Faut-il déclarer les biens immobiliers détenus à l'étranger ?

La déclaration des biens immobiliers à l’étranger

À la différence des comptes bancaires à l’étranger qui doivent obligatoirement être mentionnés dans la déclaration des revenus, les biens immobiliers ne doivent pas systématiquement être déclarés.

En effet, seuls les biens qui génèrent des revenus et ceux qui sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont susceptibles de devoir être déclarés.

Faut-il déclarer les biens immobiliers situés à l’étranger qui génèrent des revenus ?

Tout comme les biens immobiliers français qui génèrent des revenus locatifs, ceux qui sont situés à l’étranger doivent être déclarés, de même que les revenus fonciers qu’ils procurent.

Ces biens, ainsi que ces revenus, devront être mentionnés sur la déclaration n°2044 lors de la déclaration pour l’impôt sur le revenu. À noter que le dépôt d’une déclaration spécifique n°2072 sera également nécessaire si les biens sont détenus au travers d’une SCI.

Dans ces déclarations, il faudra notamment indiquer l’adresse des biens et le montant des revenus qu’ils procurent.

À côté de cela, selon la valeur du patrimoine immobilier, les biens pourraient également devoir être déclarés dans le cadre de l’IFI.

Notons qu’une convention fiscale conclue entre les deux États peut prévoir que les biens ne seront pas imposables en France. Dans certains cas, le contribuable pourrait alors ne pas être tenu de déclarer le ou les biens à l’étrangers.

Faut-il déclarer les biens immobiliers situés à l'étranger qui ne génèrent pas de revenus ?

En principe, pour la déclaration des revenus, les contribuables français n’ont pas à déclarer leurs biens immobiliers situés à l’étranger lorsqu’ils ne génèrent pas de revenus. Si par exemple un bien situé à l’étranger n’est pas donné en location, il n’y aura pas lieu de le renseigner pour l’impôt sur le revenu.

Cependant, lorsque le patrimoine immobilier détenu par le propriétaire des biens a une valeur supérieure au seuil fixé par la loi (patrimoine net supérieur à 1.300.000 euros), il doit figurer dans la déclaration d’impôts sur la fortune immobilière (IFI). Dans cette déclaration fiscale, les biens situés à l’étranger doivent être renseignés. Ces biens étrangers seront alors passibles de l’IFI en France comme des biens français.

Notons, là aussi, qu’une convention fiscale conclut entre les deux Etats peut prévoir que les biens ne seront pas imposables en France et que, dans certains cas, le contribuable pourrait ne pas être tenu de déclarer les biens étrangers. Une analyse minutieuse de chaque cas par une personne avisée reste néanmoins préconisée afin d’éviter de mauvaises surprises.

La transmission des biens immobiliers étrangers

Qu’il s’agisse de dons ou de legs, la transmission de biens immobiliers situés à l’étranger par des résidents fiscaux français doit être déclarée à l’administration fiscale française, et ce, même si le bénéficiaire n’est pas un résident français. La déclaration de ces transmissions peut être obligatoire même si la convention fiscale ne prévoit aucune imposition dans l’État où se trouve le bien. La déclaration, dans ce cas, peut permettre au fisc français de pouvoir calculer le taux d’imposition qui sera appliqué sur l’ensemble des donations.

Les biens immobiliers vendus à l’étranger

Les plus-values issues des biens immobiliers vendus à l’étranger sont en principe imposables en France, et doivent également être déclarées à l’administration fiscale française. Cependant, la convention fiscale internationale conclue entre la France et le pays où se situe le bien peut prévoir que la plus-value sera imposable dans ce pays et non en France.

Comment s'effectue le rapatriement des fonds provenant des biens immobiliers situés à l’étranger ?

Qu’il s’agisse de la vente ou de la location d’un bien immobilier étranger, les fonds correspondants pourront en principe être transférés en France par virement bancaire sans difficulté particulière. Il conviendra néanmoins de pouvoir justifier de la provenance des fonds auprès de votre banque et de l’administration fiscale.

Les transferts de fonds en liquide de l’étranger à la France d’un montant supérieur ou égal à 10 000 euros doivent quant à eux être déclarés aux services des douanes françaises. Si les fonds ne sont pas déclarés, une amende pouvant s’élever à 50% des sommes litigieuses ou la confiscation intégrale est encourue, sans exclure la possibilité d’un redressement fiscal.

En conclusion, les règles fiscales varient selon l’utilisation que vous avez de votre bien, la valeur de votre patrimoine immobilier et les conventions fiscales internationales. Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal depuis plus de 30 ans, vous assiste dans le cadre de vos relations avec l’administration fiscale.