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Bail commercial et contentieux : faites appel à un avocat en Droit immobilier

Par Charlotte MARTINEAU, Juriste | Publié le 24/06/2014


Le bail commercial, souvent indispensable à l’activité d’une entreprise, relève d’un régime encadré par la loi mais néanmoins soumis aux aléas de la vie des affaires. Défaut de paiement des loyers, refus de renouvellement, différent lors de la cession du local commercial… sont tant de situations susceptibles de créer un conflit entre les parties. Bailleur d’un local commercial, vous rencontrez un différent avec votre locataire ? L’avocat en Droit immobilier est à vos côtés pour défendre vos intérêts et sortir du conflit.

L’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles

Le bail commercial est un contrat unissant le propriétaire d’un local, le bailleur, à un locataire, le preneur, aux fins d’y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Comme tout contrat, il met des droits et obligations à la charge de chacune des parties. Par conséquent, le risque de litige n’est jamais loin dès lors que le preneur ou le bailleur manque à ses obligations contractuelles.

En matière de bail, le manquement le plus évident s’avère être le défaut de paiement du loyer par le locataire, susceptible d’entraîner l’application de la clause résolutoire. Par cette clause insérée dans le contrat, bailleur et locataire conviennent que certains manquements, expressément cités, donneront lieu à une résiliation de plein droit.

Dès lors, en cas de différent avec votre locataire relatif à des loyers impayés, sachez que vous pouvez invoquer la résiliation automatique du bail, à condition que cela soit prévu par la clause résolutoire. Toutefois, rares sont les contrats qui ne prévoient pas cette éventualité.

L’envoi préalable d’un commandement de payer est obligatoire ; ce n’est qu’à défaut de régularisation que le contrat pourra être résilié.

De même, la réalisation de travaux de transformation du local sans autorisation du bailleur peut être un motif de résiliation aux torts du locataire.

Tout contrat de bail contient généralement une clause de destination, venant définir l’activité exercée par le locataire dans le local. Elle peut être entendue de manière large et viser « tout commerce » ou au contraire permettre au bailleur de limiter voire interdire l’exercice d’autres activités.

Ainsi, tout changement d’activité ou exercice d’une activité accessoire nécessitera l’autorisation du bailleur. À défaut, il peut s’agir pour ce dernier d’un motif de résiliation du bail ou de refus de renouvellement de celui-ci. Le locataire peut également être condamné au versement de dommages et intérêts, ce que l’avocat en Droit immobilier peut vous aider à obtenir.

Que faire en cas de conflit lors du refus de renouvellement du bail ?

Lorsque le bail touche à sa fin, le principe est celui d’un droit au renouvellement pour le locataire. Toutefois, le bailleur peut souhaiter mettre fin au contrat et ainsi refuser le renouvellement, à charge pour lui de verser une indemnité d’éviction, aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

Néanmoins, le bailleur peut être dispensé d’indemniser le locataire lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à son encontre. Le défaut de paiement des loyers peut constituer une justification suffisante, tout comme l’absence d’entretien du local par exemple.

En cas de contestation de votre refus de renouvellement du bail par votre locataire, ou lorsque celui-ci vous réclame une indemnité d’éviction alors que vous disposez d’une raison grave et légitime de rompre le contrat, des recours sont à votre disposition, auprès de la Commission de conciliation des baux commerciaux ou devant les tribunaux.

Faire appel à un professionnel du Droit des baux commerciaux vous assurera alors des conseils précieux et une assistance dans toutes vos démarches.

Le bail, source de litiges en cas de cession du local commercial

Nombreux sont les contentieux naissant de la décision du bailleur de céder son local commercial, ce qui peut dans certaines situations nécessiter de mettre fin au bail : exercice d’une activité par le nouvel acquéreur lui-même, transformation de l’usage des locaux…

Au contraire, le locataire commerçant désire poursuivre son activité et refuse de partir.

Si le seul fait de vendre ne justifie pas la résiliation du contrat, celui-ci étant en principe transmis au nouvel acquéreur, rompre le bail au moment de vendre est autorisé à certaines conditions. Cette faculté est ainsi ouverte au bailleur qui justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, ou encore dans le cadre de la résiliation triennale.

Si le bail commercial peut vous donner du fil à retordre en cas de conflit avec votre locataire, votre statut de bailleur vous confère des droits qu’il ne faut pas négliger. Lors d’un contentieux, l’assistance d’un avocat compétent en matière immobilière vous assurera une stratégie d’action efficace et une défense sûre afin de protéger au mieux vos intérêts.

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