Indivision et licitation : comment ça marche ?

Qu’est-ce que la licitation ?

Dans le cadre d’une succession, les héritiers sont en indivision jusqu’au partage prononcé par le notaire. L’opération de partage permet à chaque indivisaire de se voir attribuer une part déterminée du patrimoine du défunt en fonction des droits qu’il détient dans l’indivision successorale.

À cet égard, le patrimoine est divisé en lots, plus ou moins égaux, constitués de biens en nature (ou en valeur). À noter que les héritiers peuvent décider de ne pas partager et ainsi demeurer en indivision, notamment lorsque la composition de l’actif de la succession ne permet pas un partage (ex : la succession ne comprend qu’un bien immobilier).

La licitation est la vente aux enchères d’un bien indivis, suivie du partage du prix entre les copropriétaires. Elle peut être amiable ou judiciaire. La licitation judiciaire intervient lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur le partage ou l’attribution des biens, ou lorsque certains biens ne peuvent être commodément partagés en nature.

Il arrive fréquemment que les indivisaires soient en désaccord sur l’attribution de lots et bloquent l’indivision jusqu’à obtenir ce qu’ils attendent. Or, la situation d’indivision est par nature précaire, c’est-à-dire qu’elle n’est pas destinée à durer dans le temps.

Selon l’article 815 du Code civil, « nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Cela signifie que tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment, sauf s’il existe une convention de maintien en indivision ou un sursis judiciaire au partage.

Qu’est-ce que la licitation amiable ?

Tout d’abord, il faut savoir que la voie amiable est privilégiée en droit français. En effet, les héritiers sont tenus d’accomplir toutes les diligences nécessaires en vue d’accomplir une sortie d’indivision à l’amiable, avant de pouvoir utiliser les procédures judiciaires.

Les indivisaires peuvent décider ensemble de vendre le bien indivis, soit à l’un d’entre eux (qui rachète la part des autres), soit à un tiers. C’est le cas par exemple lorsque des frères et sœurs sont en indivision sur une maison et que l’un d’eux souhaite la conserver.  

Si les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis souhaitent vendre, ils peuvent demander au notaire d’interroger les autres indivisaires sur la possibilité d’une vente amiable. En cas de refus ou de silence, une autorisation judiciaire peut être sollicitée pour procéder à la vente par licitation.

Licitation judiciaire : dans quels cas ?

La vente sur licitation en indivision est dite "forcée" lorsqu'elle intervient dans le cadre d'une procédure judiciaire, c'est-à-dire en l'absence d'accord entre les indivisaires sur le partage des biens ou lorsque le partage en nature s'avère impossible ou trop complexe à réaliser.

Le juge doit vérifier si les biens sont ou non commodément partageables en nature avant d’ordonner la licitation. La licitation est l’exception, le partage en nature étant la règle.

Cette situation se présente principalement dans les cas suivants :

Impossibilité de partage en nature

Le principe général en matière d'indivision est que nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Toutefois, lorsque les biens indivis ne peuvent être partagés commodément ou attribués sans perte de valeur ou sans créer d'inégalités manifestes entre les indivisaires, la vente par licitation devient nécessaire.

Désaccord persistant entre indivisaires

Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre sur la répartition des biens, la licitation judiciaire peut être sollicitée. Le juge apprécie souverainement la situation et décide si le partage en nature est possible ou non.

Présence d’indivisaires protégés ou absents

Si l’un des indivisaires est un mineur, un majeur protégé ou absent, la licitation ne peut se faire qu’en justice et aux enchères publiques, afin de garantir la protection des intérêts de ces personnes vulnérables. Dans ce cas, la vente forcée est la règle, sauf accord unanime des indivisaires capables, présents ou représentés, pour limiter la licitation entre eux.

Application de l’article 815-5-1 du Code civil

Depuis la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal l’autorisation de vendre un bien indivis par licitation, même contre la volonté des autres indivisaires, à condition que la vente ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. Cette procédure vise à faciliter la sortie de l’indivision en cas de blocage, tout en assurant la protection des minoritaires.

Comment se déroule la procédure de licitation judiciaire ?

Lorsque le partage amiable est impossible en raison de la mésentente ou de l’impossibilité matérielle de partager les biens en nature, le partage judiciaire judiciaire peut être demandée devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession.

La procédure implique le dépôt d’un cahier des charges au greffe, la désignation d’un notaire pour organiser la vente, l’information des indivisaires, et la tenue d’une vente aux enchères publiques. La vente est portée à la connaissance du public selon les modalités fixées par le tribunal.

Les enchères se déroulent à la barre du tribunal, sauf si tous les indivisaires sont capables, présents ou représentés et décident à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux.

À défaut d’accord unanime, les tiers sont admis à participer à la vente (article 1378 du Code de procédure civile). 

Les indivisaires peuvent se porter acquéreurs et disposent d’un droit de substitution dans le mois suivant l’adjudication.

Le prix de vente est ensuite partagé entre les indivisaires selon leurs droits respectifs dans l’indivision. 

Le juge peut accorder un délai de cinq ans maximum pour différer la vente si certains indivisaires démontrent que le moment est inopportun pour céder le bien.

La licitation forcée de biens indivis par un créancier

Il existe des cas où la licitation peut être mise en œuvre par le biais d’une action oblique, c’est-à-dire qu’elle sera mise en place par les créanciers d’un indivisaire, dans le cas où le débiteur n’agit pas et que cette inaction compromet leurs droits (article 815-17 du Code civil). Par le biais de cette action, le créancier d’un indivisaire peut provoquer le partage afin d’obtenir le paiement de sa créance.  

Or, les créanciers d’un indivisaire ne peuvent pas systématiquement agir en licitation.

En cas de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété), la licitation de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit ne peut être ordonnée sans l’accord de l’usufruitier, conformément à l’article 818 du Code civil et à la jurisprudence de la Cour de cassation. Cette décision vise à protéger le droit de l’usufruitier qui, par son refus de vendre, va pouvoir conserver son droit.

Quels sont les frais d’un acte de licitation ?

• Si le bien est attribué à un indivisaire (licitation au profit d’un colicitant), un droit de partage de 2,5 % (article 750 II du Code général des impôts) est dû, calculé sur la valeur nette du bien (après déduction des dettes), ainsi que la contribution de sécurité immobilière (0,10 %, minimum 15 €), les frais de notaire et la TVA à 20 %.
• Si le bien est vendu à un tiers, les droits de mutation à titre onéreux s’appliquent (jusqu’à 5 % selon le département), en plus des autres frais précités.
• Des exceptions existent pour certains biens situés en Corse ou dans les départements d’outre-mer.

Licitation de biens indivis : Avocats Picovschi à vos côtés !

Le rôle d’un avocat dans le cadre d’une licitation de biens indivis est multiple et essentiel à chaque étape de la procédure, qu’il s’agisse d’une licitation amiable ou judiciaire.

Avocats Picovschi vous informe sur la nature de la licitation, ses conséquences juridiques et fiscales, ainsi que sur les alternatives possibles, notamment le partage en nature ou la vente amiable.

Dans le cadre d’une licitation judiciaire, nos avocats vous assistent et vous représentent devant le tribunal. Ils rédigent et déposent les actes de procédure nécessaires, notamment la demande de partage judiciaire et la demande de licitation.

La licitation judiciaire est une procédure subsidiaire, à privilégier uniquement en cas de blocage réel de l’indivision, car elle est longue, coûteuse et peut aboutir à la vente des biens à un prix inférieur à leur valeur réelle. Il est donc recommandé de privilégier, autant que possible, le partage amiable.

Avocats Picovschi, compétent en droit des successions à Paris, vous accompagne tout au long de la procédure de sortie d’indivision, qu’il s’agisse d’une procédure amiable ou d’une licitation.

Sources :

• Article 815 du Code civil
• Article 1378 du Code de procédure civile
• Article 815-17 du Code civil
• Article 818 du Code civil
• Article 750 II du Code général des impôts