Le dispositif de Robien revisité mais pas supprimé !

Sale temps pour le dispositif De Robien qui devrait être modifié à la rentrée ! Avec sa défiscalisation jusqu'à la moitié des investissements pour logements neufs, la construction avait été relancée grâce à lui depuis 2003 !

Il connaît actuellement quelques difficultés…

Il est reproché au dispositif d'avoir fait monter les prix de vente et des loyers dans certaines régions car le surplus de logements dans les zones à faible demande locative engendre une baisse de  loyers et une rentabilité plus faibles que prévu.

Les promoteurs rétorquent aux contentieux toujours plus importants intentés par les clients insatisfaits, affirmant s'être alignés sur le marché en forte croissance entre 2002 et 2006. Selon eux, la hausse serait surtout due à l'intervention des gestionnaires de patrimoine qui représente un coût jusqu'à 15% du prix de vente.

En effet, certains particuliers ne parviennent pas à louer leur appartement sans devoir baisser les loyers ce qui porte atteinte à la rentabilité promise de l'opération, c'est-à-dire la possibilité de déduire de leur revenu imposable jusqu'à 50 % du prix du logement sur une période de neuf ans. D'autres ont fini par conseiller à leurs clients de baisser les prix de location préconisé comme une base fiable et financièrement intéressante.

Pourquoi la suppression du dispositif ne doit pas être envisagée ?

Un rapport parlementaire de mars 2008 envisageait de supprimer ce dispositif et d'attribuer l'argent dépensé par l'Etat au titre de la défiscalisation, au logement social ou au prêt à taux zéro, ce qui pourrait devenir dangereux pour le marché de l'immobilier déjà en crise.

Ce dispositif sera maintenu en partie pour contrer la baisse importante que le secteur de la construction va subir car cette suppression pourrait engendrer la diminution d'une offre locative neuve financée par les particuliers et orienterait un bon nombre de ménages vers le parc social déjà surchargé et insuffisamment renouvelé.

Ces difficultés sont de plusieurs ordres :

En partie administrative car en permettant des économies d'impôts, il représente un manque à gagner pour l'Etat alors que « Les rentrées de TVA et les emplois que génère la construction de quelque 50.000 logements chaque année compensent immédiatement ces recettes manquantes qui ne sont d'ailleurs pas une perte » selon les professionnels de l'immobilier.

En partie due au zonage ce à quoi s'attaquera la nouvelle Loi De Robien.

A l'heure actuelle, les plafonds de loyers pratiqués dépendent de la taille de la commune et de l'endroit où elle se trouve en France.

« Le prochain texte devrait prendre en compte la demande locative justifiant, ou non, la construction de logements à louer et donc l'aide de l'Etat aux investisseurs privés en transformant certains secteurs de la zone C où existe une demande (loyers de 8,76 euros par mètre carré et par mois) en zone B2 (loyers de 11,91 euros par mètre carré et par mois), alors que d'autres communes sans besoins locatifs seraient exclues du système. »

De la sorte, les promoteurs peu scrupuleux qui proposent ce type d'investissement n'importe où, c'est-à-dire ceux qui connaissent les zones à risque déjà trop construites mais qui continuent de proposer des investissements sur ces zones, devront s'appuyer sur des études locales précises qui n'existent pas partout.

En effet, grâce à ces études, les élus qui refusent rarement un permis de construire à un promoteur qui vient leur proposer plusieurs dizaines de logements, et ce même dans les communes sinistrées, seront avertis de ces mêmes risques et pourront  optimiser leur politique immobilière au sein de la commune.

Pour les professionnels les avantages sont nombreux car avec des plafonds de loyers plus élevés, ils pourront vendre leurs logements plus chers et disposer de liquidités pour payer le foncier également plus onéreux et continuer à produire des logements.

Enfin il faut noter que ces risques concernent plus particulièrement le De Robien dans le neuf, le De Robien dans l'ancien étant plus préservé de ce fléau.