Covid-19 et retard VEFA : est-ce un cas de force majeur ?

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Quelles sont les causes légitimes de suspension du délai de livraison d’un logement neuf ?
Comment caractérise-t-on la force majeure en droit ?
Les mesures prises par le gouvernement, des cas de force majeur potentiel

La livraison de vos biens immobiliers acquis par VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ont pris du retard du fait de la crise sanitaire liée à la Covid 19. Dans d’autres secteurs, tel que celui des assurances, les tribunaux ont pu reconnaître le caractère de force majeure de la pandémie, mais les retards liés aux VEFA peuvent-elle bénéficier du même traitement ? Avocats Picovschi, cabinet composé de professionnels du droit compétents en droit des contrats depuis plus de 30 ans, vous détaille son analyse à ce sujet.

Quelles sont les causes légitimes de suspension du délai de livraison d’un logement neuf ?

Le contrat de VEFA est soumis au droit de la consommation. A ce titre, peu de raisons peuvent justifier un retard de livraison du logement neuf, notamment lorsqu’aucune clause spécifique n’a été inscrite dans le contrat.

Ainsi, il est tout à fait possible pour le promoteur de justifier d’un retard pour cause d’intempéries qui auraient handicapé le chantier et ses ouvriers, étant précisé qu’il devra en apporter la preuve par un relevé détaillé du nombre de jours où sont intervenues les intempéries, et ce sur la base de relevés météorologiques officiels.

D’autre part, le recours d’un tiers contre la construction de l’immeuble est susceptible d’entraîner des retards. Le maître d’ouvrage pourrait aussi causer la suspension des travaux par simple ordre, raison pour laquelle aucune indemnité de retard ne saurait alors être versée par le promoteur.

Enfin, nous abordons la question épineuse des retards causés par un événement de force majeure. Concernant les VEFA, les grèves et autres événements indépendants de la volonté de votre promoteur pourraient être considérés comme étant de nature à retarder l’avancée des travaux de construction.

Outre ces cas légaux, il existe des exceptions conventionnelles permettant au promoteur de ne pas voir sa responsabilité engagée du fait de retards de livraison éventuels. En inspectant votre contrat de VEFA, vous pourrez sans doute constater qu’il existe une clause exonérant le promoteur de toute indemnisation, emportant suspension ou report du délai de livraison tels que :

L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’une des entreprises ayant la charge de réaliser les travaux ;
Les retards des sociétés de services publics tels que France Télécom, EDF ou encore la compagnie des eaux ;
Les actes de vandalismes ou accidents de travaux dont seraient victimes le chantier et les entreprises en charge de l’œuvre.

Il n’est pas rare que le contrat stipule d’une exonération en cas d’événement de force majeure. Encore faut-il que ces bouleversements soient imprévisibles et irrésistibles…

Comment caractérise-t-on la force majeure en droit ?

Conformément à l’article 1218 du Code civil, la force majeure représente « un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

La loi prévoit également le cas où cet empêchement ne serait que temporaire et suspendrait alors l’exécution de l’obligation « à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ». Dans le cas contraire, soit celui d’un empêchement définitif, il faudrait procéder à la résolution du contrat, et ce, de plein droit.

Il existe donc des conditions particulières attenants à l’événement en lui-même. En outre, il est nécessaire que celui-ci soit irrésistible pour le débiteur et surtout qu’il eut été imprévisible au moment de la formation du contrat.

Ces conditions sont, de manière générale, très strictement appréciées par les tribunaux étant donné que l’un ou l’autre des critères manque souvent à l’appel.

Par ailleurs, en ce qui concerne certains antécédents épidémiques, les juges ont déjà pu rejeter l’argument de la force majeure en estimant que des mesures appropriées auraient pu être trouvé grâce à l’existence d’antalgique, pour ce qui est du chikungunya (Cour d’Appel de Basse-Terre, 17 décembre 2018, 17/00739).

D’autre part, la Cour d’appel de Paris refuse également à reconnaître cette force majeure, surtout en l’absence de preuves suffisantes permettant d’établir un lien de causalité entre la baisse de trésorerie et une épidémie (pour Ébola : Cour d’Appel de Paris, 17 mars 2016, 15/04263).

Les mesures prises par le gouvernement, des cas de force majeur potentiel

Finalement, nous le comprenons, fonder son argumentaire sur la propagation d’un virus sur un territoire donné ne suffit pas à convaincre nos tribunaux. Il n’en demeure pas moins que la crise sanitaire du Covid-19 est sans précédent. Dans la mesure où le confinement du mois de mars 2020 imposé par le gouvernement fut un confinement strict, difficile d’imaginer que les juridictions rejettent le critère de force majeure.

Il est donc important de garder en tête que la caractérisation de la force majeure dépendra non seulement de la relation contractuelle et du contexte commercial objectif, mais également de la libre appréciation des juges.

Ainsi, il serait tout à fait surprenant que d’arguer du caractère imprévisible des effets de la pandémie sur la réalisation des travaux si le contrat a été conclu après la mise en place des premières mesures soit depuis mars 2020. Il est fort à parier que les juges seront d’autant plus sévères à l’égard de cet état de force majeure pour les contrats conclus ou renouvelés entre les deux confinements, soit entre le 11 mai 2020 et le 29 octobre 2020. A noter que les constructeurs et promoteurs ont de leur coté fait le nécessaire pour adapter leurs contrats au contexte sanitaire.

Pour tous les contrats antérieurs, il reviendra au conseil du promoteur de construire une défense sérieuse sur le fondement du caractère imprévisible et irrésistible pour lui de prévoir, au moment de la formation du contrat de VEFA, un délai de livraison du fait de la survenance d’une pandémie. Une telle tâche s’avèrera particulièrement difficile étant donné que le promoteur devra prouver qu’il ne pouvait prendre aucune mesu re lui permettant d’exécuter ses obligations.

Il s’appuiera, à ce titre, sur les mesures gouvernementales prises à l’égard du secteur de la construction, notamment sur le « Guide de préconisation de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de construction en période d’épidémie du coronavirus Covid 19 ».

En effet, ce document impose aux professionnels de la construction de respecter certains protocoles, notamment afin de protéger et préserver la santé des ouvriers de chantier, ce qui a pu fortement handicaper des promoteurs de toute part puisque la conformité à ces prescriptions n’étaient pas possible pour eux, leur imposant de suspendre leurs chantiers.

A ce titre, qu’il s’agisse du premier ou du second confinement, pour les contrats VEFA conclus avant mars 2020, il est fortement probable que la force majeure soit retenue, mais ce sont les mesures imposées qui doivent être mises en avant comme ayant été imprévisibles et irrésistibles, sous peine de quoi les tribunaux seront toujours aussi scrupuleux à constater la force majeure.

Ainsi, il suffira, pour votre conseil, de trouver une faille telle qu’une certaine passivité dans la mise en place ou la recherche d’adaptation de leurs chantiers aux nouvelles directives de protection et préservation de la santé des ouvriers, afin que la force majeure ne soit pas reconnue.

Vous avez acheté un bien en VEFA et suite aux différentes mesures prises pour faire face à l’épidémie de Covid-19, votre promoteur vous annonce un retard de plus d’un an. Cet allongement de délai vous semble disproportionné et vous demandez si vous êtes en droit de réclamer des dommages intérêts ? Avocats Picovschi, compétent en droit des obligations et droit immobilier à Paris, aura à cœur de défendre vos intérêts face à un promoteur indolent.

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