Déclaration de succession et biens indivis : attention !

Bien que la déclaration de succession souscrite par les héritiers, donataires ou légataires soit rédigée dans la plupart des cas par un Notaire, il est rappelé que l’Administration fiscale se réserve la possibilité de vérifier l’exactitude des divers éléments mentionnés sur ladite déclaration. Après un rappel des règles générales applicables aussi aux biens indivis, Avocats Picovschi se propose d’évoquer la conduite indispensable à tenir en cas de contrôle fiscal successoral.

Règles générales applicables aux biens indivis

La déclaration de succession doit contenir le détail de l’actif et du passif au jour du décès du défunt.

En principe, les biens transmis sont évalués à leur valeur vénale estimée par les redevables, même si des bases légales d’évaluation sont imposées dans certains cas précis, soit par exemple :

• Si dans les deux années qui précèdent ou qui suivent le décès, les immeubles transmis font l’objet d’une adjudication publique, soit volontaire, soit par autorité de justice, les droits de mutation ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix d’adjudication, augmenté des charges payées par l’adjudicataire ;
• À défaut de vente publique ou d’inventaire, la valeur imposable des meubles meublants est déterminée par la déclaration détaillée et estimative des parties, sans pouvoir être inférieure à 5 % de la valeur des autres biens de la succession ;
• Pour les valeurs mobilières et droits sociaux cotés officiellement, le montant imposable est déterminé par le cours moyen de la Bourse au jour du décès ou d’après la moyenne des 3 derniers jours.

En ce qui concerne les biens immobiliers proprement dits, la valeur vénale peut être déterminée indifféremment par le notaire, par des agences immobilières, via aussi l’application « PATRIM » sur le site de Bercy.

Bien entendu, des facteurs de dépréciation sont admis par le Législateur, la doctrine administrative et la jurisprudence, autorisant les héritiers, donataires ou légataires à pratiquer des décotes sur les valeurs vénales de certains biens (notamment pour ceux occupés, donnés en location, détenus au travers d’une SCI, etc ...). Le problème se pose aussi pour les biens immobiliers indivis, réputés objectivement et traditionnellement avoir moins de valeur a contrario de ceux qui appartiennent à un propriétaire unique, à cause, entre autres, de difficultés risquant de survenir en cas de revente.

Jusqu’à présent, l’Administration fiscale tolérait d’ailleurs sans trop d’objections, un abattement de 20 % sur la valeur vénale d’un bien immobilier possédé en indivision.

Dans un arrêt du 16 février 2016, la Cour de cassation a même admis l’application d’une double décote successive pour occupation et indivision, en estimant que ces deux inconvénients étaient distincts l’un de l’autre tout en étant cumulatifs.

Cependant, en 2019, cette même Cour de cassation a commencé à opérer un revirement par rapport à « sa largesse d’esprit » antérieure. C’est ainsi que pour un immeuble indivis entre deux époux séparés de biens, elle a considéré que celui-ci ne subissait pas de perte de valeur et qu’en conséquence, l’abattement de 20 % pouvait être ramené à 5%.

Dès lors, sans jouer les oiseaux de mauvais augure, les Agents du fisc peuvent être tentés dans le cadre d’un contrôle fiscal successoral, de profiter de la volte-face de la Cour de cassation au regard pourtant d’une situation bien spécifique, pour redresser systématiquement toutes les valeurs vénales des biens indivis.

Cette crainte est d’autant plus fondée que l’État est à la recherche plus que jamais de nouvelles recettes fiscales, en chute libre depuis le début de la pandémie.

Le rôle de l’Avocat fiscaliste en Droit successoral

Les inspecteurs et les contrôleurs des Finances publiques qui décident de procéder au contrôle de telle ou telle déclaration de succession, de préférence à telle autre, subodorent à tort ou à raison que l’actif net successoral déclaré a été minoré.

Leur but recherché consiste évidemment à s'assurer que tous les biens meubles et immeubles appartenant au défunt ont bien été mentionnés pour leur valeur vénale réelle au jour du décès.

En d’autres termes, ils portent justement en particulier leur attention sur le niveau de crédibilité des valeurs vénales des immeubles évaluées par les héritiers, donataires ou légataires. En fonction des différentes caractéristiques du bien concerné (degré d'ancienneté, superficie, environnement, existence ou non de servitudes …) et de l'état du marché local, le représentant de l’Administration fiscale a la faculté de remettre en cause les estimations effectuées par les ayants droit.

Pour cela, il a la faculté de rectifier directement une déclaration de succession s'il dispose d’informations précises ne nécessitant pas selon lui, l'envoi au préalable d'une demande de justifications. Mais en général, avant d’envisager le rehaussement de la valeur vénale d'un immeuble inscrit à l'actif successoral, l’Agent des finances publiques prend le soin de vous interroger par écrit dans le cadre de son obligation de transparence et pour mettre « la balle dans votre camp » … ne serait-ce que pour réunir habilement des indices complémentaires en vue le cas échéant, de conforter ses redressements.

Concrètement, en application des articles L. 19. et L. 20. du Livre des procédures fiscales (LPF), le représentant du fisc adresse aux héritiers une demande de justifications en ce qui concerne les éléments déclarés dans l'actif successoral et les dettes mentionnées dans le passif successoral.

Bien entendu, dans « la foulée », l’interrogation peut porter sur les valeurs vénales déclarées pour les biens immobiliers détenus en indivision par le défunt.

À partir de ce moment, la partie « d’échecs » démarre ! … En effet, pour parer à tout risque de rehaussement, vous devez répondre du mieux possible.

Mais à moins que vous ayez la chance et le privilège de dominer cette matière particulièrement complexe, ne vous privez surtout pas des services d’un Avocat fiscaliste expérimenté en Droit fiscal successoral d’autant plus si les intérêts en jeu s’avèrent importants.

Tout d’abord, le travail de ce professionnel consiste à analyser minutieusement chaque point soulevé dans la demande de justifications. Dans un deuxième temps, en étroite concertation avec vous dans la mesure où il n’a pas forcément tous les éléments de discussion en main, il s’attelle dans sa réponse à convaincre l’inspecteur ou le contrôleur de « classer » votre dossier sans suite.

Si jamais le représentant de l’Administration fiscale décide de redresser tout de même votre déclaration de succession, l’Avocat poursuit alors naturellement sa mission pour contester à minima les rehaussements exagérés, voire ceux totalement non fondés, envisagés dans la proposition de rectification.

Pour la défense de vos droits et garanties lors de votre contrôle fiscal, reposez-vous sur le savoir-faire reconnu d’Avocats Picovschi, installé à Paris 17ème. Ses départements fiscal et succession composés chacun d’Avocats collaborateurs aux compétences parfaitement complémentaires et son équipe d’anciens inspecteurs des impôts qui maîtrise pleinement les arcanes de la fiscalité successorale constituent un réel gage de succès.