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IFI : dispositif d’exonération des biens professionnels

Par Jean MARTIN, Consultant, Ancien Inspecteur des Impôts | Publié le 11/02/2019

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SOMMAIRE

Les biens nécessaires à une activité professionnelle ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'ils ont un lien direct avec l'exploitation et sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Avocats Picovschi se propose d’effectuer un rappel des principes en la matière et des conditions d’exonération très encadrées par le Législateur.

Rappel des principes

En application de l’article 975 I. du Code général des impôts (CGI), l'exonération des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ou droits immobiliers s'applique aux actifs appartenant à des personnes composant le foyer fiscal qui exercent à titre principal, sous la forme individuelle, une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

La condition relative à l'activité professionnelle qui doit être remplie au 1er janvier de l'année d'imposition appelle des précisions tant en ce qui concerne la nature de l'activité que les modalités suivant lesquelles celle-ci doit être exercée pour avoir le caractère d’une profession.

Ouvrent droit à l'exonération d'IFI les activités commerciales artisanales et agricoles, les prestations de services, les professions libérales et autres activités dont le résultat relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, ainsi que les artistes-auteurs.

Ces activités doivent être fiscalement exercées à titre principal, c'est-à-dire d’une part de façon habituelle et constante dans un but lucratif, d’autre part, représenter plus de la moitié des revenus professionnels. Enfin, l’activité doit être exercée par le propriétaire des biens, son époux, son partenaire de Pacs ou son concubin.

Sont exclues du dispositif d’exonération les activités purement civiles ou patrimoniales, comme la gestion du patrimoine personnel, notamment la gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières, la location d'immeubles nus ou meublés (à moins que le loueur n’ait la qualité de professionnel) ou la location de fonds de commerce, sauf si celle-ci implique des actes de gestion importants et fréquents.

Particularités pour certains revenus non commerciaux

Dans son BOFIP PAT-IFI-30-10-10-10 du 8 juin 2018, l’Administration fiscale précise à toutes fins utiles que ne sont pas réputés exercer une activité professionnelle, même libérale (sans que cette liste soit limitative), les héritiers ou légataires des inventeurs ou auteurs, les personnes réalisant des opérations de bourse dont les produits sont taxables en application des dispositions de l’article 92 du CGI, les propriétaires de chevaux de course non éleveurs et non entraîneurs … ainsi que plus généralement, les bénéficiaires de revenus non dénommés et de profits divers relevant des bénéfices non commerciaux à défaut de pouvoir être rattachés à une autre catégorie de bénéfices ou de revenus.

Toutefois et heureusement, l’instruction administrative souligne qu’exercent une profession libérale conformément aux principes généraux, les membres des professions non commerciales, c'est-à-dire celles dont l'activité est exercée de manière indépendante et présente généralement un caractère intellectuel prépondérant (activités médicales et paramédicales, avocats, experts-comptables et comptables agréés, commissaires aux comptes, syndics et administrateurs judiciaires, conseils juridiques et fiscaux, experts auprès des tribunaux, architectes, agents d'assurances, ingénieurs-conseils, écrivains, compositeurs, artistes-peintres, sculpteurs, etc …), ainsi que les titulaires de charges et offices (notaires, huissiers, commissaires-priseurs, avocats au Conseil d'État et à la Cour de cassation, greffiers des tribunaux de commerce.

En d’autres termes, dans l’instruction administrative précitée, Bercy confirme si besoin est que toutes ces activités non commerciales sont éligibles à l’exonération d’IFI.

Conditions pour les biens proprement dits

Les biens doivent appartenir à l'un des membres du foyer fiscal, soit le professionnel lui-même, son conjoint ou ses enfants s'ils sont effectivement rattachés au foyer fiscal. S'il s'agit de parts ou actions de société, l’entreprise est tenue naturellement aussi d’exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, à l'exclusion d'activités patrimoniales.

Par ailleurs, les biens doivent être nécessaires à l'exploitation. Ainsi, sont exonérés les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société et affectés à l'activité de l’entreprise.

Dans une exploitation individuelle, un bien inscrit à l'actif de l'entreprise peut être taxable s'il n'est pas réellement utilisé pour l'activité. À l'inverse, un bien affecté par nature à l'exploitation est exonéré même s'il n'est pas inscrit au bilan de l'entreprise.

Si l’activité est exercée dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur le revenu, l’exonération porte essentiellement sur les parts de sociétés en nom collectif (SNC), de SARL de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu, d’EURL et de sociétés en participation. Aucun seuil de détention minimal de capital n'est exigé mais le détenteur de parts ou actions doit exercer dans la société son activité professionnelle principale qui lui procure un revenu prépondérant.

Si l’activité est exercée dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’exonération concerne en particulier les parts de SARL, de sociétés en commandite par actions, de sociétés anonymes ou par actions simplifiées (SAS).

Le détenteur de parts ou actions est obligé d’exercer de manière effective la fonction de dirigeant et sa rémunération doit lui procurer plus de 50 % de ses revenus. Il est tenu également de posséder au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société.

Cependant, ce seuil de 25 % n'est pas exigé de la part des associés des sociétés de personnes soumises à l'IS, des gérants des sociétés en commandite par actions et des membres d'un collège de gérance majoritaire. Cette condition n'est pas non plus requise si la valeur brute des titres détenus directement par le dirigeant excède 50% du montant brut total de son patrimoine, y compris les parts et actions en cause.

Et si vous êtes quand même redevable de l’IFI ?

Si malgré la sortie des avoirs financiers de l’assiette imposable, vous faites partie des 120 000 foyers fiscaux environ qui sont redevables de l’IFI, entourez-vous toujours d’avis éclairés pour éviter des erreurs à votre détriment ou à contrario, risquer de subir un redressement.

En cas de doutes, ne vous privez pas des compétences d’un Avocat fiscaliste expérimenté dans ce domaine très spécifique, surtout si les intérêts en jeu s’avèrent importants.

Pour sa part, Avocats Picovschi vous accueille dans ses locaux confortables à Paris 17ème pour vous donner un maximum de conseils afin de sécuriser, chaque année, vos déclarations au titre de cet impôt sur la « fortune immobilière ». Et si jamais vous faites l’objet d’un contrôle IFI, ses Avocats se tiennent prêts à vous défendre avec toute l’énergie et le savoir-faire indispensables, d’autant plus si les rehaussements envisagés sont discutables.

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