Vendre un bien en indivision successorale

Qu’est-ce qu’une indivision successorale ?

Après le décès d'une personne, le patrimoine de celle-ci est attribué à ses héritiers et/ou légataires. Ces derniers deviennent propriétaires indivis de tous les actifs successoraux. Il s’agit d’un cas d’indivision légale.

Pour définir simplement le régime de l’indivision, il s’agit d’une situation où plusieurs héritiers ou légataires sont propriétaires d’un même bien, mobilier ou immobilier. Ils sont, dès lors, coindivisaires, et ce jusqu’au partage de la succession. Seul le partage permet de sortir de l’indivision, puisqu’il permet d’individualiser les droits de chacun.

Les héritiers peuvent également choisir de rester en indivision et de conclure à ce titre une convention d'indivision afin de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. La convention doit être établie par écrit et il est nécessaire de lister les biens de l'indivision concernés. Par ailleurs, lorsque l’indivision successorale porte sur un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire. Enfin doivent être indiqués dans la convention les droits de chaque indivisaire, c’est-à-dire la quote-part de chacun sur le bien indivis.

La convention peut être de durée indéterminée. En revanche, lorsque les indivisaires décident d’une durée déterminée, celle-ci ne peut être supérieure à 5 ans.

Durant la période post-successorale et jusqu’au partage, il peut être conseillé d’ouvrir un compte bancaire au nom de la succession. Cela permettra une consultation et un règlement plus aisés des factures relatives à la succession.

La vente d’un bien en indivision : explications

En principe, les actes de disposition, parmi lesquels la vente d’un bien en indivision, doivent être pris à l’unanimité. Autrement dit, il faut que tout le monde soit d’accord pour vendre le bien.

Dans le cadre d’une succession, il est fréquent qu’un bien immobilier soit occupé par un des héritiers. Ce dernier refuse de vendre car il ne veut pas se retrouver à la rue. Même s’il perçoit sa part d’héritage, il ne pourra pas se reloger aux mêmes conditions. Qu’il s’agisse d’un héritier qui refuse de vendre ou d’un héritier qui ne vous répond pas lorsque vous lui demandez son accord pour vendre, la situation est bloquée. Il en est de même lorsque les héritiers ne parviennent pas à sa mettre d’accord sur le prix de vente du bien en indivision. Or, comme l’indique l’article 815 du Code civil, nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision. Que faire dans ce cas ?

Il a longtemps été reproché à ce principe un manque de souplesse puisque la vente d’un bien indivis étant décidée à l’unanimité, dès lors qu’un indivisaire s’y oppose, la situation est bloquée. Des mesures ont donc été mises en place pour faciliter les cessions.

Le législateur est effectivement intervenu afin d’éviter de tels blocages via la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités.

Que faire lorsqu’un héritier s’oppose à la vente ?

La mise en péril de l’intérêt commun

Selon l’article 815-5 du Code civil, « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. »

Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation a rendu une décision venant confirmer le régime en matière de vente d’un bien indivis sans l’accord de tous les indivisaires (Cass., 1ère Civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.158). À travers cette décision, on comprend que le juge a le pouvoir de permettre à un indivisaire de pallier l’absence ou la carence d’un coindivisaire. En l’espèce, la première chambre civile a jugé qu’un indivisaire pouvait être autorisé à conclure seul la vente lorsque celle-ci est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

L’autorisation judiciaire de l'indivisaire à passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis suppose que le refus exprimé par l’un des coindivisaires mette en péril l'intérêt commun des indivisaires. Ainsi, face à l’urgence et à l’intérêt commun, il peut être autorisé la vente d’un bien immobilier indivis sans le consentement de tous les coindivisaires. Par conséquent, malgré la règle de l’unanimité applicable en cas d’indivision, le refus par un coindivisaire de conclure un acte peut être contourné par le juge en cas d'urgence et si l'intérêt commun le commande. Tel peut par exemple être le cas pour payer une dette fiscale importante ou pour payer des réparations sur des biens indivis.

La désignation d’un mandataire successoral

Si la mésentente entre indivisaires est telle que la gestion de l’indivision se retrouve paralysée, tout héritier peut demander la nomination par le juge d’un mandataire judiciaire à qui reviendra la charge de manœuvrer l’indivision de manière provisoire.

Dans ce cas, le mandataire pourra dans certains cas procéder à la vente des biens indivis, à condition que la vente relève d’une bonne administration de l’indivision.

La majorité des 2/3

Par ailleurs, selon l’article 815-5-1 du Code civil, la vente d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis (et non 2/3 des indivisaires). Les indivisaires doivent alors informer le notaire de leur souhait de vendre, lequel aura un mois pour en informer les indivisaires.

Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent à la vente du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis par licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis.

L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée.

Il convient toutefois de préciser que la vente du bien indivis ne vaut pas vente. Il conviendra par la suite de se mettre d’accord sur le partage des fruits de la vente.

Le partage judiciaire

Si le litige persiste, il est possible de prendre l’assistance d’un avocat pour assigner l’indivisaire récalcitrant.

Le tribunal désigne souvent un notaire pour procéder aux opérations de partage. Le notaire a pour mission de dresser l'inventaire des biens indivis et de proposer un projet de partage.

Si les indivisaires ne parviennent toujours pas à un accord, le tribunal tranche. Il peut décider de partager le bien en nature, si cela est possible (par exemple, diviser un terrain en plusieurs lots), ou ordonner la vente aux enchères du bien et la répartition du produit de la vente entre les indivisaires.

Vente d’un héritage en indivision : conclusion

En résumé, le principe de l’unanimité ne s’applique pas lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun ou lorsqu’un ou plusieurs indivisaires en font la demande à la majorité des deux tiers des droits indivis : le tribunal judiciaire peut autoriser la vente d’un bien indivis, mais sous certaines conditions. Enfin, la règle de l’unanimité ne s’applique pas lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté et un autre indivisaire sera habilité à le représenter.

Les coindivisaires se partageront le prix de vente en fonction de leur part dans l’indivision.  

Précisons par ailleurs qu’outre la vente collective du bien indivis, un héritier qui souhaite sortir de l’indivision peut vendre sa quote-part à ses cohéritiers, voire à un tiers.

Le partage judiciaire permet également de sortir de l’indivision mais il s’agit d’une procédure longue et généralement coûteuse.

Vous souhaitez obtenir les conseils les plus adaptés à votre situation ? Éviter au maximum les conflits avec vos cohéritiers ? Il est primordial d’avoir recours à un professionnel du droit des successions à l’instar d’Avocats Picovschi. Le rôle de l’avocat est en effet fondamental puisqu’en tant qu’expert du droit, il saura au mieux vous conseiller sur les bases légales à utiliser en fonction de votre situation.

Sources : articles 815 et suivants, 815-5-1 du Code civil ; Cass., 1ère Civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.158.