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Le bail commercial dans le cadre d'une liquidation judiciaire

Par Alexandra GHERARDI, Juriste | Mis à jour le 30/10/2014 | Publié le 15/01/2013


Vous êtes propriétaire et êtes tenu par un bail commercial, que se passe-t-il si votre locataire se retrouve en liquidation judiciaire ? Quel est le sort du bail dans ce cas précis ? Pouvez-vous récupérer les loyers impayés ? Pouvez-vous être forcé de continuer le contrat qu'il y ait des impayés ou non ? Autant de questions auxquelles Avocats PICOVSCHI, expert du Droit des entreprises en difficulté, pourra répondre en tout aisance au vu de son expérience pointue dans ce domaine.

La résiliation du contrat en cours pour des dettes antérieures

Il est tout d'abord important de préciser qu'un bail commercial ne peut pas être résilié du seul fait de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire. Néanmoins, de nombreuses formalités sont à accomplir pour que vous ne soyez pas lésé dans vos droits. Ainsi la présence d'un avocat à vos côtés est indispensable pour vous accompagner tout au long de la procédure, notamment s'agissant des délais de déclaration de créances ou encore pour que vous soyez inscrits en tête de liste des créanciers.

Lorsque le contrat de bail commercial est en cours à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, vous disposez d'un délai de trois mois à partir de la publication du jugement pour introduire une action en résiliation. Vous devez être extrêmement vigilant car il s'agit là d'un délai de forclusion et non de prescription, ce qui signifie qu'une fois ce délai passé, vous serez irrecevable à introduire toute action judiciaire pour faire constater la résiliation du bail pour des causes antérieures. Il n'est donc pas besoin d'insister sur la nécessité d'avoir recours à un avocat au vu des enjeux qui sont en cours et les conséquences dramatiques qui peuvent en résulter.

Cette règle concerne seulement les dettes antérieures au jugement d'ouverture mais que faut-il entendre par dettes antérieures ? Il existe en droit des procédures collectives une règle fondamentale qui est l'arrêt des poursuites dès l'ouverture de la procédure. Cette règle a conduit la Cour de cassation à définir les causes antérieures en considérant qu'elles « ne peuvent concerner que les obligations autres que le paiement de somme d'argent ».

En outre, vous ne pourrez demander la résiliation du bail que dans des cas bien précis découlant d'une inexécution de faire ou de ne pas faire incombant au locataire (exemples : réparations locatives, dégradation des lieux, déclaration au RCS…). Par conséquent, vous aurez une totale interdiction de résilier le bail commercial ou de poursuivre votre locataire pour le paiement des loyers et charges afférentes antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure collective.

La résiliation du contrat en cours pour des dettes postérieures

Votre situation est, si l'on peut dire, plus favorable lorsque le jugement d'ouverture de la liquidation a été prononcé. En effet, dès cet instant, le liquidateur en charge de la procédure doit se prononcer sur la continuation du contrat de bail. Il existe donc différentes situations à l'ouverture de la procédure.

Tout d'abord, le liquidateur peut choisir de continuer le contrat de bail. Dans ce cas, vous n'aurez pas votre mot à dire et serez obligé de poursuivre votre relation contractuelle avec votre locataire. Néanmoins votre situation n'est pas désespérée puisque le paiement des loyers devra se faire au comptant, c'est-à-dire que vous devrez recevoir le paiement des loyers chaque mois. Le rôle de l'avocat est également très important à cet instant puisque à défaut de vous payer au comptant, le liquidateur pourra être poursuivi en responsabilité. En effet, lorsque le liquidateur judiciaire décide de poursuivre le contrat de bail, il doit s'assurer qu'il disposera des fonds suffisants pour vous payer les loyers et charges à échéance.

Ensuite, vous pouvez prendre les devants par le biais de votre avocat afin que le contrat en cours soit résilié de plein droit. Pour cela, il faudra mettre le liquidateur en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat. A défaut de réponse de ce dernier dans un certain délai (délai qui pourra être raccourci ou prorogé par le juge-commissaire), le bail commercial sera résilié de plein droit.

De même une résiliation de plein droit peut intervenir lorsque le liquidateur ne paie pas les loyers au comptant lorsqu'il a choisi de poursuivre le contrat. Par conséquent, en sus d'engager la responsabilité du liquidateur, votre avocat expert du Droit des entreprises en difficultés prendra toutes les dispositions nécessaires pour que le bail soit résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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