Transmettre son patrimoine immobilier au moindre coût fiscal

Les donations, le moyen le plus utilisé

Ces opérations permettent de transférer la propriété de biens à un ou plusieurs enfants de votre vivant.

Vous avez la possibilité de donner tout type de bien mobilier ou immobilier ou des sommes d’argent à condition que le montant des biens donnés ne dépasse pas la part réservée à certains héritiers.

Au plan fiscal, chaque parent peut transmettre tous les 15 ans à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € en franchise de droits de donation.

Contrairement à l'exception de certaines donations entre époux, ces opérations sont en principe irrévocables sous réserve de circonstances tout à fait exceptionnelles. À savoir que la donation peut être révoquée en justice en cas d’inexécution des obligations mentionnées dans l’acte ou en cas « d’ingratitude » du donataire.

Vous avez aussi la faculté d’effectuer une donation en « démembrement de propriété ». Cette solution consiste à diviser le droit de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété.

Il s’agit d’une solution plus souple qui séduit de plus en plus de parents donateurs pour transmettre leur patrimoine immobilier. Ils ont le choix de donner un appartement ou une maison à leurs enfants tout en continuant d’occuper le bien concerné en tant que résidence principale et/ou d’en percevoir les loyers s’il s’agit d’un bien donné en location.

Concrètement, de leur vivant, les parents gardent l’usufruit du bien et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. À leurs décès, ceux-ci deviennent propriétaires à part entière sans être soumis à la fiscalité.

Cet outil d’optimisation successorale a pour principal avantage de minorer légalement les droits de donation puisque dans cette configuration, la valeur de la nue-propriété est plus faible que celle de la pleine propriété.

Cependant, pour vous guider à effectuer le bon choix en complément de l’aide du Notaire, vous avez un intérêt primordial à vous rapprocher d’un Avocat fiscaliste, expérimenté en Droit fiscal successoral.

Ouvrir une assurance-vie

Initialement, l’assurance-vie n’est pas spécialement adaptée à la transmission d’un bien immobilier.

Mais en fait, ce produit peut au final permettre à vos héritiers de s’acquitter des droits de succession avec moins de difficultés, notamment dans le cas où votre patrimoine est composé essentiellement d’immobilier et que les liquidités sont insuffisantes pour couvrir l’impôt dû à l’ouverture de la succession.

En adhérant à un contrat d’assurance-vie, vous avez la possibilité de désigner un bénéficiaire de votre choix qui recevra, à votre décès, l’intégralité des sommes d’argent épargnées de votre vivant. Celles-ci transmises en principe hors succession bénéficient alors d’un traitement fiscal favorable.

Il est rappelé que cette forme d’optimisation fiscale varie en fonction des dates de souscription du contrat et des versements, ainsi que de l'âge du souscripteur. En fonction de ces critères, le capital hérité est susceptible d’être totalement exonéré ou au pire, de se retrouver taxé jusqu'à 31,25 % en l’état actuel de la législation en vigueur.

Une autre solution consiste à ouvrir un contrat d’assurance-vie directement au nom de chacun de ses enfants.

Cette démarche a pour but de leur garantir un capital susceptible de les aider à financer leurs études, acheter un logement et démarrer dans la vie active.

En résumé, l’anticipation de la transmission de votre patrimoine par le biais de l’assurance-vie constitue un autre moyen intéressant pour concilier les diverses exigences, dont celles d’éviter à vos héritiers de payer trop de droits de succession. Les combinaisons sont multiples pour permettre d’adapter la solution la plus adéquate à chaque situation particulière.

Toutefois, pour vous y retrouver dans tout le fatras législatif qui préside en la matière, principalement au regard des diverses dispositions fiscales traditionnellement évolutives, n’hésitez pas à demander un avis pertinent à un Avocat fiscaliste compétent.

Et aussi par le biais d’une SCI

La création d’une SCI peut aussi s’avérer intéressante en matière de succession. Elle a pour principaux avantages d’éviter l’indivision et de simplifier la transmission grâce au système de détention de parts.

Cette démarche permet de faciliter les donations et de favoriser la gestion des biens immobiliers tout en présentant des intérêts patrimoniaux et fiscaux.

Après avoir apporté votre patrimoine immobilier dans la SCI, vous y faites entrer progressivement vos enfants, même mineurs, en procédant à des donations de parts sociales. Bien entendu, pour ces derniers, songez à établir des clauses dans les statuts prévoyant la gestion des parts jusqu’à leur majorité.

Les droits de chaque associé sont clairement définis, ce qui empêche les conflits éventuels entre les héritiers. Et vous avez la faculté de céder vos parts à hauteur de 100 000 € par enfant tous les 15 ans, en franchise de droits de donation.

Il est précisé que la donation des parts peut également porter seulement sur la nue-propriété afin de vous réserver l’usufruit. À votre décès, les héritiers deviennent entièrement propriétaires des parts de la SCI, sans supporter de droits de succession.

Seul bémol …

Si un nouveau bien immobilier est apporté, il convient de faire attention à sa durée de détention. En effet, s’il ne s’agit pas de la résidence principale, le bien concerné est susceptible de conduire à une plus-value taxable, d’autant plus importante si celui-ci a été acquis récemment.

Par conséquent, montrez-vous circonspect avant de vous lancer dans la constitution d’une SCI en vue de transmettre de votre vivant votre patrimoine immobilier. Ne vous embarquez pas sans prendre conseil auprès d’un Avocat fiscaliste habitué à sécuriser la mise en place de ce genre de projets, dans le respect de la législation en vigueur, en permettant à ses clients de bénéficier d’une optimisation fiscale en toute quiétude.

Pour préparer votre succession et transmettre vos biens immobiliers, le Notaire, le banquier et certaines officines spécialisées sont évidemment en mesure de vous guider.

Néanmoins, pour obtenir un éclairage complémentaire totalement neutre, absent de toute arrière-pensée parfois intéressée, faites appel à Avocats Picovschi, expérimenté en Droit fiscal successoral depuis 1988. Son équipe d’Avocats et de juristes, remarquablement complémentaire, se tient prête à vous venir en aide avec efficacité le plus rapidement possible.