité d'une indivision successorale, choisir le bon avocat est un impératif. Il ne s'agit pas seulement de trouver un juriste, mais un véritable stratège capable de sécuriser vos droits et d'assurer une issue favorable.

Pourquoi faire appel à Avocats Picovschi pour vous accompagner dans la sortie de l'indivision successorale ?

Forts de notre longue expérience (depuis 1988), nous avons développé une expertise pointue dans le règlement des successions complexes et des indivisions litigieuses. La sortie d'indivision implique souvent des enjeux fiscaux et patrimoniaux majeurs : notre approche pluridisciplinaire, intégrant avocats et fiscalistes, garantit une stratégie à la fois juridiquement solide et financièrement optimisée.

Si la sortie amiable de l'indivision est notre objectif prioritaire, nous sommes également reconnus pour notre savoir-faire en matière de contentieux. Quand le désaccord persiste, la procédure de partage judiciaire devient inévitable. Nous vous assurons une représentation "plaidante" totale et déterminée devant le Tribunal Judiciaire pour défendre vos intérêts et obtenir le déblocage de la succession.

Pour toutes vos problématiques relatives à l’indivision successorale, vous pouvez compter sur notre savoir-faire. Notre expertise en droit des successions et en droit patrimonial est régulièrement sollicitée par des médias nationaux tels que Le Figaro, Le Point, ou Le Parisien. Notre engagement et notre excellence sont également attestés par nos distinctions : nous avons notamment reçu le Trophée d'argent en Droit du patrimoine lors du Palmarès du Droit 2023, et notre présence au classement Décideurs Magazine en tant que « Pratique réputée » dans la rubrique « Fiscalité du patrimoine» confirme notre position de leader.

Au-delà des considérations purement juridiques, nous sommes conscients de la dimension émotionnelle des conflits successoraux. Notre devise est « ensemble vers le succès », ce qui signifie que nous mettons l'intelligence, le travail et l'humanité au service de votre objectif : obtenir le meilleur résultat possible dans le meilleur délai et au coût le plus compétitif possible. Nous sommes à l'écoute pour comprendre les spécificités de votre situation et bâtir avec vous la meilleure stratégie.

Choisir Avocats Picovschi, c'est choisir un partenaire expérimenté pour transformer un conflit successoral bloqué en une solution pérenne et sécurisée.

FAQ - Questions fréquentes

Quels sont les frais de notaire pour un partage amiable ?

Les honoraires du notaire représentent généralement entre 1 et 2 % de la valeur totale des biens à partager. À cela s'ajoutent les droits de partage, dont le calcul dépend de la nature des biens et de leur localisation. Une maison, un terrain ou un portefeuille d'actions ne généreront pas les mêmes frais.

Peut-on être contraint de rester en indivision ?

Non, l'article 815 du Code civil pose le principe fondamental selon lequel "Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision". Tout héritier peut donc, en principe, demander le partage à tout moment.

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?

C'est une somme d'argent que doit verser à l'indivision (et donc aux autres héritiers) celui des indivisaires qui utilise ou jouit privativement d'un bien indivis (par exemple, un héritier habite seul la maison du défunt). Elle vise à compenser l'exclusion des autres co-indivisaires de la jouissance du bien.

Quel est le montant de l'indemnité d'occupation ?

L'indemnité d’occupation correspond généralement à la valeur locative du bien sur le marché, diminuée d'une décote (souvent entre 15% et 30%) pour tenir compte de la précarité de l'occupation. Le montant peut être fixé à l'amiable ou, à défaut d'accord, par le juge.

Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?

C'est un contrat écrit, conclu entre tous les héritiers, pour organiser la gestion de l'indivision. Elle permet de déroger aux règles légales par défaut, souvent rigides (nécessitant l'unanimité ou les deux tiers des droits), afin de fluidifier la gestion des biens.

Que se passe-t-il si un héritier ne peut pas payer la soulte ?

Si l'héritier qui souhaite conserver le bien ne peut pas payer la soulte aux autres, plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• Accord amiable : Les cohéritiers peuvent accepter un paiement échelonné de la soulte (avec ou sans intérêts), en prévoyant des garanties (hypothèque, etc.).
• Financement : L'héritier peut tenter d'obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque.
• Attribution différente : Si le paiement est impossible, l'attribution préférentielle peut être refusée, ou l'héritier ne peut pas racheter les parts, ce qui conduit souvent à la vente du bien à un tiers pour que le prix soit ensuite partagé.