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Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt : mise en place d'une éco-conditionnalité

Par Jean MARTIN, Consultant, Ancien Inspecteur des Impôts | Publié le 28/12/2009


Le crédit d'impôt en faveur des contribuables qui acquièrent ou construisent leur habitation principale au titre des intérêts d'emprunt a pris délibérément un "virage environnemental". Le dispositif mis en place initialement s'applique aux intérêts payés pour les cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier.

Il est rappelé que le montant annuel des dépenses admises en considération pour le calcul de l'avantage fiscal est plafonné à 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et à 7 500 € pour un couple, marié ou pacsé, soumis à imposition commune. Ces montants sont doublés lorsqu'au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ces plafonds sont également majorés de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale, de l'un et l'autre de ses parents.

Le crédit d'impôt est égal à 20 % du montant des intérêts pris en compte. Ce taux est porté à 40 % pour les intérêts versés au titre de la première annuité.

Mais les aménagements apportés aux dispositions de l'article 200 quaterdecies du Code général des Impôts, issus de la Loi de finances pour 2009, méritent largement qu'on s'y attarde, surtout au regard plus particulièrement des conditions d'octroi de la majoration du crédit d'impôt pour les logements neufs "BBC" (bâtiment basse consommation).

MISE EN PLACE D'UNE ECO-CONDITIONNALITE POUR TOUS LES LOGEMENTS NEUFS

Pour mériter l'avantage fiscal, les contribuables sont obligés tout d'abord de justifier du respect de certaines normes thermiques et de performance énergétique.Cette obligation de justification concerne les logements qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 01/01/2010.

Logements en cause

Les habitations concernées par l'éco-conditionnalité sont les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, ou ceux que le contribuable fait construire.Ils peuvent aussi correspondre aux locaux non affectés à usage d'habitation, qui sont transformés en logement.

Ne sont donc pas visés par cette disposition, les logements anciens ou rendus habitables, ainsi que ceux acquis en l'état futur de rénovation, mentionnés à l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Justification exigée

Le contribuable qui entend bénéficier du crédit d'impôt est tenu de justifier du respect des normes thermiques en vigueur, selon des modalités qui seront définies par un décret, non publié à ce jour.A cet égard, il est précisé que les anciennes réglementations thermiques s'appliquent aux constructions neuves ayant fait l'objet de demandes de permis de construire, déposées respectivement entre le 2/6/2001 et le 31/8/2006 pour la "RT 2000", et depuis le 1/9/2006 pour la "RT 2005".

En conséquence, les habitations soumises à la "RT 2000" ou à la "RT 2005" sont éligibles au crédit d'impôt si toutes les conditions sont par ailleurs remplies. Et en pratique, les logements "RT 2000" ne seront pas soumis à l'obligation de justification du respect de la nouvelle réglementation thermique, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret relatif à l'éco-conditionnalité.

Remarques diverses

Lorsque la demande de permis de construire est déposée avant la date d'application du décret, la circonstance que l'achèvement du logement intervient à compter de la date d'entrée en vigueur du décret n'a pas pour effet d'obliger le contribuable à justifier que le logement répond aux normes thermiques applicables.

Il est rappelé que le bénéfice du crédit d'impôt visé à l'article 200 quaterdecies du C.G.I. s'applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d'un acte authentique à compter du 6/5/2007 ou, en cas de construction, lorsque la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date. Toutes les opérations antérieures au 6/5/2007 n'ouvrent donc pas droit à l'avantage fiscal, quelle que soit la situation de ces logements au regard du respect de la réglementation thermique.

MAJORATION DU CREDIT D'IMPOT POUR LES LOGEMENTS NEUFS "BBC" (BATIMENT BASSE CONSOMMATION)

Si le logement neuf répond à un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation, la durée d'application du crédit d'impôt est portée de cinq à sept annuités de remboursement, et le contribuable peut bénéficier du taux "préférentiel" de 40 % pendant toute cette période.

Encore convient-il pour éviter toute désillusion, d'analyser attentivement les règles à respecter pour bénéficier de cet abondement intéressant.

Cette majoration du crédit d'impôt s'applique uniquement aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1/1/2009, ou à ceux que le contribuable fait construire ou encore, aux locaux non affectés à l'usage d'habitation qui sont transformés en logement.

Les logements anciens ou rendus habitables, ainsi que ceux acquis en l'état futur de rénovation, mentionnés à l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation (conf. supra I. § 1.), n'ouvrent donc pas droit à l'avantage fiscal supplémentaire.

Annuités éligibles et incidence de l'application de la majoration sur la base et le plafond du crédit d'impôt

Les intérêts payés annuellement au titre des sept (au lieu des cinq) premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles sont pris en compte.

Il n'est peut-être pas inutile à ce stade, de rappeler quelques principes élémentaires pas toujours bien compris, de bonne foi, par les contribuables.

Chaque annuité d'intérêt est déterminée de mois à mois. Le point de départ du décompte des sept premières annuités ouvrant droit au crédit d'impôt s'entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur, et non de la date de l'offre de prêt par le prêteur, ou celle de la conclusion du contrat.

Les sept annuités d'intérêts payés se décomptent donc à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés, puis de date à date à partir de celle-ci. Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d'année, le contribuable bénéficie donc de huit crédits d'impôt consécutifs (ceux de la première et la dernière année correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes).

Lorsqu'il contracte successivement deux emprunts pour l'acquisition d'un même logement (cas d'un prêt "relais" destiné à financer l'acquisition de sa nouvelle habitation dans l'attente de la revente de l'ancienne), le propriétaire a la possibilité de prendre en considération les intérêts versés au titre de l'ensemble de ces deux prêts, dans la limite des sept premières annuités. Dans ce cas, le point de départ de ces annuités s'entend donc de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur, au titre du premier des deux prêts.

Il y a tout de même une exception à la règle …

En cas de construction ou d'acquisition en l'état futur d'achèvement, la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible peut correspondre à celle de l'achèvement ou de la livraison du logement. Cette exception est subordonnée à une demande du contribuable, effectuée au plus tard lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison de l'habitation.

La demande est irrévocable et exclusive de l'application des modalités de droit commun comme le souligne expressément et non innocemment, l'Administration fiscale dans son bulletin officiel des Impôts n°92 du 10/11/2009. Cette Instruction précise en effet sans ambages, que si le contribuable a bénéficié du crédit d'impôt au titre d'intérêts versés avant la date de l'achèvement ou de la livraison du logement, il doit pour bénéficier sur option de l'application différée du dispositif, revenir explicitement sur son choix. Et dans cette situation, l'intéressé est contraint de déposer des déclarations rectificatives conduisant au reversement des avantages fiscaux précédemment obtenus.

Dans cette hypothèse, le reversement des crédits d'impôt ainsi remis en cause serait, le cas échéant, assorti du paiement des intérêts de retard stipulés à l'article 1727 du Code général des Impôts.

Enfin, il est souligné que l'application de la majoration n'emporte aucune conséquence sur le calcul de la base du crédit d'impôt, ainsi que sur la détermination du plafond annuel des intérêts pris en compte (conf. rappel effectué au début de la présente étude).

Niveau de performance exigé pour le bénéfice de la majoration/délivrance du label

Et nous devons rentrer à présent dans les détails des conditions inhérentes à la sauvegarde de notre planète, habillées du vocable sophistiqué d'éco-conditionnalité par le Législateur.

Conformément aux dispositions de l'article 46 AZA septies de l'annexe III au C.G.I., sont concernés par la majoration du crédit d'impôt, les logements qui répondent aux conditions d'attribution du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005".

Pour ouvrir droit au bénéfice de la majoration, l'habitation acquise neuve et achevée doit avoir fait l'objet de la délivrance de ce label au plus tard, à sa date d'acquisition, qui s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.

Pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement, ou ceux que le contribuable fait construire, ou encore les locaux non affectés à usage d'habitation qui sont transformés en logement, la date à prendre en considération pour la délivrance du label "BBC 2005" correspond logiquement à celle de l'achèvement de l'immeuble. Pour déterminer la date de l'événement ouvrant droit au crédit d'impôt, il est précisé que l'Administration fiscale et la Jurisprudence constante du Conseil d'Etat se référent aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction.

C'est ainsi qu'un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables.

Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés, les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer. Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement, et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.

Pour en revenir au label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005", celui-ci est délivré sur la demande du maître d'ouvrage ou de toute personne qui se charge de la construction de l'habitation, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l'Etat et accrédité selon la norme EN 45011, par le Comité français d'accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d'accréditation signataire de l'accord multilatéral, pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation (European Cooperation for Accreditation, ou ECA).

Reprenons notre souffle ! Quand on vous dit que la majoration du crédit d'impôt se mérite …

En principe, seule l'acquisition ou la construction de logements neufs répondant aux conditions d'attribution du label "BBC 2005" ouvrent droit au bénéfice de l'avantage fiscal supplémentaire. Le législateur admet néanmoins que la majoration puisse s'appliquer lorsque les travaux permettant au logement de remplir les conditions d'attribution du label, sont réalisés concomitamment à son acquisition ou immédiatement après son achèvement.

Par conséquent, pour l'application de cette mesure de tempérament, les travaux doivent être réalisés et achevés dans les douze mois qui suivent, soit la date de signature de l'acte authentique pour les habitations neuves, soit l'achèvement de l'immeuble pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement ou pour ceux que le contribuable fait construire, ou encore pour les locaux non affectés à usage d'habitation qui sont transformés en logement.

Démarche à suivre par le contribuable

Le bénéfice de la majoration doit être sollicité lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle l'ouverture du droit au crédit d'impôt est demandée pour la première fois. Par suite, le contribuable qui acquiert un logement en l'état futur d'achèvement ou qui fait construire un logement, a la faculté de bénéficier de la majoration avant même son achèvement (soit avant la délivrance du label "BBC 2005") lorsqu'il n'a pas demandé pour la première fois, à bénéficier du crédit d'impôt de droit commun à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement.

Afin de simplifier les démarches de l'intéressé, celui-ci n'est pas obligé de joindre à sa déclaration de revenus le justificatif correspondant à la majoration du crédit d'impôt sollicitée.

Cela étant, le contribuable doit tenir à la disposition des Agents des Impôts le document attestant que le fameux label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" a été délivré au logement concerné. Cette preuve est susceptible d'être exigée à tout moment, dans le cadre de l'exercice du pouvoir de contrôle de l'Administration fiscale (voir nos articles respectifs sur "le contrôle fiscal sur pièces" et "l'examen contradictoire de la situation fiscale personnelle") …

REMISE EN CAUSE DU CREDIT D'IMPOT – SANCTIONS

La Direction générale des Finances publiques se réserve en effet la possibilité, en application de son droit de reprise, de remettre en cause les avantages fiscaux obtenus initialement, dans les situations où il s'avère finalement que le logement ne répond pas aux diverses conditions exigées à l'article 200 quaterdecies du C.G.I.

Remise en cause totale en cas de non-respect de l'éco-conditionnalité

Le crédit d'impôt est remis en cause lorsque le contribuable n'est pas en mesure de justifier que le logement neuf respecte effectivement les caractéristiques thermiques et le niveau de performance énergétique imposés par les normes en vigueur.

Remise en cause partielle en cas de non-respect des conditions d'application de la majoration

Si le contribuable n'est pas en mesure de justifier que le logement, pour lequel la majoration du crédit d'impôt a été demandée, répond aux conditions d'attribution du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005"», seule la fraction du crédit d'impôt relative à la majoration obtenue est remise en cause.

Dans ce cas, et bien entendu, l'intéressé doit justifier que ce logement respecte la réglementation thermique applicable (conf. supra § 1.).

Sanctions

Il est rappelé que le crédit d'impôt s'impute sur l'impôt sur le revenu.

Dans ces conditions, lorsqu'il est procédé à une remise en cause de cet avantage fiscal irrégulièrement accordé, le complément d'impôt éventuellement exigible est normalement assorti de l'intérêt de retard. Mais si le contribuable, "aux yeux" du contrôleur ou de l'inspecteur des Impôts, s'est délibérément organisé pour produire des informations inexactes lors du dépôt de sa déclaration de revenus, la majoration de 40% prévue à l'article 1729 du Code général des Impôts risque en plus, d'être appliquée sur le rappel afférent au "rabais" obtenu à tort (voir notre article "sanctions fiscales ou gare à la note salée").

*

Après la course d'obstacles relative notamment à l'obtention de son prêt bancaire, aux soucis éventuels avec son agence immobilière, ou les différents corps de métiers à l'occasion de la construction ou de la transformation de son habitation, le contribuable a l'espoir de bénéficier d'un avantage fiscal non négligeable. Mais comme au jeu de l'oie, encore faut-il pour parvenir à la dernière case sans reculer, passer par le respect d'un "formatage" législatif à forte connotation écologique qui en annonce probablement d'autres de la même veine.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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