Indivision : comment se calcule l’indemnité d’occupation ?
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SOMMAIRE
Vous êtes en indivision sur un bien reçu en héritage de vos parents ? Un des coindivisaires occupe le bien et vous empêche d’y accéder ? Comment cela se passe-t-il ? En situation d’indivision, par exemple à la suite d’une succession, l’indemnité d’occupation peut être réclamée par les coindivisaires qui ne peuvent jouir du bien. Le calcul de cette indemnité repose généralement sur la valeur locative du bien, c’est-à-dire le montant qu’il serait possible d’obtenir en louant le logement dans des conditions normales de marché. Les parties peuvent s’accorder à l’amiable sur le montant et les modalités de paiement, mais en cas de désaccord, il revient au juge de trancher, en s’appuyant sur les éléments de la situation et les règles du code civil. Avocats Picovschi vous informe sur l’indemnité d’occupation et sur ses modalités de calcul.
Quand est due l’indemnité d’occupation ?
Quand plusieurs personnes possèdent ensemble un bien (par exemple une maison héritée), on parle d’indivision. Chacun a le droit d’utiliser ce bien, mais il faut respecter les droits des autres.
Cette organisation peut se faire à l’amiable, mais à défaut d’accord entre les indivisaires, l’exercice de leurs droits peut être organisé par le juge, qui peut fixer les modalités d’usage et de jouissance à titre provisoire.
L’indemnité d’occupation n’est due que lorsque l’un des indivisaires a, seul, la libre jouissance d’un bien indivis, privant ainsi les autres de leur propre droit de jouissance sur ce bien. Sauf convention contraire, le bénéficiaire de cette jouissance privative est alors redevable envers l’indivision d’une indemnité d'occupation, conformément à l’article 815-9 du Code civil.
Selon la Cour de cassation, « la jouissance privative d'un bien indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose » (Civ 1ère, 8 juillet 2009 n°07-19.465). Autrement dit, la jouissance privative d'un bien indivis ne suppose pas seulement que l'un indivisaire use de ce bien, mais aussi qu'il exclue les autres de la possibilité de le faire.
Ainsi, si un indivisaire refuse de donner les clés et qu’il a de ce fait l’usage exclusif du bien, on peut, dans certains cas, considérer qu’il a la jouissance privative de ce bien (Civ 1ère, 31 mars 2016, n°15-10.748), même s'il ne l'occupe pas effectivement (Civ 1ère, 22 avril 1997, n°95-15.830).
En revanche, il a été jugé qu'un indivisaire qui use privativement d'une chose indivise sans pour autant porter atteinte aux droits des autres indivisaires n'est pas tenu à une indemnité d’occupation (Civ 1ère, 5 novembre 2014, n°13-11.304).
L’indemnité est due pour la période pendant laquelle l’indivisaire a eu la jouissance exclusive du bien, c’est-à-dire depuis le début de l’indivision (souvent l’ouverture de la succession) jusqu’au partage ou à la libération effective des lieux.
Il convient de préciser que le montant de l’indemnité d’occupation est dû que le bien soit simplement occupé de manière privative par un seul des indivisaires ou que ce dernier le loue à un tiers et perçoive les loyers. En effet, l’indemnité d’occupation vise à compenser la privation de jouissance subie par les autres indivisaires, qu’il s’agisse d’une occupation personnelle ou de la perception de revenus locatifs par l’un d’eux.
Comment se calcule cette indemnité d’occupation ?
Le montant de l’indemnité d’occupation peut être fixé par convention entre les indivisaires, qui en déterminent alors le montant, les modalités de paiement, le point de départ, la durée, etc.
L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base de la valeur locative du bien, c’est-à-dire le montant du loyer que le bien aurait pu générer s’il avait été loué à un tiers.
À défaut d’accord, le montant est fixé par le juge qui apprécie souverainement le montant de l’indemnité en tenant compte de la valeur locative du bien, mais aussi de divers abattements, tenant compte :
- De la précarité de l'occupation : abattement de 10 à 30 % maximum ;
- De la nature, la situation et l'état général de l'immeuble : abattement de 25 % maximum ;
- De l'hébergement habituel des enfants : abattement de 10 à 20 % maximum lié au nombre d'enfants, leur âge, leur mode de garde (exclusive ou alternée) ;
- Des particularités de chaque situation : absence de jouissance paisible du bien par exemple.
Il est important de noter que l’indemnité d’occupation est due à l’indivision dans son ensemble et non individuellement à chaque coïndivisaire. Elle doit donc être intégralement versée à l’indivision et entre dans la masse partageable lors de la liquidation.
Exemple :
Supposons qu’un bien indivis issu d’une succession ait une valeur locative mensuelle de 1 200 €. Un des héritiers occupe ce bien de façon exclusive pendant 18 mois, jusqu’au partage.
- Valeur locative mensuelle : 1 200 €
- Durée d’occupation privative : 18 mois
- Indemnité d’occupation totale : 1 200 € x 18 = 21 600 €
Cette somme de 21 600 € sera inscrite à l’actif de l’indivision et répartie entre les héritiers selon leurs droits dans l’indivision lors du partage.
Attention : Les charges liées à l’occupation privative (charges de copropriété, entretien courant) sont à la charge de l’indivisaire occupant, tandis que les charges de conservation (taxe foncière, assurance habitation) restent à la charge de l’indivision.
Dans quel délai faut-il agir ?
L’action en paiement de l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 815-10 du Code civil. Cela signifie que la demande doit être formée dans un délai de cinq ans à compter du jour où l’indemnité aurait pu être perçue.
Passé ce délai, il n’est en principe plus possible de réclamer une indemnité d’occupation, sauf interruption ou suspension de la prescription dans les conditions de droit commun.
Avocats Picovschi, compétent en droit des successions à Paris, vous accompagne dans le cadre du règlement des successions et vous aide à demander une indemnité d’occupation en cas de jouissance privative d’un bien indivis.
Mais notre expertise ne s'arrête pas là. Nous vous conseillons et vous assistons également pour les problématiques liées à la gestion et à la cession de ces biens, notamment si vous souhaitez vendre un bien en indivision successorale.
L’indivision successorale est source de conflits entre héritiers. Face à un blocage, il est important de savoir comment sortir de l'indivision. Si aucune solution amiable n'est trouvée, notre cabinet vous guide dans la sortie de l'indivision par voie judiciaire, y compris en engageant une procédure de licitation (vente forcée du bien) devant le tribunal pour obtenir le partage de l'actif successoral.
Pour toute question ou pour entamer une procédure successorale complexe, contactez-nous. Notre rôle est de défendre vos droits et de vous aider à dénouer l'indivision dans les meilleures conditions.
Sources :