Commerçants et Covid-19 : comment faire face à l’impossibilité de payer un loyer ?

Commerçants votre activité est frappée de plein fouet par la pandémie Covid-19 ? Votre établissement est actuellement fermé et vous vous demandez si vous pouvez demander un report des loyers ? Avocats Picovschi, compétent en droit des affaires et en droit immobilier à Paris, vous aide à faire face. 

Bail commercial et paiement des loyers : que faire pendant l’état d’urgence sanitaire ?

L’obligation qui incombe au commerçant de payer un loyer à son bailleur émane d’un bail commercial. Le prix du loyer est en principe calqué sur la valeur locative des locaux. Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie. Et c’est logiquement que, tout ce qui concerne les dépenses d’entretien et réparations courantes sont à la charge du locataire, alors que les grosses réparations incombent au bailleur.

Les dépenses intrinsèquement liées à l’occupation des locaux sont donc à la charge du locataire. On citera les dépenses d’entretien, de réparation, de travaux d’embellissement, d’impôts et taxes relevant de l’usage du local ou encore les dépenses courantes d'eau, de gaz et d’électricité.

Vous rencontrez des difficultés économiques à cause du Covid-19 et vous vous demandez si vous pouvez reporter vos charges afin de ne pas mettre en péril la survie de votre entreprise ?  Le Président de la République a annoncé que le report des loyers était possible et vous vous demandez ce qu’il en est dans les faits ?

C’est tout particulièrement à l’égard du paiement du loyer ou des dépenses en eau, en gaz et en électricité qu’une ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, a été publiée au Journal Officiel.

Report des loyers commerciaux : qui est concerné ?

Au sens de cette ordonnance, les petites entreprises et les indépendants des secteurs les plus touchés, pouvant bénéficier du fonds de solidarité prévu par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020, pourront reporter intégralement ou étaler dans le temps le paiement de leurs loyers, facture d'eau, gaz et électricité de leurs locaux professionnels et commerciaux sans qu’aucune pénalité financière, suspension, interruption ou réduction de fournitures ne s'applique.

Il convient donc d’en déduire que toutes les entreprises ne sont pas éligibles à cette demande. Sont en principe concernées par ces dispositions, les entreprises remplissant les conditions suivantes :

• Avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou qui ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins cinquante pour cent pendant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
• Avoir débuté son activité avant le 1er février 2020 ;
• Ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
• Disposer d’effectif inférieur ou égal à dix salariés ;
• Réaliser un chiffre d'affaires lors du dernier exercice clos inférieur à un million d'euros.

De même, il est important de préciser qu’il s’agit d’un report ou d’un étalement des loyers, et non pas d’une suppression.

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 précise que « les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ». 

Vous êtes restaurateur, commerçant, médecin libéral ? Votre bailleur refuse le report de vos loyers et vous ne savez pas quoi faire ? Votre chiffre d’affaires ne vous permet pas de faire face à toutes vos charges et vous ne savez pas quoi faire ? Nos avocats vous aident à négocier avec votre bailleur en démontrant le cas de force majeure, mais également avec l’administration fiscale et les organismes sociaux.

Existe-t-il des moyens de négociation ?

En temps normal, l’article L. 145-41 Code de commerce dispose d’un étalement de la dette pour le locataire. En ce sens « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1345-5 auquel fait le Code de commerce fait référence dispose de la faculté du juge, en prenant en compte la situation du débiteur, de reporter ou d’échelonner dans le temps le paiement des sommes dues.

Les mesures prises par le gouvernement ne concernent donc pas toutes les entreprises, il s’avéra parfois nécessaire pour certains commerçants de faire appel au droit commun et d’utiliser des outils déjà à leur disposition.

Avocats Picovschi, compétent en droit des affaires à Paris, vous accompagne dans vos démarches afin de vous aider à faire face à la crise.