Covid-19 : renégociez votre bail commercial !

Dirigeant d’une TPE ou d’une PME, vous louez un local commercial ou encore des bureaux où vous exercez votre activité. La pandémie de Covid-19 a fortement impacté votre chiffre d’affaires et vous vous demandez comment faire face aux charges ? Vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer et vous vous demandez si vous avez la possibilité de renégocier le bail commercial ? Avocats Picovschi, compétent en matière de baux commerciaux à Paris, vous accompagne dans vos démarches et vous aide à faire face aux difficultés.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat liant le propriétaire d’un local et son locataire exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Peu formaliste, le contrat de bail ne requiert pas de forme particulière sauf pour le cas des débits de boisson et pour les baux supérieurs à une durée de douze ans où la rédaction d’un acte authentique est requise. Néanmoins, la forme écrite est souvent privilégiée afin de faciliter l’apport de la preuve en cas de litige.

Le bail commercial ne peut porter que sur un lieu clos ou un immeuble, éventuellement accompagné de locaux accessoires servant à son utilisation comme par exemple une cave ou un grenier.

Bénéficier d’un bail commercial exige de pouvoir respecter certains critères, à savoir une inscription au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) lorsque le locataire exerce une activité commerciale ou industrielle, ou un enregistrement au répertoire des métiers lorsque cette activité est artisanale. Enfin, l’activité exercée au sein du local doit être réelle à savoir générer une clientèle, et ce à titre autonome.

Il convient en outre de préciser que la durée du bail commercial est en principe de 9 ans.

Vous rencontrez des difficultés et vous vous demandez si vous pouvez rompre le bail avant l’expiration du délai de 9 ans ? Sachez que tous les 3 ans, vous avez la possibilité de demander à sortir de ce bail pour des raisons économiques, financières ou encore juridiques. Si vous vous retrouvez en pareille situation, sachez que nos avocats sont là pour vous accompagner dans vos démarches afin d’agir dans les temps et d’éviter que vous soyez obligé d’aller au terme du bail.

Comment renégocier son bail commercial ?

Avant de solliciter la résiliation du bail commercial, vous vous demandez si vous n’êtes pas en mesure d’en demander la révision, notamment pour obtenir une diminution du montant du loyer ?

Sachez qu’il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de son bail pour le renégocier. Le bail peut être modifié à tout moment si vous trouvez un accord avec le bailleur.

Il existe en outre un mécanisme de révision triennale qui permet au bailleur et au locataire d’entamer une renégociation de l’économie du contrat à la veille de chaque échéance triennale. Dans ce cas, il est conseillé de rédiger un avenant permettant de formaliser l’accord entre les parties.

En cas de refus, la partie qui a demandé la révision triennale du loyer a la possibilité de saisir le juge des loyers commerciaux.

Les conditions peuvent donc, dans le meilleur des cas, être modifiées en cours de bail.

A la fin du bail, lorsque le bailleur et le preneur souhaitent poursuivre leur partenariat, deux possibilités s’offrent à eux :

le renouvellement du bail ;
la tacite reconduction

En principe, la reconduction du bail à l’expiration de son terme est automatique en l’absence de manifestation d’une volonté contraire de la part des parties. Les parties peuvent choisir de mettre fin au bail à tout moment dès lors que ces derniers respectent un préavis de 6 mois à la fin du trimestre civil par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Néanmoins, dans l’hypothèse de changement des termes du contrat comme par exemple, une augmentation du loyer, les parties sont amenées à négocier.

Dès lors que bailleur et locataire s’entendent sur les nouveaux termes destinés à régir le contrat de bail, ces derniers figurent sur l’acte de renouvellement du bail commercial. Les clauses n’ayant subi aucune modification demeurent.

Attention : la loi Pinel du 18 juin 2014 exige désormais que l’acte de renouvellement comporte également les informations environnementales mises à jour, à savoir l’état des risques naturels et technologiques, un récapitulatif écrit sur l’existence de sinistres ainsi que sur les risques de pollution des sols, et l’inventaire des travaux effectués les trois dernières années et pour les trois années à venir.

Il convient également des vérifier avec précaution que les clauses du bail initial n’aient pas été unilatéralement modifiées dans l’hypothèse où le bailleur proposerait un nouveau bail.

Que faire en cas de litige sur le montant du loyer ?

Lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s’accorder sur le nouveau montant du loyer, ces derniers peuvent alors, saisir la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux. Compétente pour connaître des mésententes en matière d’immeubles, de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, elle peut être saisie par fiche de saisine par courrier recommandé avec avis de réception.

Une fois saisie, elle établit, en cas de succès de la conciliation, un acte signé par les parties contenant les nouveaux termes du bail.

A défaut, elle émet un avis récapitulant les points de mésentente entre les parties, ainsi qu’une proposition concernant le montant du loyer du bail, que les parties pourront ensuite présenter au tribunal judiciaire dans le cadre d’un litige.

Avocats Picovschi met à votre service ses trente ans d’expérience en matière de droit immobilier et vous accompagne dans vos démarches de renégociation du bail commercial.

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