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Vente en viager et succession : quels risques pour les héritiers ?

| Mis à jour le 06/10/2020 | Publié le

Héritier, vous venez de perdre un proche et vous apprenez que ce dernier avait eu recours à la vente en viager. Que vous soyez héritier du vendeur ou de l’acquéreur, la vente en viager peut avoir des conséquences sur la succession. En effet, si la vente en viager est souvent utilisée par des personnes âgées afin d’accroitre leurs revenus, cette opération n’est pourtant pas sans conséquence pour les héritiers réservataires. Avocats Picovschi fait le point avec vous sur cette forme particulière de vente et vous met en garde contre les risques dans le cadre d’une succession.

Vente en viager : spéculation sur la vie humaine ou contrat générateur de ressources

Très souvent méconnue, la vente en viager devient de plus en plus présente dans le cadre des opérations immobilières suite à au rallongement de la durée de vie et surtout à la faiblesse des revenus perçus au cours de la retraite.

Dans la plupart des cas, ce contrat va être fort utile car fédérateur de revenus supplémentaires. Les personnes âgées sans famille y trouveront un complément de revenus non négligeable. 

Qui dit vente dit paiement d’un prix ! Qu’en est-il pour la vente en viager ?

Dans ce contrat, deux modalités peuvent être envisagées :

  • soit la constitution d’une rente
  • soit le versement d’une somme en capital « le bouquet » et la constitution d’une rente viagère.

Ainsi la constitution d’un bouquet n’est pas obligatoire. Concernant son montant, il est fixé librement par les parties et est généralement compris entre 10 à 40% du prix du bien.

Vente en viager : comment est estimée la rente ?

Pour le montant de la rente, il faut se référer à l’article 1976 du Code civil qui dispose que « la rente viagère peut être constituée aux taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

Afin de fixer le montant de la rente, il convient de tenir compte de différents critères, à savoir :

  • La valeur du bien immobilier
  • Le versement ou non d’un bouquet
  • L’étendue des droits accordés au crédirentier
  • L’espérance de vie du crédirentier

Héritier, vous considérez que le montant de la rente a été fixé de manière arbitraire par l’acquéreur et vous pensez que votre proche récemment décédé a été victime d’un abus de faiblesse ?

Le montant du bouquet était ridicule, voire inexistant, et le montant de la rente faible par rapport à la valeur vénale du bien et à l’espérance de vie de votre proche au moment de la signature de la vente ?

Vous vous demandez quels sont vos droits et si vous êtes en mesure de demander une indemnité supplémentaire, voire même la nullité de la vente ?

Nos avocats compétents en droit des successions et en droit immobilier vous aident à faire le point sur ce qu’il s’est passé au moment de la vente et de la fixation de la rente et vous accompagnent dans vos démarches afin de faire respecter vos droits.

Les risques du viager en présence d’héritiers

Lorsqu’un bien est vendu en viager, les héritiers n’ont en principe plus de droit sur le bien vendu, comme dans le cadre d’une vente simple. Le bien disparait du patrimoine du vendeur. Au moment du décès, l’acquéreur, aussi appelé débirentier, devient propriétaire du bien et peut en prendre possession.

Il convient toutefois de préciser qu’afin de protéger le conjoint survivant, il est fréquent que le contrat prévoie une rente réversible. Ainsi, au décès du crédirentier, le débirentier peut être tenu de continuer à verser la rente à un autre bénéficiaire qui aura été désigné par le crédirentier au moment de la vente.

Ainsi, les enfants du vendeur n’auront aucun droit sur le bien vendu.

La situation n’est pas la même pour les héritiers de l’acheteur. En effet, lorsque le débirentier décède avant le crédirentier, la charge de la rente sera transférée à ses héritiers. Ils devront alors continuer de verser la rente au crédirentier jusqu’à son décès.

Les héritiers qui ne souhaiteraient pas poursuivre le versement de la rente pourraient se dégager de ses obligations en renonçant à la succession ou en revendant le viager. Attention ! La procédure pour renoncer à une succession peut s’avérer longue et laborieuse. Il convient donc de bien peser le pour et le contre et de se faire accompagner par un professionnel chevronné qui saura vous conseiller vous assister dans vos démarches.

En outre, certains contrats peuvent prévoir une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente.

Précisons enfin qu’en cas de défaut de paiement, le crédirentier pourra demander l’annulation de la vente et récupérer la propriété de son bien.

Vente en viager à un héritier réservataire : quels risques ?

Attention à la vente en viager à un membre de la famille ! Celle-ci pourrait être requalifiée en donation déguisée. Dans ce cas l’Administration fiscale dispose de présomptions pour établir que la vente est en fin de compte une opération à titre gratuit, par exemple le lien de parenté, la fictivité du prix, âge avancé et état de santé du vendeur …

De même attention en présence d’un conjoint il existe un mécanisme légal de protection du conjoint survivant.

Pensez également aux garanties qui pourront être prises pour protéger au mieux vos intérêts.

La vente en viager est donc une vente source de complexité et de contentieux, tant sur le plan immobilier, successoral et fiscal. Avocats Picovschi, compétent en droit des successions à Paris, met toute son expérience en la matière à votre disposition afin de vous assister et de vous aider à faire valoir vos droits.

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