Covid-19 : que faire en cas de loyers impayés ?

Propriétaire d’un local commercial, d’un appartement, d’une maison ou encore de bureaux, vous constatez que la pandémie de covid-19 a entraîné de nombreux retards de loyers ? Vous vous interrogez sur la marche à suivre pour sécuriser vos revenus fonciers ? L’immobilier n’est pas épargné par la crise du coronavirus et se prémunir face aux loyers impayés est une question de plus en plus courante pour les bailleurs. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous aide à recouvrer vos loyers impayés.

Covid-19 : quelles sont les obligations de votre locataire ?

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 a prévu le report ou étalement des loyers entre la période du 12 mars et 2 mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire prévue au 10 juillet 2020. Cette mesure vise précisément les loyers de locaux professionnels et commerciaux, ainsi que les personnes physiques et morales de droit privé ayant un effectif maximum de 10 personnes, et dont le chiffre d’affaires hors taxe du dernier exercice clos n’excède pas 1 million d’euros.

En outre, les activités en question doivent avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public lors de la période de confinement, et avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% sur cette même période par rapport à l’année précédente.

En sont donc exclus les loyers d’habitation ainsi que les microentreprises en difficulté. Ainsi, si un tel contrat vous lie à votre locataire, le droit commun s’applique et ce dernier est tenu de régler son loyer dans sa totalité et à la date prévue par le contrat de location.

Si le droit semble être de votre côté, rappelons cependant qu’il convient, en cas de difficultés de paiement ne s’accompagnant pas d’impayés, de rechercher une solution amiable avec votre locataire, qu’il s’agisse d’un report de paiements ou d’un échelonnement de son remboursement sur une durée dont vous conviendrez. Cette entente devra alors être matérialisée par un écrit signé par les deux parties, ou par simple échange d’email qu’il faudra alors conserver afin de permettre d’établir une preuve dans l’hypothèse d’un futur litige. En cas de désaccord persistant, vous pouvez également faire appel à un conciliateur de justice qui gratuitement cherchera à vous faire trouver un terrain d’entente. Diverses demandes d’aides sociales telles que des aides de la CAF ou la MSA peuvent également être faites par le locataire.

Le contentieux locatif est coûteux et long, et ce d’autant plus que les tribunaux reprennent lentement leur activité à la suite de la pandémie, aussi la solution amiable semble pour l’instant être la plus avisée. Nos avocats en droit immobilier vous aident à négocier avec votre locataire et pourront engager les actions en justice nécessaires pour que vous puissiez récupérer les loyers impayés, notamment au travers d’une injonction de payer.

Le locataire peut-il invoquer la force majeure ou l’imprévision ?

Prévue à l’article 1218 du Code civil, la force majeure permet à la partie défaillante de se libérer de ses obligations dans l’hypothèse d’un événement, imprévisible, irrésistible et échappant au contrôle d’au moins une des parties. Il se peut donc que l’interdiction légale d’exercer son activité pendant la période de crise sanitaire, ou la chute du chiffre d’affaire provoquée par le Covid-19 soit retenue par les juges comme des éléments constitutifs de la force majeure.

Dans cette hypothèse, le locataire pourrait exiger une suspension des loyers et charges pendant cette période, ou opter pour un échelonnement du remboursement.

L’imprévision prévue à l’article 1195 du Code civil peut également potentiellement être invoquée par le locataire puisque l’imprévision consiste en un changement de circonstances, imprévisibles lors de la conclusion du contrat et rendant son exécution excessivement onéreuse pour l’une des parties. Ainsi, à moins d’avoir prévu dans le contrat de bail une clause prévoyant que le locataire devait renoncer à l’imprévision, et que cette clause n’est pas jugée comme créant un déséquilibre significatif entre les parties, il se peut que votre locataire cherche à s’en prévaloir dans l'hypothèse d’un litige.

En conclusion, si légalement votre locataire reste tenu au paiement en temps et en heure de son loyer dans la majorité des hypothèses, il convient cependant de rechercher autant que possible la solution amiable. En effet, la tendance légale générale va vers une protection accrue des entreprises et particuliers ayant souffert les conséquences économiques du coronavirus, comme on peut par exemple le constater du côté des entreprises en difficulté avec la prorogation des délais de déclaration de créances. Avocats Picovschi met à votre service ses trente ans d’expérience en droit de l’immobilier, et vous protège vos intérêts en tant que propriétaire.

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