Plus-values sur les biens immobiliers possédés à l’étranger

Plus-value à l’étranger : où payer les impôts ?

En l'absence de convention fiscale internationale signée entre la France et l'État d’implantation du bien immobilier, le problème est simple si l’on ose dire !

La plus-value réalisée suite à sa cession est imposable de la même manière que s’il était situé sur le sol français.

Si une convention fiscale existe entre la France et l’État de situation de votre bien immobilier, la plus-value est en principe imposable dans celui-ci. Mais « complication oblige », ladite convention peut également prévoir une taxation en France, en plus de l’imposition due dans le pays où le bien concerné est localisé, sous déduction dans ce cas d’un crédit d'impôt égal au montant de l’impôt payé à l’étranger.

Sauf si vous avez la chance et le privilège de décrypter correctement le langage particulièrement rébarbatif des dispositions législatives incluses dans la convention fiscale entre la France et l’État où est situé le bien immobilier que vous décidez de vendre, rapprochez-vous au plus vite d’un Avocat fiscaliste expérimenté, si possible aussi en Droit immobilier.

Si vous pensez que la plus-value à l’étranger est exonérée d’impôt en France, vous n’avez pas à souscrire de déclaration. Mais à l’évidence, il vaut mieux passer par l’expertise d’un professionnel compétent pour éviter de subir un redressement fiscal de la plus-value immobilière avec des pénalités de retard à la clé.

Comment déclarer la plus-value en France ?

Une première obligation incontournable

Si la plus-value n’est pas exonérée en France conformément aux termes de la convention fiscale applicable, vous avez l’obligation via votre Notaire, de souscrire dans le mois qui suit celui de la cession de votre bien immobilier, une déclaration n° 2048-IMM-SD auprès du Centre des Finances publiques dont vous dépendez.

À l’appui de celle-ci, une copie certifiée conforme et traduite en français de l’acte de vente doit être jointe avec le cas échéant, une note explicative pour précéder toute demande de justifications plus ou moins intempestive de la part de l’Agent des Finances publiques en charge de votre dossier.

Une seconde obligation pour la forme

Lors du dépôt de votre déclaration de revenus au titre de l’année de réalisation de la plus-value, vous devez mentionner le montant de celle-ci dans la case 3 VZ du formulaire n° 2042 C, annexe à la déclaration de revenus concernée.

Pour vous rassurer, le fait d’effectuer ce report n’entraîne pas une seconde taxation et sert simplement à déterminer le calcul de votre revenu fiscal de référence. Celui-ci est pris en considération pour ouvrir droit à diverses aides consenties par l’État, si par malheur vous vous retrouvez un jour dans le besoin.

Comment est déterminée la plus-value imposable ?

La plus-value imposable « étrangère » est en fait calculée selon les mêmes modalités pratiques qu’une plus-value « française ».

Le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale si le bien immobilier est entré dans votre patrimoine suite à héritage ou donation.

Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais engagés à l’occasion de l’opération.

Mais si vous estimez que ce pourcentage s’avère inférieur à celui relatif aux frais réellement exposés (dont par exemple les commissions versées à des intervenants lors de l’achat de votre bien), vous avez la possibilité de faire état de ces dépenses sous réserve de vous trouver en mesure d’en apporter les preuves « sonnantes et trébuchantes » en cas d’interrogation de la part de l’administration fiscale.

Et ce, surtout si le montant total déduit est très supérieur à celui résultant de l’application du taux forfaitaire de 7,5 %.

Quelles déductions possibles ?

Les dépenses de travaux

Les dépenses afférentes aux travaux effectués depuis la date d’achat du bien immobilier sont ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel, à l'exclusion de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives (dont en particulier la réfection des peintures, des sols, etc.) et de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu ou qui ont donné lieu à une réduction ou un crédit d'impôt.

Deux autres avantages à savoir

Si le bien immobilier cédé a été possédé depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez de deux faveurs non négligeables :

• D’une part, il vous est accordé pour les dépenses de travaux précitées un forfait de 15 % calculé sur le prix d'achat. Comme précédemment pour celles exposées lors de l’acquisition, vous avez la faculté d’opter pour leur montant réel si celui-ci est plus important, à condition de pouvoir en justifier la réalité.
• D’autre part, le montant de la plus-value est diminué d’abattements pour la durée de détention. Ces réductions en pourcentage diffèrent assez bizarrement selon qu’il s’agit de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Mais pour faire simple, la plus-value est totalement exonérée si la cession intervient pour l'impôt sur le revenu à l’issue de 22 ans et pour les prélèvements sociaux au terme de 30 ans.

Quel est le mode de calcul des impôts dus ?

Si vous cédez votre bien immobilier situé à l’étranger avant la fin des deux termes respectifs susvisés, le montant de la plus-value imposable est taxé à 36,20 % se répartissant entre 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,20 % pour les prélèvements sociaux.

Par ailleurs, au regard de l’impôt sur le revenu, une surtaxe complémentaire, soit plus exactement la taxe sur les plus-values immobilières élevées variant entre 2 et 6 %, est appliquée sur le montant de la plus-value si celle-ci dépasse 50 000 €, après abattements éventuels afférents à la durée de détention.

Comment payer la note ?

En application des dispositions de l’article 150 VH. du Code général des impôts, c’est le Notaire qui est chargé d’effectuer le versement du montant de l’impôt sur le revenu dû par vos soins, résultant de la plus-value. Comme vous êtes sûr dans cette situation que le Notaire ne sort pas « les sous de sa poche », la somme payée au Trésor Public vient évidemment en déduction du produit de la vente réalisée.

Un point important à connaître

Si la convention fiscale entre la France et l’État de situation de votre bien immobilier prévoit une taxation de la plus-value en France, en plus de l’imposition due à l’étranger, vous bénéficiez heureusement pour éviter une double imposition, d’un crédit d'impôt égal au montant de l’impôt acquitté hors de France.

L’Avocat fiscaliste indispensable

En conclusion de ce tour d’horizon qui se veut le plus vulgarisé possible pour atténuer le niveau de complexité du sujet, l’assistance d’intervenants experts en la matière est capitale si vous décidez pour quelque motif que ce soit, de mettre en vente un bien immobilier situé hors de l’hexagone.

Quels atouts exactement ?

En amont de votre transaction, l’appui stratégique d’un professionnel de l’immobilier français en complément du travail du confrère installé dans le pays étranger est susceptible d’apporter une sécurité supplémentaire pour parfaire sans encombre la réalisation de votre projet.

Et en aval de la cession, le soutien logistique de l’Avocat fiscaliste apparaît primordial surtout si vous supportez une plus-value imposable significative.

En définitive, celui-ci est donc tout désigné dans le respect de la mission du Notaire, pour vous permettre de ne payer que le « juste prix » à l’administration fiscale française.

Pour conduire avec un maximum de réussite ces deux démarches, Avocats Picovschi a la prétention mesurée de pouvoir répondre avec efficacité à vos diverses attentes bien légitimes.

En effet, depuis 1988 son équipe d’Avocats aux cursus différents est habituée à défendre les intérêts de ses clients dans tous les domaines du Droit, y compris bien entendu en matière de Droit fiscal et immobilier dont les problématiques soulevées s’interpénètrent le plus souvent.