Succession : attention à la mauvaise estimation des biens

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 03/04/2018 | Publié le 21/10/2016

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C’est souvent au moment d'une succession que se pose la question de savoir quelle valeur attribuer à un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un logement donné en location. Pour l’administration fiscale, il doit s'agir de la valeur vénale. Le problème qui risque alors de se poser concerne la fixation de la juste valeur desdits biens. En effet, celle-ci est primordiale puisque toute sous-évaluation, erreur ou omission peut entraîner un redressement fiscal.

Comment s’effectue l’évaluation obligatoire des biens de la succession ?

Dans les six mois de l'ouverture d'une succession, les héritiers doivent introduire une déclaration fiscale (déclaration de succession) reprenant la valeur des biens de la succession, et, notamment, la valeur des immeubles. Cette déclaration permettra à l’administration fiscale de calculer les droits de succession.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

Il s'agit de la valeur marchande des biens, c'est-à-dire le montant du prix que les héritiers pourraient raisonnablement obtenir s'ils vendaient l'immeuble dans des conditions normales. Les héritiers doivent prendre la responsabilité de cette estimation.

Lors du décès d’un proche, vous devez absolument faire l’évaluation des biens meubles et immeubles composant la succession. Les biens immobiliers doivent ainsi être évalués à leur valeur vénale réelle au jour du décès.

La valeur des immeubles est déterminée en fonction de plusieurs facteurs notamment, les caractéristiques du bien (c'est-à-dire sa superficie, l’environnement auquel le bien est attaché, etc.) et l'état du marché.

Pour les biens loués, il faudra également les évaluer et vous devrez alors vous baser sur d’autres critères comme le rapport locatif.

En revanche, un abattement de 20% de la valeur vénale de la résidence principale du défunt au jour de son décès pourra être appliqué s’il s’agit également de la résidence de son conjoint ou partenaire de pacs, ou bien d’un enfant mineur ou handicapé.

Concernant les biens mobiliers, l’administration fiscale bénéficie d’un droit de communication. Les assureurs sont ainsi tenus de déclarer les assurances vies soumises aux droits de successions et les banques doivent dresser la liste des comptes détenus par le défunt.

Quels sont les risques liés à une mauvaise évaluation ?

Hormis une exonération pour certains biens dépendant de la succession, vous devez déclarer tous les biens dépendants de la succession.

L’administration fiscale met à votre disposition un service en ligne afin de vous aider dans cette évaluation. Ce service d’aide au contribuable, ouvert depuis le 02 janvier 2014, va vous donner une liste des ventes immobilières intervenues sur une période et sur un secteur géographique que vous aurez choisi. De ce fait, le fisc risque d’être moins tolérant quant à la valeur vénale du bien que vous auriez indiqué.

L’administration fiscale vérifie les estimations que vous indiquez en se basant principalement sur des points de comparaison : ils déterminent habituellement la valeur des immeubles en analysant les prix de vente d'autres biens de même nature.

Mais que se passe-t-il en cas de mauvaise estimation ou en cas d’omission ? L’héritier de bonne foi qui a sous-évalué un bien pourra négocier un arrangement avec le fisc. En règle générale, il n’aura qu’à payer un intérêt de retard de 0,40% par mois sur le complément de droits réclamés. En revanche, pour l’héritier de mauvaise foi, la pénalité s’élève à 40% du supplément dû et en cas de manœuvre frauduleuse, elle peut atteindre 80%.

Pour les biens déclarés, la possibilité de contrôle de l’Administration fiscale est prescrite le 31/12 de la troisième année qui suit l'enregistrement de la déclaration de succession, mais peut se poursuivre jusqu’au 31/12 de la sixième année à partir du décès, en cas de défaut de déclaration de succession comme l’omission d’un bien.

Afin d’éviter tout redressement fiscal, le mieux est de se faire accompagner tout au long de la procédure par un avocat compétent. Avocats Picovschi, fort d’une expérience accrue dans ce domaine, et notamment en droit fiscal, vous guidera dans toutes vos démarches. Le recours à un avocat très expérimenté s’imposera à vous afin de protéger au mieux vos intérêts.

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